中糧集團(tuán)大悅城商業(yè)模式解析_大悅城商業(yè)模式解析_商業(yè)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 停車庫(kù) 31,700㎡ ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （二）都市綜合體（ HOPSCA ） 天津大悅城： 集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群的都市綜合體。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （三）區(qū)域型城市綜合體 朝陽(yáng)（北）大悅城 成都大悅城 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 表 （三） 指標(biāo) /項(xiàng)目 朝陽(yáng) (北 )大悅城 成都大悅城 數(shù)據(jù) 單價(jià) 總額 數(shù)據(jù) 單價(jià) 總額 項(xiàng)目投資總額 (億元 ) 可銷售物業(yè)收入 總建筑面積 400,000㎡ 540,000㎡ 商業(yè)建筑面積 230,000㎡ 300,000㎡ 購(gòu)物中心 其他 寫字樓 酒店 酒店公寓 70,800㎡ /㎡ 住宅 247,500㎡ 10,000 停車庫(kù) ?朝陽(yáng)（北）項(xiàng)目可銷售物業(yè)銷售收入約 20億元，資金缺口達(dá) 10億元；而成都項(xiàng)目則顯著 增加了住宅的比重，有利于項(xiàng)目自身現(xiàn)金流的平衡。 3)萬(wàn)千百貨會(huì)為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)無(wú)需利息的現(xiàn)金流 1)靠收取入駐廠家的扣點(diǎn)獲利 2)無(wú)需利息的現(xiàn)金流可以應(yīng)用到其他領(lǐng)域 與商家的關(guān)系 依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理 將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理 依靠實(shí)際銷售額來(lái)增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以賬期牢牢控制住商家 典型企業(yè) 中糧，華潤(rùn)，凱德，深國(guó)投商用 萬(wàn)達(dá)，寶龍 華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 事項(xiàng) /模式 中糧大悅城 萬(wàn)達(dá)模式 傳統(tǒng)百貨模式 目前遇到的問(wèn)題 1）叫好不叫座 2）客戶下單率無(wú)法與同商圈的百貨相抗衡 3）將一線城市成功案例復(fù)制到二三線城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，對(duì)于二三線城市收入水平認(rèn)知不夠深刻 1） 現(xiàn)金流壓力大 2） 主力店過(guò)多，租金收益低 3） 品牌談判力較差，大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費(fèi)者的購(gòu)買力 4） 業(yè)態(tài)的復(fù)制并不一定適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)力 1） 商業(yè)體本身側(cè)重于零售，使用率較高，體驗(yàn)型消費(fèi)嚴(yán)重不足 2） 部分項(xiàng)目選址不當(dāng)，盲目擴(kuò)張 解決方案 1） 對(duì)二三線城市消費(fèi)力重新評(píng)估，不要過(guò)早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不符 2） 二三線城市以朝北大悅城定位更符合中國(guó)城市的發(fā)展階段 3） 建立自身的百貨公司系統(tǒng) 4） 堅(jiān)持去主力店發(fā)展模式 1） 加強(qiáng)以萬(wàn)千百貨為主體的購(gòu)物中心發(fā)展模式 2） 堅(jiān)定購(gòu)物中心百貨化的發(fā)展模式 3） 萬(wàn)千百貨未來(lái)需要分化成為兩類：一是類似于新世界百貨的時(shí)尚路線，二是永旺吉之島，華堂商場(chǎng)的家庭路線 1） 由百貨公司轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 2） 堅(jiān)持百貨向購(gòu)物中心化轉(zhuǎn)變的路線，引入部分購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)自身業(yè)態(tài)的不完整性 未來(lái)可能遇到的問(wèn)題 1） 商戶盈利性較差， 2） 開(kāi)發(fā)商能享受土地資產(chǎn)升值 3） 項(xiàng)目自身研發(fā)運(yùn)營(yíng)收益有困難。 作為首席招商兼運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)， SPACE 參與大悅城項(xiàng)目運(yùn)作歷時(shí) 1年半，其中，顧問(wèn)服務(wù) 1 年、商業(yè)策劃 3 個(gè)月、招商歷時(shí) 5 個(gè)半月、運(yùn)營(yíng)服務(wù) 1 年。 事項(xiàng) 指標(biāo)值 備注 占地面積 84,610㎡ 室外廣場(chǎng)占地約 2萬(wàn) ㎡ 總建筑面積 400,000㎡ 容積率 購(gòu)物中心 230,000 地上 11層，地下 3層 營(yíng)業(yè)面積 110,000 使用率僅約為 50% 永旺 JUSCO 34,000 地下一層至四層，綜合百貨超市 酒店公寓 70,800 兩幢 28層，合計(jì) 624套 地下停車位 3000余個(gè) 表 (北 )大悅城主要指標(biāo) ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 朝陽(yáng)大悅城部分樓層平面圖： ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 冠軍空中滑冰場(chǎng) 金逸國(guó)際影院 影院采用 89層跨層設(shè)計(jì)，面積達(dá)4500平方米，擁有 8個(gè)豪華電影廳，總座位數(shù)超過(guò) 1000多個(gè)。 ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 事項(xiàng) 指標(biāo)值 備注 占地面積 72,757㎡ 總建筑面積 520,000㎡ 容積率 商業(yè)建筑面積 338,165㎡ 商業(yè)營(yíng)業(yè)面積 210,000㎡ 可出租鋪位 450 個(gè) 住宅建筑面積 190,000㎡ 停車位 共 1500個(gè)車位 沈陽(yáng)大悅城總建筑面積為 54萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積為 35萬(wàn)平方米，住宅 19萬(wàn)平方米。 表 ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 吸引了包括 ZARA、 GUESS、 Mango、優(yōu)衣庫(kù)、 MUJI、 Nike、 Adidas、 SEPHORA、Watsons、湯姆熊電玩、帝豪斯健身、帝姿 SPA、星巴克咖啡、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、加樂(lè)比意式餐廳在內(nèi)的時(shí)尚生活品牌入駐。首次引入 泰國(guó) Central百貨、綜合影劇院、劇院式真冰場(chǎng)、大型宴會(huì)餐廳和美式大型兒童體驗(yàn)中心 等主力業(yè)態(tài)。集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。 :56:5200:56Mar2315Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 15, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :56:5200:56:52March 15, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 15日星期三 12時(shí) 56分 52秒 00:56:5215 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :56:5200:56Mar2315Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 15日星期三 上午 12時(shí) 56分 52秒 00:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于
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