【正文】 ，地下 ；其中：公建 ，住宅 7萬㎡。 單一式結(jié)構(gòu)，復(fù)合式內(nèi)涵 代表項目：西單大悅城 新興高檔社區(qū)的區(qū)域性商圈 城市核心區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點 主題定位：品質(zhì)時尚生活中心 主題定位： 國際化青年城 國際化時尚生活地標(biāo) mall”的定位，打造出當(dāng)?shù)仵r見的全天候、一站式的大型綜合地標(biāo)式購物中心項目。 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （一）品牌核心內(nèi)涵與特征： 戰(zhàn)略目標(biāo)：通過打造‘生活之心’，成為所在區(qū)域的‘城市之心’ 大悅城的“生活之心”對于市民生活與商圈發(fā)展具有深遠意義： ? 使得區(qū)域居民從減少交通時間中享受到舒適便捷的綠色生活 ? 大大提升了商家與目標(biāo)客戶接觸的頻度； ? 在增強城市和區(qū)域生活宜居度的同時，推動了商圈的升級。 時尚 引進商業(yè)品牌，不求最高，但求最新，引領(lǐng)時尚潮流 。 目前，中糧商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長三角、珠三角的全國布局。 備注：中糧集團旗下有多家上市公司，除 A股上市的中糧地產(chǎn)及中糧屯河外，還有在香港掛牌的中糧油控股 ()、中國食品 ()及中糧包裝 ()。 （四）商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸與難題： 目前，除中糧集團資金支持外，目前主要依靠銀行貸款；中糧此前的資產(chǎn)負債率控制在 60%以下，推行全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略后放寬到 65%。 ? 資金退出機制，時間周期較長； ? 如何實現(xiàn)獨立運營，穩(wěn)定現(xiàn)金流。中糧培養(yǎng)了招商、推廣、運營、物業(yè)四只專業(yè)素質(zhì)過硬、創(chuàng)新能力很強的隊伍，具備很強的競爭能力。 ?中糧選擇進駐的目標(biāo)主要是“具備經(jīng)濟活力和零售潛力”的城市；而目標(biāo)城市中區(qū)位的布局以核心商圈或區(qū)域性商圈的核心位置為主。 通過收購、集團注資等“資本化”運作手段，獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，大大縮短投資開發(fā)周期，以利于快速擴張。 （一）商業(yè)模式的基本特征： ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 ____內(nèi)部資料 ,請勿外傳 ____ 暢通的融資渠道 差異化的市場定位 創(chuàng)新的經(jīng)營模式 ? 目標(biāo)客群：針對青年白領(lǐng)群體； ? 項目選址：區(qū)域中心城市的核心地段。 PART ONE 大悅城商業(yè)模式解讀 核心價值特征 1 資本策略 2 擴張與選址策略 3 市場定位與經(jīng)營策略 4 主流產(chǎn)品線 5 國內(nèi)商業(yè)模式簡要比較 6 一線城市和天津、沈陽、成都等二線城市； 1 2 3 3 4 5 6 7 城市選取 項目選址 目標(biāo)客源 產(chǎn)品特征 行業(yè)價值鏈 贏利模式 增長路徑 市級核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點或主要新興高檔住區(qū)的成長型區(qū)域性商圈； 2030歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費人群； 高品質(zhì)、高價值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) +商業(yè)物業(yè)經(jīng)營 +專業(yè)化物業(yè)管理； 長期持有、獨立運營，獲取物業(yè)租金回報，并通過良性經(jīng)營實現(xiàn)物業(yè)的升值； 以“中糧置業(yè)”為主體收購西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項目，并將集團內(nèi)部優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目歸集旗下，未來待商業(yè)資產(chǎn)包達到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進行再擴張。 第二步是內(nèi)部資源整合 ,將中糧集團目前內(nèi)部優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行歸集。 ____內(nèi)部資料 ,請勿外傳 ____ ?精準(zhǔn)的定位，無論是在城市中心打造“國際化青年城”，還是在區(qū)域中心打造“品質(zhì)時尚生活中心”，大悅城都準(zhǔn)確地把握了消費者的需求。 ?集團老總的獨特職業(yè)經(jīng)歷與人格魅力，強力的領(lǐng)導(dǎo)力。 ____內(nèi)部資料 ,請勿外傳 ____ 穩(wěn)定資金來源及安全性 規(guī)模擴張與模式的可復(fù)制性 經(jīng)營模式的可持續(xù) ? 目標(biāo)客群：年輕消費群體的購買力有限； ? 市場擴張：向二、三線市場擴張過程中的市場差異性。消費群相對年輕化，購買力有限。 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 中糧集團地產(chǎn)板塊 中糧地產(chǎn) （上市公司） 中糧置業(yè) （大悅城） 集團地產(chǎn)部門 住宅業(yè)務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 圖 1）中糧旗下 “萬客隆 ”綜合體項目劃歸中糧置業(yè)集團管理，集團擬于 2023年前將其規(guī)模擴大到 30家； 2）內(nèi)部資源整合，將中糧集團目前內(nèi)部優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行歸集；北京中糧廣場、上海中糧廣 場、廣州鵬源大廈等股權(quán)從集團手里劃給中糧置業(yè) ,則中糧集團商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包將得以迅速壯大。 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 中糧置業(yè)正在積極醞釀在三五年內(nèi)做大做強后將商業(yè)地產(chǎn)的幾個項目打包做 REITs。 事項 /城市 西單 朝北 沈陽 上海 天津 成都 總建筑面積 20萬㎡ 40萬㎡ 52萬㎡ 40萬㎡ 53萬㎡ 54萬㎡ 商業(yè)規(guī)模 10萬㎡ 23萬㎡ 34萬㎡ 27萬㎡ 25萬㎡ 商業(yè) /總建 % % % % % % 投資總額 40億元 30億元 30億元 120億元 投資單價 /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ 獲取方式 收購 收購 集團注資 收購 合作開發(fā) 集團注資 原開發(fā)商 中冶集團 弘泰基業(yè) 沈陽鵬利 新梅太古 四川鵬利 （備注： 2023年 8月以 %的股權(quán) ； 2023年 4月 36億元收購 中冶西單項目 100%股權(quán)； 2023年 2月上海 1期收購價 ， ㎡，商業(yè) ㎡；天津項目由 中糧與天房集團合作開發(fā)） 表 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 ?總建筑面積集中在 4055萬平方米，投資總額集中在 3040億元； ?商業(yè)總面積集中在 2030萬平方米，占總面積的比例集中在 50%65%之間； ?收購物業(yè)及集團注資、合作開發(fā)成為主要的擴張路徑。 年輕、活力 潮流 品位 不單是對傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級，而是真正的消費模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人們消費需求的升級。 通過業(yè)態(tài)品類的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合，創(chuàng)造最佳的消費體驗。 指標(biāo) /項目 天津大悅城 沈陽大悅城 數(shù)據(jù) 單價 總額 數(shù)據(jù) 單價 總額 項目投資總額 (億元 ) 可銷售物業(yè)收入 0 總建筑面積 205,000㎡ 400,000㎡ 商業(yè)建筑面積 112,500㎡ 購物中心 其他 寫字樓 15,000㎡ 酒店 33,200㎡ 酒店公寓 住宅