【正文】 ；從成交均價(jià)來(lái)看，全年成交均價(jià)為 4770 元 /平米，較 2023 年上漲 %。濱河板塊均價(jià)年末均價(jià)為 5448 元 /平米，漲幅為 %。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年住宅市中板塊 區(qū)域概述 市中板塊在售項(xiàng)目 7 個(gè)， 2023 年總供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，同比上升 %；新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，同比增加 萬(wàn)平米；成交量為 萬(wàn)平米，同比上升%；年底報(bào)盤(pán)均價(jià)為 5231 元 /平米，同比上升 %。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有濱江中央華府、光耀子貢、魯商鳳凰城、深莞城和寶德書(shū)香苑等。北城名居、歐韻峰尚。涑堤春曉、水岸名城、龍盛幸福里、書(shū)香門(mén)第等項(xiàng)目。東來(lái)尚城、御景東方等項(xiàng)目。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。低首付策略風(fēng)靡，眾多剛需項(xiàng)目為挖掘市場(chǎng)需求，紛紛打出 “ 首付一成 ” 、 “ 分期首付 ” 等廣告宣傳，一定程度降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。隨著臨沂市房地產(chǎn)的發(fā)展，品牌開(kāi)發(fā)商云集，其融資能力強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)水平高、開(kāi)發(fā)節(jié)奏快，推動(dòng)市場(chǎng)快速發(fā)展，本土開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額被快速擠占。 2023至今 代表作品 ： 沂龍灣 〃 御園、開(kāi)元 〃 帕緹歐 具體特征： 退臺(tái)基本集中在南面，立面豐富，一二層均帶地下室，堪為國(guó)內(nèi)一線洋房設(shè)計(jì)理念。 具體特征： 洋房設(shè)計(jì)理念的回歸，并逐漸走向成熟，如今的洋房產(chǎn)品風(fēng)格更為多元，立面更加豐富，臨沂花園洋房規(guī)逐漸走向成熟。 北城新區(qū) 老城區(qū) 城西 河?xùn)| 洋房產(chǎn)品一般誕生于城市的近郊及潛力較大的政務(wù)新區(qū)等區(qū)域， 08年 8月首先在北城誕生，代表項(xiàng)目 —— 沂龍灣，如今北城已經(jīng)成為花園洋房的主要供應(yīng)區(qū)域，洋房產(chǎn)品遍地開(kāi)花。 2023年至今河?xùn)|區(qū)在規(guī)劃及城市建設(shè)上發(fā)展迅速，尤其在瀕河一線涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)樓盤(pán)，花園洋房產(chǎn)品將在 2023年三四季度集中放量，進(jìn)入洋房快速發(fā)展期 發(fā)展 綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總體來(lái)說(shuō) ,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，北城新區(qū)作為潛力巨大的熱點(diǎn)區(qū)域，作為臨沂市的后花園，景觀資源豐富，必定會(huì)使花園洋房出現(xiàn)一輪輪新的競(jìng)爭(zhēng)。 該區(qū)域作為臨沂城市的后花園，隨著市場(chǎng)熱度的增高，價(jià)格繼續(xù)遙遙領(lǐng)先。 理想 〃 家 銀河中央花園 圣蘭菲諾 沂龍灣 城市主人 香舍里 香醍榮府 時(shí)代莊園 奧林匹克 世紀(jì)新筑 意林小鎮(zhèn) 金泰華城 紫荊城 東來(lái)尚城 帕緹歐 塞納河畔 濱河陽(yáng)光 新港龍庭 濱河沿線次中心區(qū) 北城中心區(qū) 區(qū)位 研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)計(jì) 11年下半年，洋房體量 8萬(wàn)左右，規(guī)劃為“ 4+1” 、“ 5+1” 情景洋房 塞納河畔、聯(lián)合世紀(jì)新筑 塞納河畔規(guī)劃未定，體量較大，約 20余萬(wàn)，世紀(jì)新筑剩余存量 3萬(wàn)左右 沂龍灣 〃 潤(rùn)園 預(yù)計(jì) 11年 6月底開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)體量 開(kāi)元香舍里 2023 推售 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房總價(jià)在 6090萬(wàn) 間，躍層總價(jià)一般在 85130萬(wàn) 之間 總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)） 0 40 60 80 100 洋房項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì) 120 躍層 平層總價(jià) 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開(kāi)元香舍里 總價(jià) 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房項(xiàng)目 沂龍灣 時(shí)代莊園 金泰華城 奧林匹克 圣蘭菲諾 香醍榮府 世紀(jì)新筑 濱河陽(yáng)光 退臺(tái)形式 層層退臺(tái) 3層退 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 立面 豐富 相對(duì)單一 單一 單一 單一 單一 單一 單一 露臺(tái) 戶戶露臺(tái) 小露臺(tái) +非封閉陽(yáng)臺(tái) 非封閉陽(yáng)臺(tái) 非封閉陽(yáng)臺(tái) 非封閉陽(yáng)臺(tái) 小露臺(tái) +非封閉陽(yáng)臺(tái) 非封閉陽(yáng)臺(tái) 非封閉陽(yáng)臺(tái) 電梯 有 有 有 有 有 有 有 無(wú) 花園 有 有 有 有 有 有 有 有 頂層處理 平層 +躍層 躍層 躍層 躍層 平層 +躍層 躍層 躍層 平層 地下室 一期有，二期沒(méi)有 局部 無(wú) 無(wú) 未定 與首層面積一樣 無(wú) 80㎡ 臨沂花園洋房市場(chǎng)產(chǎn)品 細(xì)部表現(xiàn)力一般 ，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項(xiàng)目產(chǎn)品新穎，備受市場(chǎng)青睞 細(xì)部 分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。還有就是以沂龍灣為代表的 中式現(xiàn)代 風(fēng)格花園洋房。 五、典型案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型 A 四室 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 沂龍灣洋房 102160 90% 180 10% 建筑規(guī)劃： 沂龍灣御園項(xiàng)目地塊分為居住用地及商業(yè)用地 ， 居住用地由御園一期 11棟多層及 6棟高層 ， 商業(yè)街組成 ， 御園二期由 6棟高層及 22棟花園洋房組成 。 銷(xiāo)售情況： 2023年 5月 8號(hào)開(kāi)盤(pán) ， 推出 12棟花園洋房共計(jì) 312套 ， 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 201套 ， 解籌率為50%， 每月平均消化在 60套左右 ， 目前御園基本售罄 ， 同時(shí)潤(rùn)園洋房產(chǎn)品也將推向市場(chǎng) 。 贈(zèng)送面積 退臺(tái) 退臺(tái) 沂龍灣花園洋房首層贈(zèng)送面積在 80100㎡ 左右，極大滿足了業(yè)主對(duì)贈(zèng)送面積的需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型 兩室 三室 四室 躍層 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 面積區(qū)間 比例 香醍榮府一批次 89 17% 125151 40% 175203 10% 165393 36% 香醍榮府二批次 —— 0% 130146 63% 181214 21% 247349 17% 戶型特點(diǎn)： 意大利托斯卡納風(fēng)格 設(shè)計(jì) ， 邊戶弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 并設(shè)計(jì)有些許情趣小露臺(tái)點(diǎn)綴其間 ， 營(yíng)造舒適的居住環(huán)境 ， 社區(qū)戶型均好性 ， 頂層大躍層空中別墅設(shè)計(jì) ， 觀河觀湖效果較佳 。 香醍榮府 香醍榮府憑借優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品、不可比擬的水景資源、無(wú)可復(fù)制的地段、深遠(yuǎn)的品牌影響力等優(yōu)勢(shì)，在北城花園洋房市場(chǎng)上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷(xiāo)售情況： 尚未開(kāi)盤(pán) ， 目前以認(rèn)卡為主 ， 認(rèn)籌當(dāng)日賣(mài)卡 160余張 ， 預(yù)計(jì)均價(jià)在 55006000元 /㎡ 之間 。 2023至今 別墅萌芽階段 別墅發(fā)展階段 完全競(jìng)爭(zhēng)階段 臨沂別墅市場(chǎng)的發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：萌芽階段、發(fā)展階段、完全競(jìng)爭(zhēng)階段 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年之前為萌芽階段，別墅項(xiàng)目更多的扮演“試探者”的角色，初步明確別墅的定位及相對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)規(guī)模很小，產(chǎn)品、規(guī)劃、設(shè)計(jì)均處于一個(gè)較低的水平，如佳和花園等。 發(fā)展 綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總體上來(lái)說(shuō) ,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，近年來(lái)依托著豐富的景觀資源，大量的別墅項(xiàng)目如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生。 近 未來(lái)潛在供應(yīng)區(qū)域 未 來(lái) 潛 在 供 應(yīng) 區(qū) 域 未來(lái)臨沂別墅市場(chǎng)潛在供應(yīng)區(qū)域位于 ： 一是城西板塊蒙山大道以西，涑河沿線，大學(xué)城周邊及海關(guān)路以南沿沂河區(qū)域； 二是北城新區(qū)板塊三和六街以北的沿沂河、柳青河沿岸區(qū)域； 三是河?xùn)|板塊，南北兩端沿沂河區(qū)域及河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 所屬區(qū)位 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型類(lèi)型 外立面風(fēng)格 中心區(qū)域 鳳凰城 聯(lián)排 /雙拼 英倫（都鐸） 海爾臨天下 雙拼 /聯(lián)排 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 百聯(lián)華府 雙拼 /聯(lián)排 英倫 次中心區(qū)域 沂龍灣龍園 獨(dú)棟 /聯(lián)排 /雙拼 西班牙 愛(ài)倫坡 聯(lián)排 /疊加 美國(guó)賴(lài)特 月瀾灣 聯(lián)排 意大利 水榭華庭 聯(lián)排 /獨(dú)棟 現(xiàn)代中式 華創(chuàng)金桂園 聯(lián)排 /疊加 西班牙 奧林匹克花園 獨(dú)棟 /聯(lián)排 /疊加 新古典主義 濱河國(guó)際 疊加 新古典主義 近郊區(qū)域 日月城 雙拼 /聯(lián)排 /疊加 意大利 從在售項(xiàng)目別墅的外立面來(lái)看，市場(chǎng)在售別墅產(chǎn)品外立面多種多樣，主要以英倫風(fēng)格、意大利、西班牙風(fēng)格為主 外立面 風(fēng)格 臨沂在售別墅項(xiàng)目外立面統(tǒng)計(jì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 英倫風(fēng)格代表項(xiàng)目： 英倫風(fēng)格建筑特色 ： 住宅的坡屋頂坡度較陡，窗戶的尺寸一般都比較小，主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供應(yīng)月度變化（套數(shù)）0100200300400套月初存量（套）新增供應(yīng)量（套）月初存量（套） 220 203 190 232 214 215 190 172 172 144 219 180 155 200 174 118 88新增供應(yīng)量（套） 0 0 60 0 45 0 0 15 6 111 0 0 176 0 0 0 1191001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 11052 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供應(yīng)月度變化（面積）020230400006000080000100000平米 月初存量（㎡）新增供應(yīng)量（㎡）月初存量（㎡） 64164 59224 55302 62722 57598 58420 51594 46508 42456 35026 52477 41787 35121 51131 44680 29734 22026新增供應(yīng)量（㎡） 0 0 12600 0 12614 0 0 0 1560 26868 0 0 51324 0 0 0 301021001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105供應(yīng) 分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái) 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái) 別墅供應(yīng)方面，由于新政的影響， 2023上半年別墅供應(yīng)較少，下半年市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，各項(xiàng)目加快推盤(pán)節(jié)奏，供應(yīng)量增大 2023年 1月，海爾臨天下開(kāi)盤(pán)，推出大部分別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)迅速增長(zhǎng)。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供求關(guān)系月度變化（套數(shù)）0200400套供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）供應(yīng)套數(shù)（套） 220 203 250 232 259 215 190 187 178 255 219 180 331 200 174 118 207成交套數(shù)（套） 17 13 18 18 44 25 18 15 34 36 39 25 131 26 56 30 65100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 101 101 110 110 110 110 1102 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅供求關(guān)系月度變化（面積）050000100000㎡供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）供應(yīng)面積（㎡） 64164 59224 67902 62722 70212 58420 51594 46508 44016 61894 52477 41787 86445 51131 44680 29734 52128成交面積（㎡） 4940 3922 5180 5124 11792 6826 5086 4052 8990 9417 10690 6666 35314 6451 14946 7708 149621001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105供求 分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái) 從別墅供求關(guān)系來(lái)看， 2023年上半年主要以消化剩余存量為主，市場(chǎng)存量較大，但是成交比較平淡；下半年出現(xiàn)供需兩旺的情況 供應(yīng)緩慢，成交平淡 供應(yīng)增長(zhǎng)，成交火爆 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 原因分析： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅項(xiàng)目月度價(jià)格變化（聯(lián)排）400080001202316000元/ ㎡魯商鳳凰城海爾臨天下百聯(lián)華府愛(ài)倫坡月瀾灣奧林匹克水榭華庭日月城沂龍灣龍園香醍榮府魯商鳳凰城 12723 12723 12723 12723 12723 12723 12893 13793 13793 13793 13793 13793 14000海爾臨天下 13000 13500 13500 13500 13500百聯(lián)華府 11000 11000 11000 11000 11000愛(ài)倫坡 12023 12023 12023 12023 12023 12023 12023 12023月瀾灣 8570 8570 8570 8570 8570 857