【正文】 ............................................................................. 21 可行性研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 22 擬建方案的結(jié)論意見 ....................................................................................... 22 項目主要問題的解決辦法和建議 ...................................................................... 23 項目風(fēng)險及防范建議 ....................................................................................... 23 項目風(fēng)險 ............................................................................................... 23 防范建議 ............................................................................................... 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 項目背景 裕邦最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)現(xiàn)狀 南陽市裕邦佳合地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是經(jīng)河南省工商局審核，南陽市工商局備案，方 城 縣工商局注冊，南陽市建委批準(zhǔn)成立，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的有限責(zé)任公司，公司現(xiàn)有職工人數(shù) 86 人，其中專業(yè)技術(shù) 人員 35 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。（如圖） 項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo) 項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)表（表 11） 序號 名稱 單位 主要指標(biāo) 1 土地建設(shè)批準(zhǔn)用地號 — 方城縣（ 2020）方土用字第202號 2 總用地面積 平方米 62498 3 總建筑面積 平方米 109094 4 其中： 住宅 （一期） 平方米 商業(yè) （一期） 平方米 5 容積率 — ◎《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 （建設(shè)部：建標(biāo) [2000]205 號） ◎《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ◎《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） ◎《 南陽 市建設(shè)工程價格信息》 項目 投資區(qū)域環(huán)境與區(qū)域市場需求研究 概況 方城縣位于南 陽盆地東北邊隅，許平南高速路和豫 01 線公路貫穿全境，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達，縣城距南陽機場僅 50 公里，距焦枝鐵路 25 公里，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。縣委 、縣政府 把 培育城市品牌、精心經(jīng)營城市、提高城市品味，作為營造對外開放窗口的重點，加大了城市建設(shè)的力度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前， 根據(jù)我們對全縣房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)旺銷的態(tài)勢良好，銷售率高高在上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。項目東面和南側(cè)分別為規(guī)劃中的新汽車站、 小學(xué)和醫(yī)院。方舟城是方城目前首座集四星級大酒店、旺區(qū)商業(yè)、高尚住宅、休閑公園為一體的大型國際復(fù)合建筑群。其定位依據(jù)是： 一是國家住房制度的改革。而 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9 隨著方城縣近年來經(jīng)濟的高速發(fā)展，中高端消費者對改善居住環(huán)境的渴求與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展在低層次徘徊之間產(chǎn)生的矛盾日益突出。 ? 星級酒店 四星級大酒店 星級酒店將有利于該酒店周邊營造良好的高尚居住氛圍，形成以該星級酒店為核心的高端居住圈，并極大提升方舟項目及周邊物業(yè)價值和形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房間各個功能區(qū)做到動靜分區(qū)、主次分區(qū)、凈濁分區(qū)、干濕分區(qū) 。 看表22。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)條件 氣象條件 方城縣位于亞熱帶和南暖溫帶的分界線上，冷暖適中，雨量適宜，四季分明，無霜期長，光照充足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 抗震設(shè)防 該地區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1999）”，本區(qū)的地震烈度為 6 度，要求防震設(shè)計按 三級抗震 設(shè)防。方城縣電力資源豐富，有 110kv 變電站， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13 設(shè)計高壓線路引入即可保證滿負荷供電。該區(qū)位距豫 01 線公路不到 500 米，距豫 50 線（方城至南召）不到 1 公里，北距許平南高速公路入口 公里，南距南陽機場 50 公里，西距焦枝鐵路 25 公路。方舟城項目是方城縣政府招商引資的、列為 2020 年的重點項目，得到縣委政府采取優(yōu)惠政策并給予大力支持。 （見附圖） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 14 建設(shè)內(nèi)容 項目分為 8 棟多層（ 7 層，高 24 米）， 5 棟小高層（ 12 層，高 38米）， 1 棟中高層（ 16 層，高 50 米）， 1 棟高層（ 26 層，高 米），其中多層、小高層和中高層為商住性質(zhì)，高層為四星級酒店 ，其中一期 3 棟多層， 2 棟小高層， 1 棟中高層 。 本項目采用“三重綠化”設(shè)計，綠化率達 40%，即改造后的漢壩公園、花園式小區(qū)到入戶花園再進到家門 ，讓我們時刻與自然相伴 ，這一個特 色在方城 純屬罕見。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 按照擬規(guī)劃條件、公司的初步計劃，并結(jié)合項目實際情況，本項目 一期 各階段的進度安排擬定如下： ? 施工準(zhǔn)備階段 2020 年 8 月 — 2020 年 9 月 ? 施工階段 2020 年 9 月 — 2020 年 8 月 ? 竣工驗收、入伙階段 2020 年 8 月 — 2020 年 10 月 其中施工階段，項目計劃從 2020 年 9 月開始施工，預(yù)計建設(shè)工期為 14 個月，即項目可望于 2020 年 10 月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進度和策劃方案，項目住宅部分計劃從 2020 年 12 月開始銷售，銷售周期預(yù)計為 9 個月，商業(yè)部分計劃從 2020 年 1 月開始銷售，銷售周期預(yù)計為 4～ 5 個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 設(shè)備采購價按市場現(xiàn)行價估算。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 建筑安裝工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。 ? 其他費用 主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 項目開發(fā)管理費為 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目開發(fā)建設(shè)共需資金 5921 萬元，考慮籌資成本與籌資風(fēng)險，確定本項目的 所有 資金來源 是 自有資金（資本金）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設(shè)和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為 89 個月，從 2020 年12 月 —— 2020 年 8 月，預(yù)計項目開發(fā)銷售回款共計 8885 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目經(jīng)濟指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)平均水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 社會效益和影響分析 ●改善居住 環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。 ? 經(jīng)濟效益 經(jīng)濟效益較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 可行性研究結(jié)論是：本項目可行。 ●政策風(fēng)險 近年來，政府為了給高企的房價打壓，出臺了一系列的相關(guān)政策。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ● 財務(wù)風(fēng)險 本項目采用自有資金方式進行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠