【正文】 一套 2室戶， 5個(gè)戶口可選 2室戶和 1室戶各一套，居民認(rèn)為選擇空間小，不能符合家庭人員實(shí)際需要。 —— 95地塊居民陳先生 南京路邊上，這么靠人民廣場(chǎng)的房子市場(chǎng)上還有 2萬(wàn)以下的嗎？現(xiàn)在不是陽(yáng)光拆遷嗎，這個(gè)評(píng)估價(jià)格我們不同意，要再次評(píng)估。 —— 拆遷公司張先生 非居住房屋 評(píng)估單價(jià) 60000元 營(yíng)業(yè)執(zhí)照補(bǔ)償 50000元 ?數(shù)人頭 以人均最低補(bǔ)償面積為 11平米，來(lái)計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 22 安臵房源準(zhǔn)備充足，拆賠套數(shù)比達(dá)到 1： 2 ，充分滿足居民的購(gòu)房需求。 拆遷戶：不愿透露姓名 有一家 4口，原來(lái)住 50平，給了一套周浦 3室 2廳的房子， ，剩余 2萬(wàn)。 ?2023年 9月簽約率超過(guò) 78%。 政府資源保證充足安臵房源供應(yīng)，對(duì)拆遷具有很大推進(jìn)作用。 ?泛海建設(shè)方面表示將于2023年底完成動(dòng)拆遷工作，界時(shí) 預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 29 地塊安臵房源有政府房源和市場(chǎng)房源構(gòu)成，購(gòu)買政府房源中，居民供應(yīng)價(jià)格比購(gòu)入價(jià)低 1000元 /平，市場(chǎng)房源開(kāi)發(fā)商讓利 2500元左右，房源引起的二次成本較大 董家渡 10號(hào)地塊 安置房源 ?泛海建設(shè)安臵房源有政府購(gòu)臵房源和社會(huì)購(gòu)臵房源； ?政府購(gòu)臵房源的買進(jìn)價(jià)格比賣給拆遷居民的價(jià)格高出 1,000元 /平； ?市場(chǎng)購(gòu)臵房源按目前價(jià)格 13500元 /平計(jì)算，開(kāi)發(fā)商讓利每平 4500元左右，預(yù)計(jì)兩年后交房； 天臺(tái)星城 美林小區(qū) 東升花園 安置房源 性質(zhì) 安置價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)差價(jià) 東升家園 政府購(gòu)置 4200 7500 3300 美林小區(qū) 政府購(gòu)置 5700 7950 2250 天臺(tái)星城一、二期 政府購(gòu)置 7000 13000 6000 天臺(tái)星城三期 市場(chǎng)購(gòu)置 88009800 13500 4500 外環(huán)線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 30 泛海建設(shè)提出每人補(bǔ)償 ，但未遷出居民堅(jiān)決要求 3540萬(wàn)元 /人，差距很大 ?董家渡 10號(hào)地塊屬 開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)拆遷 ， ?拆遷人為上海通海建設(shè)有限公司，隸屬泛海建設(shè)集團(tuán)。動(dòng)遷組曾 4次進(jìn)入該地塊，但都沒(méi)有完成拆遷任務(wù)， 8年中動(dòng)遷組來(lái)過(guò) 5次了。 居住用地拆遷方案 ?每個(gè)戶口 18萬(wàn)，加 4萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，另加 ，即每個(gè)人可獲得 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 31 本項(xiàng)目決定拆遷前，應(yīng)準(zhǔn)備充足的資金和安置房源，防止延誤時(shí)機(jī)提高拆遷成本，進(jìn)而影響拆遷成本 動(dòng)遷資金準(zhǔn)備不足： 泛海建設(shè)兩次提請(qǐng)?jiān)霭l(fā)融資但都告失敗，直接導(dǎo)致投入動(dòng)遷資金無(wú)法滿足拆遷的的需要 動(dòng)遷房源準(zhǔn)備不足： 一方面初期房源準(zhǔn)備不充分，直接導(dǎo)致拆遷進(jìn)程緩慢，周期無(wú)限延長(zhǎng)，另一方面直接從市場(chǎng)購(gòu)臵的房源大大提高了拆遷成本壓力 泛海建設(shè)目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望補(bǔ)償高，還有動(dòng)遷資金、安臵房源準(zhǔn)備不充分，使拆遷周期無(wú)限期延長(zhǎng)，這是本項(xiàng)目在具體運(yùn)作中需要借鑒的地方 拆遷進(jìn)程過(guò)慢： 由于拆遷進(jìn)程過(guò)慢，隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)步攀升，尤其是周邊項(xiàng)目 高價(jià) 開(kāi)售，使得居民補(bǔ)償期望大大提高， 動(dòng)遷成本與難度隨之提高從而陷入拆遷過(guò)程更慢的惡性循環(huán) 董家渡 10號(hào) 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 32 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。補(bǔ)償口徑的確定應(yīng)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格，考慮居民的接受度 影響貨幣補(bǔ)償金額的主要原因是被拆除房屋的評(píng)估單價(jià)。 ” —— 137地塊居民 “ 差不多的地段現(xiàn)在賠償多少了，我們這個(gè)地段的價(jià)錢也總要差不多。 37 [居住房屋 ]綜合 137地塊居民市調(diào)及其他拆遷案例的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們推薦本項(xiàng)目具有操作可行性的居住房屋拆遷補(bǔ)償口徑 房屋補(bǔ)償 ?被拆除房屋平均房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為 [20230,26000]元 /平 ?套型補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)為 15平 /戶 ?價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為 30% 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 ?簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為 8萬(wàn)元 /戶 ?速遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)用為 7萬(wàn)元 /戶 ?以權(quán)證戶口為單位計(jì)戶 其他費(fèi)用 ?搬家及設(shè)施移裝費(fèi)為 3000元 /戶 ?過(guò)渡期安臵費(fèi)為 1500元 /戶 .月 ，發(fā)放周期平均 6個(gè)月 房源價(jià)值 ?異地安臵商品房源單價(jià) 7000元 /平 ?市場(chǎng)房源與政府房源價(jià)格差異為 4000元 /平 案例借鑒 補(bǔ)償口徑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 因安臵房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，居民對(duì)安臵房源的需求明顯， 其供應(yīng)是影響拆遷的重要因素。 ” —— 137地塊居民 “ 沒(méi)有安置房拆遷工作做不下去的，現(xiàn)在居民都是想拿房子的。 43 對(duì)于政府安臵房源居民供應(yīng)價(jià)格由基地周邊住宅均價(jià)乘以修正系數(shù)確定，而開(kāi)發(fā)商獲得的成本依據(jù)獲得政府支持力度的不同具有較大不確定性，每平米差價(jià)在 [1500,2023]元之間 案例借鑒 安臵房源 開(kāi)發(fā)商成本價(jià) 居民供應(yīng)價(jià) 開(kāi)發(fā)商 成本價(jià) 居民供應(yīng)價(jià) = 開(kāi)發(fā)商成本價(jià) 居民供應(yīng)價(jià) 每平米差價(jià)上升 2023元 無(wú)房源差價(jià)，實(shí)際成本即為貨幣補(bǔ)償價(jià)格 每平米差價(jià)下降 1500元 ?居民供應(yīng)價(jià)格 A=B X ?B為該基地周邊普通商品住宅近期實(shí)際交易均價(jià)，由市房地產(chǎn)交易中心提供。 來(lái)源： 《 上海市大型居住社區(qū)動(dòng)遷安臵房源定價(jià)管理暫行辦法 》 ? 根據(jù)拆遷公司及拆遷辦訪談，純市場(chǎng)化的房源安臵基本不可能， 舊城改造一定要爭(zhēng)取政府的房源或動(dòng)遷地塊。案例顯示，所拆戶數(shù)與房源需求量的比為 1： 。 —— 董家渡 13A地塊拆遷公司訪談 137地塊項(xiàng)目拆遷被拆戶數(shù)與所需安臵房源的比例為： ② 董家渡 13A、 15A地塊 ① 盧灣區(qū) 115號(hào)地塊 ? 項(xiàng)目總拆遷戶數(shù)為 1370戶，截止到 76% ? 項(xiàng)目初期的安臵房源為 1100套，初期的安臵房源已用完， ? 被拆遷居民中，選擇購(gòu)臵基地房源的戶數(shù)占 92% ?平均每戶所需安臵房套數(shù) =1100/(1370X76%X92%) = 1： — 1： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 補(bǔ)償 人口 1房 50m2 2房 75m2 3房 100m2 1或 2 1 3 1 4 1 5 1 1 6 1 1 7 1 1 8 2 1 9 1 1 1 10 2 1 11 2 1 1 12 1 2 1 13 1 1 2 13人 每增加 2人，可增購(gòu)一室戶 安臵方案 每戶人員 0 1或 2 3 4 5 6 7 戶數(shù) 44 244 285 194 122 57 42 說(shuō)明：以上居民戶數(shù)及人口統(tǒng)計(jì)包含個(gè)體戶，每戶人員已廣隆物業(yè)出具數(shù)據(jù)為認(rèn)定人口。 本項(xiàng)目拆遷周期的確定基于足夠資金和房源的前提下進(jìn)行判定 案例借鑒 拆遷周期 市場(chǎng)比較法 專業(yè)人士訪談 項(xiàng)目條件匹配 案例法 拆遷周期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是如果出現(xiàn)資金、房源問(wèn)題，就很難說(shuō)了。拆遷周期的判定必須滿足足夠資金和房源保障的前提； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 閘北拆遷居民 拆遷操作進(jìn)入后期，拆遷成本的可變性就很大了。 —— 閘北區(qū)動(dòng)拆遷管理科沈老師 ?拆遷后期的“釘子戶”補(bǔ)償期望會(huì)更高，是成本增加的主要因素； ?拆遷中計(jì)入補(bǔ)償人口的增加會(huì)引起拆遷成本的增加； ?在拆遷補(bǔ)償方案中，應(yīng)以8%的比例（貨幣償金額 +房源差價(jià)） 計(jì)算“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用”考慮以上拆遷不確定性。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 一旦做出決定就不要拖延。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 :18:45 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時(shí) 18分 ? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 ? 投機(jī)取巧的人。如果你自己的信念還站立的話?？犊?dāng)S此身。 14:18:4514:18:4514:183/17/2023 2:18:45 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時(shí) 18分 45秒 14:18: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 2時(shí) 18分 45秒 下午 2時(shí) 18分 14:18: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:18:4514:18:4514:18Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 2時(shí) 18分 :18March 17, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 14:18:4514:18:4514:183/17/2023 2:18:45 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:4514:18:45March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時(shí) 18分 45秒 下午 2時(shí) 18分 14:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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