【正文】 ? 檔次偏低： 餐飲市場檔次較高的為西苑美食休閑街，街內(nèi)有云南人家、福滿樓、 九馨園等，屬于曲靖高檔餐飲場所；除此之外其它餐飲場所如滇東飲食文化城形 成時間長，檔次較低。 項目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應，但在建筑 規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)； 未來發(fā)展機遇好。 項目地塊屬性 項目交通條件： Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 項目發(fā)展方向把握（案例） 項目地塊屬性 項目地塊屬性總結 項目自身具較強優(yōu)勢。 西向：麒麟北路 評價：以餐飲為主，分布有較多 居住區(qū)及中小學，未來商業(yè)價值 較好。 東面與南面有保留地塊； 目前凈地為建工集團的地塊及相鄰 的政府收儲地（菜地）； 景觀：地塊可視性景觀一般，西側 沿麒麟北路形象較好，但四面高層 建筑很少，遮擋小，有機會創(chuàng)造極 具吸引力，代表城市新風貌的建筑 景觀。 太和東路 本項目 建寧東路 項目占地 955畝，是城區(qū)唯一的大規(guī)模商業(yè)用地。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設計層面 對開發(fā)商而言 對設計院而言 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 對開發(fā)商的負面影響 ? 因為沒有系統(tǒng)的市場研究，無論設計公司提供什么樣的 規(guī)劃設計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時 機； ? 地產(chǎn)決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案 和設計方案，都缺少項目運營經(jīng)濟指標測算（ 甲方有能 力的時候自己的成本和財務部門補齊 ），導致老板不敢決策、 無法決策； ? 最終的現(xiàn)象就是，委托不同的設計公司一遍又一遍的做 設計方案，多花時間，多花設計費，增加時間成本。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設計層面 對開發(fā)商而言 對設計院而言 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目規(guī)劃與設計 ? 甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委托設計， 讓設計院先做做看，給個靶子打； ? 甲方想法太多，但沒有系統(tǒng)梳理，最終還是不知道自己 想要什么，且變化太多； ? 甲方雖然有想法，對市場的認識也不錯，但缺少專業(yè)的 ―從市場到設計的翻譯 ‖人員，給設計院說不清楚； ? 甲方做了專業(yè)的策劃，但甲方專業(yè)管理缺失，不能有效 整合策劃和規(guī)劃設計，導致設計與策劃脫節(jié)； ? 設計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進行工作， 導致設計與策劃脫節(jié)。 麒麟北路是城市主干道， 與麒麟南路相接，貫通麒 麟?yún)^(qū)南北。 本項目 ★ 本案 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 建工集團 、 已整平區(qū)域（菜地） 啤酒廠 （一期開發(fā)） 商 其它 化機廠地產(chǎn) 鋪 可 規(guī) 劃 項目發(fā)展方向把握（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目地塊屬性 項目地塊條件分析： 地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物； 地塊內(nèi)高壓線； 用地權屬復雜，地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物。 東向：紫云路 評價：以汽修、汽車銷售為主， 大貨車多，商業(yè)氛圍較弱，未 來商業(yè)價值一般。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 位置 每 5分種 貨車 私家車 的 士 公 交 摩托車 自行 車 行人 合計 數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值 車流 人 流 建寧東 路 14： 5515： 00 17： 0517： 10 21： 0521： 10 5 67 24 7 19 17 76 122 76 麒麟北 路 13： 2013： 25 14： 0514： 10 16： 4016： 45 4 80 30 6 47 10 94 167 94 紫云路 11： 2023： 25 12： 1012： 15 15： 3015： 35 36 20 9 2 16 22 39 83 39 項目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目用地東、南、西三面均為曲靖交通主干道，均可連接東、西、南、北片區(qū)，對外交 通便利；紫云路因通貨車，路面灰塵大，路面交通情況較差，商業(yè)發(fā)展空間有限。 項目整體商業(yè)價值較高，居住 價值有賴于商業(yè)打造提升； 易形成規(guī)模效應。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目發(fā)展方向把握（案例） 市場調研 集中商業(yè) ? 大商業(yè)相對集中： 大部分都集中在阿詩瑪中心商圈與南城門之內(nèi)； ? 以百貨業(yè)態(tài)為主： 曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)，缺少體驗式商業(yè)中心；新百大、百大 及滇東商城及其他百貨為曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)； ? 集中商業(yè)檔次低： 無高端消費場所，定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端百貨 消費場所，高端消費多向昆明流失； ? 業(yè)態(tài)同質化嚴重： 新百大、百大及滇東商城系占據(jù)了絕大部分市場份額，業(yè)態(tài)定 位同質化嚴重； ? 超市業(yè)態(tài)發(fā)展良好： 知名超市進駐；整個曲靖大型超市已有 5家，且有知名連鎖品 牌入駐，現(xiàn)有超市的管理及購物環(huán)境較好； ? 整合和升級是趨勢： 先進的集中多元商業(yè)形態(tài)成為市場突破口。如曲靖市家居、建材、家具市場數(shù)量多、 分布廣泛，且近幾年仍然有新的供應，近于飽和狀態(tài)；本項目周邊有麒麟家具城、 閩南建材城，規(guī)模較大、涵蓋中高低各個檔次； ? 向外轉移： 如曲靖市汽車專業(yè)市場（汽修、汽配、汽車裝飾、 4S店）較多，且市 中心邊緣地區(qū)汽車專業(yè)市場規(guī)劃供應量較多，曲靖汽車專業(yè)市場有向城市外圍轉 移的趨勢；汽車專業(yè)市場對店鋪檔次、形象不高。 曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商場 珠江源廣場覆蓋范圍及周邊底商 曲靖商業(yè)目前仍處于發(fā)展的初級階段，主要以滿足日常生活需求及購物為主，缺乏多方 位、多層次的立體商業(yè)綜合體。要是能有 個一條龍搞定的消費場所就好了！ 公司調研同事：我們住在霞光酒店， 在曲靖第一大商圈，旁邊就是沃爾瑪， 購物還算是很方便的。 商業(yè)發(fā)展方向研判 市場研判二：商業(yè)各業(yè)態(tài)分散，消費可達性差，休閑、體驗性差。后來得知，仙女所騎怪獸正是傳 說中的麒麟。 珠江源 珠江源，位于沾益縣城北 50公里的馬雄山東麓，從馬雄山頂下至半山腰，上下兩個 洞口流水潺潺，即是珠江之源，是我國第三大江 ——珠江的源頭，景區(qū)內(nèi)溪流淙淙， 有 ―一水滴三江，一脈隔雙盤 ‖的奇異景觀。 美容美發(fā)。 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 規(guī)劃設計和后期運營要求，不同業(yè)態(tài)需要組合 規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)時，根據(jù)不同業(yè)態(tài)組合來規(guī)劃商業(yè)形態(tài)，使之具備長期經(jīng)營能力， 同時符合區(qū)域消費特點 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵（案例） 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 集中式商業(yè) /購物中心 統(tǒng)一招商、運營 中高檔 自持 休閑商業(yè)廣場 統(tǒng)一招商、運營 中高檔 銷售 流行前線 /步行商業(yè)街 統(tǒng)一運營 中低檔 銷售 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 后期運營要求，不同業(yè)態(tài)組合需滿足不同檔次的消費 從商業(yè)運營角度，銷售型物業(yè)與自持型物業(yè)相對分開，有利于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、招商 和運營；同時也有利有商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次區(qū)隔，吸引不同檔次的消費者 招商運營與物業(yè)形態(tài) Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定性的關鍵（案例） 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 集中商業(yè) 購物中心 步行商業(yè)街 底商 底商 底商 底商 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展方向 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 產(chǎn)品定性的關鍵（案例） 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 集中式商業(yè) /購物中心 多種零售店鋪、服務設施集中在 一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向 消費者提供綜合性服務的商業(yè)集 合體。業(yè)態(tài)包括： 兒童游樂、書城、教育培訓、電玩、專賣店、展示、 餐飲以及娛樂休閑等。城市客廳 臨江花園 麒麟東路與珠江源大道交叉口 548 1918 珠江花園 麒麟北路 588 2058 瑞和新城 環(huán)城東路與建寧東路交匯處 1588 5558 東辰華都 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 1500 5250 金鼎名座 麒麟北路 200 700 鴻泰進城 火車站南仟源大廈南邊 214 749 大方花園 太和東路 284 994 江東福苑 曲靖市麒麟北路 248 868 14732 51562 產(chǎn)品定量的推導（案例） 商業(yè)的總體體量分析【 1】 項目北區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導（案例） 項目地 塊 商業(yè)的總體體量分析【 1】 小區(qū)及人口統(tǒng)計（南區(qū)） Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關鍵 產(chǎn)品定量的推導 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導（案例） Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 一戶按 總人數(shù) 曲靖卷煙廠職工公寓 紅日花園 靖雅園 錦繡園 靖薈苑 瓷苑小區(qū) 江景東方小區(qū) 置豐 年） /8659（元 /㎡） =184840（㎡） 本項目近期發(fā)展可支撐的商業(yè)體量為： — ㎡