房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ? 稅后股本回報(bào) 稅后現(xiàn)金流 /股本投資額 ? 類(lèi)似于稅前股本回報(bào)率 ? 加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰? ? 能常第一年大致在 512%范圍內(nèi) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計(jì)算 ? 預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報(bào)率把未來(lái)的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠(yuǎn)不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報(bào)率 =底限回報(bào)率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) +風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV0， r就會(huì)超出正常收益 169。 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型（ CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報(bào)等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)加在市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) 169。 目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬(wàn)多家，但是以單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開(kāi)發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷(xiāo)售回款來(lái)周轉(zhuǎn)。 169。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點(diǎn)：便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。而有些東南亞國(guó)家以及我國(guó)的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒(méi)有能力像海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)那樣去大量收購(gòu)并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長(zhǎng)，必須要快速周轉(zhuǎn)。今年國(guó)際投資者接受了上海復(fù)地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式，以這樣一個(gè)模式，公司可以保持一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)。與國(guó)內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強(qiáng)，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承擔(dān)完全責(zé)任，極大限制了暗箱操作。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計(jì)劃可歸納為下列四種方式：債權(quán)、股權(quán)、準(zhǔn) REIT、財(cái)產(chǎn)信托。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過(guò) 50人和 200份。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)金融工具。 Shimai Consulting 2023 ? 主要考慮因素： ? 項(xiàng)目，有關(guān)各方，投資環(huán)境，投資過(guò)程 ? 主要投資形式： ? 土地，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)物業(yè) ? 投資策略 169。 ? 價(jià)格“有漲有落”或者“周期性”的活動(dòng)模式是典型的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行模式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長(zhǎng)期的、大范圍的上下波動(dòng)，反映不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)普遍的低效性和泡沫性。 Shimai Consulting 2023 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素（社會(huì)經(jīng)濟(jì)、法制環(huán)境、市場(chǎng)狀況、技術(shù)條件） ? 土地（地理位置、征用、購(gòu)入成本、產(chǎn)權(quán)、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)成本） ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境調(diào)查、假設(shè)條件及其實(shí)現(xiàn)（用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) /超前 /長(zhǎng)期投資價(jià)值 /成本，施工，環(huán)保衛(wèi)生），建造（工期，材料，利率） ? 資金（實(shí)力，組織；現(xiàn)金流分析，風(fēng)險(xiǎn)控制） ? 營(yíng)銷(xiāo)（定位，策略，媒體） … 169。 Shimai Consulting 2023 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述 169
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