【正文】 向原土地使用人某國有企業(yè)補償 5000平方商鋪。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實際用地人為納稅人。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實際用地人。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地變更用途補交出讓金的契稅如何繳納？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù) 》 （國稅函（ 2023） 662號）進行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。因此，對以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。另有配套會所一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。 房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則 案例 某項目面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 3棟，高層共計 28層，其中兩棟地下三層為人防和車位， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。請問土地成本應(yīng)該是多少？ —— 土地出讓金返是否繳稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號 （一）關(guān)于土地使用權(quán)價款的扣除問題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例細則 》 第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 《 中華人民共和國耕地點用稅暫行條例實施細則 》 第四條 經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。請問該土地成本應(yīng)該是多少？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補償與安置費 —— 補償入賬要不要提供營業(yè)稅發(fā)票？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。雙方在簽署的補償協(xié)議中約定補償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計算收取價款； 140—— 160平方按照 6000元收取； 160平方以上按照每平方 8000元收取。 成本價如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā) [2023]187號）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； B、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 項目整體報批報建費： 項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。 何種票據(jù)？ 臨時設(shè)施費 工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用。 社區(qū)管網(wǎng)工程費 八項內(nèi)容；相關(guān)票據(jù) 園林綠化環(huán)境工程費 相關(guān)票據(jù) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。同時必須按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣除。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 7）、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 特別納稅調(diào)整實施辦法（試行） 》 的通知 》（國稅發(fā) [2023]2號） 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 9）、利息與顧問費用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財務(wù)顧問費用另行簽署協(xié)議。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 —— 裝飾勞務(wù) 《 關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》（財稅 [2023]114號）文件曾對這種模式進行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款）確認(rèn)計稅營業(yè)額。 同時，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 土地增值稅的規(guī)定 “土地增值稅強制清算條件” 規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ； 。請問有無涉稅風(fēng)險？ 完工決算時間、竣工備案時間、入住時間 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 五、開發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費用 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。 （ 2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā) [2023]187號）文件 明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 請問這能否認(rèn)定為四期？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計算與分?jǐn)偡椒? 不同分期之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設(shè) 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。其他公共部分如道路、綠化等共計 10畝。 如果為一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費為400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。請計算可售面積的單位成本 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 八、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。乙公司賬上土地原值為 3000萬元。稅務(wù)機關(guān)在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會拆遷補償專戶，由村委會再向村民發(fā)放，唯獨該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例二 稅務(wù)機關(guān)在對丙房地產(chǎn)企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經(jīng)包含在主體大包合同范圍內(nèi)，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關(guān)款項。后房地產(chǎn)企業(yè)通過政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關(guān)貨幣和房屋。在拿地前決定以關(guān)聯(lián)公司乙公司取得開發(fā)土地，甲公司負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 前期工程費 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 10000萬元 130% － 1375萬元＝ 10625萬元 增值率為： 10625247。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 當(dāng)成本下降時，稅后凈利潤也會隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長的這種變化，并作為項目預(yù)算管理的一個重要考慮要素。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 第一次測算 第二次測算 成本預(yù)算 調(diào)整 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 合同 付款 發(fā)票 工程進度 結(jié)算報告 監(jiān)理報告 決算報告 財務(wù)報告 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 演講完畢，謝謝觀看！