【正文】 n 批發(fā)市場(chǎng)主要集中在歐陸鞋城、國(guó)際業(yè)鞋城區(qū)域附近n 主要分為：早期市場(chǎng)　　　　　近期市場(chǎng)分布：站西鞋城情況：早期低檔中低中低中高中高檔次//商 貿(mào) 中心T字展臺(tái)展示 電視特殊配套 設(shè) 施250~350250~400350~650400~650400~700現(xiàn)時(shí) 租金（元 /m2 ）1%4%2%0%1%空置率成品鞋成品鞋鞋材、配件成品鞋成品鞋經(jīng)營(yíng)類(lèi)別60230600408207鋪 位數(shù) (個(gè)）10004000　1850086005000規(guī) 模（ m2 ）1998年1998年1998年1998年1995年開(kāi) 業(yè)時(shí)間萬(wàn)國(guó)越秀新濠畔（ 3期）國(guó) 際歐 陸　鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場(chǎng)站西鞋城情況：近期70%/中低檔65~150鞋材12050002023年匯 昌鞋 業(yè) 廣 場(chǎng)60%/中低檔180~250成品鞋611350　2023年華 南影都中低檔中高檔次60%/160~300鞋材2613000　2023年萬(wàn)通鞋材廣 場(chǎng)餐 廳 （日后）配套 設(shè) 施250~380現(xiàn)時(shí) 租金（元 /m2 ）20%空置率成品鞋經(jīng)營(yíng)類(lèi)別400鋪 位數(shù) (個(gè)）15000　規(guī) 模（ m2 ）2023年　開(kāi) 業(yè)時(shí)間天富　鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場(chǎng)n 批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模對(duì)租金、空置率影響較大n 高標(biāo)準(zhǔn)裝修利于租金水平的提升n 核心區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)的租金水平高、空置率較低n 鞋材、成品鞋專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)共存n 配套設(shè)施對(duì)場(chǎng)地的整體檔次有較大提升n 產(chǎn)品整體檔次不高鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)站西鞋城租金變動(dòng)一覽表：250~400350~650400~650400~7002023租金（元 /m2 ）//400~650400~7002023租金（元 /m2 ）//200~350350~5002023租金（元 /m2 ）/170~210160~220350~5001999租金（元 /m2 ）越秀新濠畔國(guó) 際歐 陸名稱(chēng)鞋業(yè) 站西鞋業(yè)市場(chǎng)租金變動(dòng)n租金均有較大升幅n檔次高、規(guī)模大的批發(fā)市場(chǎng)租金升幅大（例如：國(guó)際）鞋業(yè) 瑤臺(tái)三元里區(qū)域鞋業(yè)市場(chǎng)廣州火車(chē)站西北、臨近站西鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)廣州火車(chē)站廣原西路廣原西路瑤臺(tái)梓元崗新濠畔翔龍批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目地塊鋪位 (個(gè) )規(guī)模 (M2)瑤臺(tái)梓元崗新濠畔翔龍批發(fā)市場(chǎng)15000 20038000 1000名稱(chēng)發(fā) 展 商： 廣州市蒂豪鞋業(yè)城發(fā)展有限公司位 置：廣原西路占 地： 15000平方米建筑面積： 15000平方米鋪 位： 200個(gè)停 車(chē) 場(chǎng)： 3000平方米租 金： 50元 /平方米管 理 費(fèi)：已計(jì)入租金中頂 手 費(fèi)： 15000元 /個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍：袋料、鞋材皮革空 置 率： 30%備 注：租金預(yù)付一年瑤臺(tái)梓元崗新濠畔：鞋業(yè) 瑤臺(tái)三元里區(qū)域鞋業(yè)市場(chǎng)翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城（新濠畔三元里分場(chǎng)）：發(fā) 展 商： 廣州市蒂豪鞋業(yè)城發(fā)展有限公司、　　　　　　　　　　　　廣州新濠畔鞋材皮革五金批發(fā)廣場(chǎng)有限公司位 置：廣花路三元里地鐵站旁占 地： 35000平方米建筑面積： 38000平方米鋪 位： 1000個(gè)倉(cāng) 庫(kù)：暫不設(shè)進(jìn)駐客戶：溫州、惠東、福建具體特點(diǎn)：產(chǎn)、供、銷(xiāo)一條龍配套設(shè)施：商務(wù)中心 網(wǎng)絡(luò)交換中心 4000平方米會(huì)展大廳 電子網(wǎng)頁(yè)平臺(tái)　 5000平方米停車(chē)場(chǎng)鞋業(yè) 瑤臺(tái)三元里區(qū)域鞋業(yè)市場(chǎng)翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城（新濠畔三元里分場(chǎng)）：租 金：　首層： 150元 /平方米　二層： 130元 /平方米商鋪按金： 按公開(kāi)招租價(jià) 3個(gè)月的租金費(fèi)用收取實(shí) 用 率： 6成間 隔： 30~80平方米空 置 率：總體空置率為 7成。南方鐘表城租金最高l 客流量最大，生意額最高l 采取轉(zhuǎn)租形式，頂手費(fèi)較少l 名氣度最高l 場(chǎng)地條件相對(duì)較好l 換手率較低，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定216。目前即將推出市場(chǎng)的鞋材市場(chǎng)有 ——萬(wàn)通鞋材市場(chǎng)鞋業(yè)市場(chǎng)情況 小結(jié)n 鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)趨于飽和 n 目前以站西為代表的鞋業(yè)市場(chǎng)尚處傳統(tǒng)集散的模式；而以新濠畔 “翔龍佳 ”為代表的新型物流模式初現(xiàn)雛形n 早期發(fā)展的站西鞋業(yè)城已經(jīng)成熟、成為華南區(qū)域主要批發(fā)地；并孕育出強(qiáng)勁的專(zhuān)業(yè)發(fā)展商，如：新濠畔n 瑤臺(tái)、三元里區(qū)域鞋業(yè)開(kāi)始發(fā)展；但一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不及站西鞋業(yè)市場(chǎng)情況 項(xiàng)目鞋業(yè)發(fā)展分析：n 區(qū)位上接近站西鞋業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)的延伸性較好n 具備一定發(fā)展規(guī)模n 站西鞋業(yè)市場(chǎng)已十分成熟、是華南區(qū)域主要批發(fā)地，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)超過(guò)本項(xiàng)目。約80個(gè)鋪1997年 租賃 507077%化妝品及美發(fā)產(chǎn)品排鋪通道遮蓋鴻發(fā)廣場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)路約3700m178。 興發(fā)廣場(chǎng)216。（實(shí)用率 9成）其它費(fèi)用 ：沒(méi)有管理費(fèi)、業(yè)戶自行繳交 工商登記、稅務(wù)等費(fèi)用頂手費(fèi)： 數(shù)千至十多萬(wàn)元不等長(zhǎng)壽路經(jīng)營(yíng)類(lèi)別細(xì)分比例圖主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析長(zhǎng)壽路化妝品市場(chǎng)特征主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析傳統(tǒng)式批發(fā) 批發(fā)零售相互滲透 批零為主、大額批發(fā)為輔1. 屬于自發(fā)形成的街鋪式批發(fā)市場(chǎng)屬于自發(fā)形成的街鋪式批發(fā)市場(chǎng)2. 位處舊城區(qū)，又為單行路，交通條件較差位處舊城區(qū)，又為單行路，交通條件較差3. 鋪位多為民居首層，倉(cāng)儲(chǔ)位置較少鋪位多為民居首層，倉(cāng)儲(chǔ)位置較少4. 已累積相當(dāng)買(mǎi)家，慣性消費(fèi)使此處仍有經(jīng)營(yíng)空間已累積相當(dāng)買(mǎi)家，慣性消費(fèi)使此處仍有經(jīng)營(yíng)空間5. 市區(qū)內(nèi)街鋪式批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型市區(qū)內(nèi)街鋪式批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型對(duì)項(xiàng)目的影響 :該市場(chǎng)的幅射力及發(fā)展空間有限 ,對(duì)項(xiàng)目的直接影響不大興發(fā)廣場(chǎng)分三階段開(kāi)發(fā)：第一期 460個(gè)鋪在 1993年開(kāi)業(yè)(一線鋪位租金 98元 /m178。）一、二期商鋪面積： 1050m178。）興發(fā)廣場(chǎng)概況主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析興發(fā)廣場(chǎng)一期、二期其它費(fèi)用：建設(shè)費(fèi) 300元 /m178?？勺鬓k公、倉(cāng)庫(kù)、居住建設(shè)費(fèi)： 6萬(wàn)元 /間管理費(fèi)： 未定租期： 30年租金： 20元 /m178。?即將開(kāi)業(yè)的潮發(fā)廣場(chǎng)雖然開(kāi)發(fā)理念、功能檔次較之興發(fā)有所提升，但其場(chǎng)地設(shè)施、交通區(qū)位等有較大局限，對(duì)項(xiàng)目不會(huì)造成太大威脅。鐘表場(chǎng)館租金最高，化裝品業(yè)最低（興發(fā)特例）行業(yè)市場(chǎng)空間判斷較 大興發(fā) 逐 漸 委 縮 、市 場(chǎng) 空隙大潮 發(fā) 由于區(qū)位所限、 對(duì) 市 場(chǎng) 的占 領(lǐng) 有局限化 妝 品小中低檔批 發(fā) 批 發(fā)業(yè) 已 趨飽 和中高檔品牌 難 以 進(jìn) 入批 發(fā) 市 場(chǎng)鐘 表較 少市 場(chǎng) 存量大， 競(jìng) 爭(zhēng)激烈市 場(chǎng) 上已有 實(shí) 力 較 強(qiáng) 的 發(fā) 展商項(xiàng) 目所在區(qū)域 競(jìng) 爭(zhēng)力弱于西站鞋 業(yè)市 場(chǎng)空 間市 場(chǎng) 狀況行 業(yè)%15000157500化 妝 品27%300010900鐘 表%600061500鞋 業(yè)潛在供 應(yīng) 量占存量的比例潛在供 應(yīng) 量(m2)現(xiàn) 有供 應(yīng) 存量(m2)行 業(yè)行業(yè)潛在供應(yīng)量分析