【正文】 n 批發(fā)市場主要集中在歐陸鞋城、國際業(yè)鞋城區(qū)域附近n 主要分為：早期市場　　　　　近期市場分布：站西鞋城情況：早期低檔中低中低中高中高檔次//商 貿 中心T字展臺展示 電視特殊配套 設 施250~350250~400350~650400~650400~700現(xiàn)時 租金（元 /m2 ）1%4%2%0%1%空置率成品鞋成品鞋鞋材、配件成品鞋成品鞋經營類別60230600408207鋪 位數(shù) (個）10004000　1850086005000規(guī) 模（ m2 ）1998年1998年1998年1998年1995年開 業(yè)時間萬國越秀新濠畔（ 3期）國 際歐 陸　鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場站西鞋城情況：近期70%/中低檔65~150鞋材12050002023年匯 昌鞋 業(yè) 廣 場60%/中低檔180~250成品鞋611350　2023年華 南影都中低檔中高檔次60%/160~300鞋材2613000　2023年萬通鞋材廣 場餐 廳 （日后）配套 設 施250~380現(xiàn)時 租金（元 /m2 ）20%空置率成品鞋經營類別400鋪 位數(shù) (個）15000　規(guī) 模（ m2 ）2023年　開 業(yè)時間天富　鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場n 批發(fā)市場的規(guī)模對租金、空置率影響較大n 高標準裝修利于租金水平的提升n 核心區(qū)域批發(fā)市場的租金水平高、空置率較低n 鞋材、成品鞋專業(yè)市場共存n 配套設施對場地的整體檔次有較大提升n 產品整體檔次不高鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場特點站西鞋城租金變動一覽表：250~400350~650400~650400~7002023租金（元 /m2 ）//400~650400~7002023租金（元 /m2 ）//200~350350~5002023租金（元 /m2 ）/170~210160~220350~5001999租金（元 /m2 ）越秀新濠畔國 際歐 陸名稱鞋業(yè) 站西鞋業(yè)市場租金變動n租金均有較大升幅n檔次高、規(guī)模大的批發(fā)市場租金升幅大（例如：國際）鞋業(yè) 瑤臺三元里區(qū)域鞋業(yè)市場廣州火車站西北、臨近站西鞋業(yè)批發(fā)市場廣州火車站廣原西路廣原西路瑤臺梓元崗新濠畔翔龍批發(fā)市場項目地塊鋪位 (個 )規(guī)模 (M2)瑤臺梓元崗新濠畔翔龍批發(fā)市場15000 20038000 1000名稱發(fā) 展 商： 廣州市蒂豪鞋業(yè)城發(fā)展有限公司位 置：廣原西路占 地： 15000平方米建筑面積： 15000平方米鋪 位： 200個停 車 場： 3000平方米租 金： 50元 /平方米管 理 費：已計入租金中頂 手 費： 15000元 /個經營范圍：袋料、鞋材皮革空 置 率： 30%備 注：租金預付一年瑤臺梓元崗新濠畔：鞋業(yè) 瑤臺三元里區(qū)域鞋業(yè)市場翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城（新濠畔三元里分場）：發(fā) 展 商： 廣州市蒂豪鞋業(yè)城發(fā)展有限公司、　　　　　　　　　　　　廣州新濠畔鞋材皮革五金批發(fā)廣場有限公司位 置：廣花路三元里地鐵站旁占 地： 35000平方米建筑面積： 38000平方米鋪 位： 1000個倉 庫：暫不設進駐客戶：溫州、惠東、福建具體特點：產、供、銷一條龍配套設施：商務中心 網絡交換中心 4000平方米會展大廳 電子網頁平臺　 5000平方米停車場鞋業(yè) 瑤臺三元里區(qū)域鞋業(yè)市場翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城（新濠畔三元里分場）：租 金：　首層： 150元 /平方米　二層： 130元 /平方米商鋪按金： 按公開招租價 3個月的租金費用收取實 用 率： 6成間 隔： 30~80平方米空 置 率：總體空置率為 7成。南方鐘表城租金最高l 客流量最大，生意額最高l 采取轉租形式，頂手費較少l 名氣度最高l 場地條件相對較好l 換手率較低，經營穩(wěn)定216。目前即將推出市場的鞋材市場有 ——萬通鞋材市場鞋業(yè)市場情況 小結n 鞋業(yè)批發(fā)市場趨于飽和 n 目前以站西為代表的鞋業(yè)市場尚處傳統(tǒng)集散的模式；而以新濠畔 “翔龍佳 ”為代表的新型物流模式初現(xiàn)雛形n 早期發(fā)展的站西鞋業(yè)城已經成熟、成為華南區(qū)域主要批發(fā)地；并孕育出強勁的專業(yè)發(fā)展商，如：新濠畔n 瑤臺、三元里區(qū)域鞋業(yè)開始發(fā)展；但一定時期內區(qū)域競爭力不及站西鞋業(yè)市場情況 項目鞋業(yè)發(fā)展分析：n 區(qū)位上接近站西鞋業(yè)市場、區(qū)域市場的延伸性較好n 具備一定發(fā)展規(guī)模n 站西鞋業(yè)市場已十分成熟、是華南區(qū)域主要批發(fā)地，區(qū)域市場競爭在相當一段時間內超過本項目。約80個鋪1997年 租賃 507077%化妝品及美發(fā)產品排鋪通道遮蓋鴻發(fā)廣場 機場路約3700m178。 興發(fā)廣場216。（實用率 9成）其它費用 ：沒有管理費、業(yè)戶自行繳交 工商登記、稅務等費用頂手費： 數(shù)千至十多萬元不等長壽路經營類別細分比例圖主要競爭對手分析長壽路化妝品市場特征主要競爭對手分析傳統(tǒng)式批發(fā) 批發(fā)零售相互滲透 批零為主、大額批發(fā)為輔1. 屬于自發(fā)形成的街鋪式批發(fā)市場屬于自發(fā)形成的街鋪式批發(fā)市場2. 位處舊城區(qū)，又為單行路，交通條件較差位處舊城區(qū)，又為單行路，交通條件較差3. 鋪位多為民居首層，倉儲位置較少鋪位多為民居首層，倉儲位置較少4. 已累積相當買家，慣性消費使此處仍有經營空間已累積相當買家，慣性消費使此處仍有經營空間5. 市區(qū)內街鋪式批發(fā)市場發(fā)展面臨轉型市區(qū)內街鋪式批發(fā)市場發(fā)展面臨轉型對項目的影響 :該市場的幅射力及發(fā)展空間有限 ,對項目的直接影響不大興發(fā)廣場分三階段開發(fā)：第一期 460個鋪在 1993年開業(yè)(一線鋪位租金 98元 /m178。）一、二期商鋪面積： 1050m178。）興發(fā)廣場概況主要競爭對手分析興發(fā)廣場一期、二期其它費用：建設費 300元 /m178。可作辦公、倉庫、居住建設費： 6萬元 /間管理費： 未定租期： 30年租金： 20元 /m178。?即將開業(yè)的潮發(fā)廣場雖然開發(fā)理念、功能檔次較之興發(fā)有所提升，但其場地設施、交通區(qū)位等有較大局限，對項目不會造成太大威脅。鐘表場館租金最高，化裝品業(yè)最低（興發(fā)特例）行業(yè)市場空間判斷較 大興發(fā) 逐 漸 委 縮 、市 場 空隙大潮 發(fā) 由于區(qū)位所限、 對 市 場 的占 領 有局限化 妝 品小中低檔批 發(fā) 批 發(fā)業(yè) 已 趨飽 和中高檔品牌 難 以 進 入批 發(fā) 市 場鐘 表較 少市 場 存量大， 競 爭激烈市 場 上已有 實 力 較 強 的 發(fā) 展商項 目所在區(qū)域 競 爭力弱于西站鞋 業(yè)市 場空 間市 場 狀況行 業(yè)%15000157500化 妝 品27%300010900鐘 表%600061500鞋 業(yè)潛在供 應 量占存量的比例潛在供 應 量(m2)現(xiàn) 有供 應 存量(m2)行 業(yè)行業(yè)潛在供應量分析