【正文】 ....................... 11 第二部分 原則篇 ............................................................................................................................................................................................................ 13 一、招商指導(dǎo)思想 ............................................................................................................. 13 二、招商基本原則 ............................................................................................................. 13 第三部分 平面規(guī)劃篇 ..................................................................................................................................................................................................... 16 一、商業(yè)整體規(guī)劃 ............................................................................................................. 16 二、樓層規(guī)劃圖： ............................................................................................................. 16 三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分 ............................................................................................ 17 第四部分 策略篇 ............................................................................................................................................................................................................ 21 一、招商價(jià)格策略 ............................................................................................................. 21 二、招商營銷策略 ............................................................................................................. 21 第五部分 招商篇 ............................................................................................................................................................................................................ 22 一、招商對象 ................................................................................................................. 22 二、招商區(qū)域 ................................................................................................................. 22 三、商品結(jié)構(gòu) ................................................................................................................. 22 商品結(jié)構(gòu)的基本原則。 城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取 “ 帶狀組團(tuán) ” 的城市形態(tài)，即東部老城區(qū)、中部城市中心區(qū)、西部高新區(qū) 3個(gè)綜合功能的城市規(guī)劃組團(tuán)。 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ①渭南商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場、超市以及街鋪為主，目前僅停留在購物這一簡單的層面上，經(jīng)過對 12 家商場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 30％的商場是實(shí)施統(tǒng)一的收銀管理，其它基本都采用開架自選經(jīng)營方式， 以中低檔商品經(jīng)營為主，商業(yè)物業(yè)硬件普遍陳舊、導(dǎo)視系統(tǒng)不完善、商品布局零亂、服務(wù)人員的服 務(wù)形象差、銷售水平低、促銷手段欠缺等。其中解放路段和東風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進(jìn)路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富 ,經(jīng)營狀況最好。 具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、 PC 市場有：恒基商業(yè)中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、和鑫博大的國寧。 近年 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多。 二、項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目概況 信達(dá)商業(yè)項(xiàng)目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯處東南側(cè)地段，整個(gè)項(xiàng)目由 商業(yè)街、 1商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡稱 1商業(yè)體）、 2樓即籃球場地塊（以下簡稱 2樓）、 3樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱 3樓）、4樓即大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱 4樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動公園。臺灣潤泰集團(tuán)子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于 20xx年 10月簽署協(xié)議，設(shè)計(jì)方案已初步確定，計(jì)劃 20xx年 9月左右動工建設(shè)， 20xx年底正式營業(yè)。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 區(qū)域功能 根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 是由 信達(dá)地產(chǎn) 投資 開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商 業(yè)物業(yè) ，屬 渭南市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 3． 品 質(zhì)的差異化將成為項(xiàng)目從周邊商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。 因地制宜：項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費(fèi)人群方便、快捷、實(shí)惠的消費(fèi)需求。在對外宣傳方面要體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。 渭南 市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是 渭南 市政府形象工程。 （四）目標(biāo)市場定位 消費(fèi)者定位 經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為： ： 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。比較注重商業(yè)廣場形象和商場 的經(jīng)營管理。 因商業(yè)經(jīng)營大多投資較大，所以會慎重決策，往往和家人或親戚、朋友一起商量。 2． 經(jīng)營以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心 。 在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，進(jìn)一步樹立品牌形象。餐飲、休閑、娛樂是項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，可選擇性對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行自營考慮。 4． 堅(jiān)持多業(yè)種、不交叉、不重復(fù)的原則 為滿足不同類型消費(fèi)者的需求，不同商鋪之間形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購物特點(diǎn)。 8．堅(jiān)持 “撒網(wǎng)式擴(kuò)張”的招商原則 以渭南市為重點(diǎn)，實(shí)行全民招商。 針對青少年的 迎合 潮流 的消費(fèi)習(xí)慣，經(jīng)營港、韓、日潮流時(shí)尚服飾、精 品等。 第四部分 策略篇 一、招商價(jià)格策略 應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場及 渭南 市 同類型物業(yè)租 價(jià)， 綜合分析各類物業(yè)的性價(jià)比，來最終確立項(xiàng)目的基本 租 價(jià) 。 以便快速吸引商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達(dá)成功招商態(tài)勢，隨后就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長。 以最優(yōu)的經(jīng)營管理服務(wù)商家，獲取信任，共同打造商業(yè)旗艦。 在萊城已經(jīng)設(shè)有經(jīng)營點(diǎn)的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重 渭南 市本地市場的消費(fèi)潛力及自身品牌在 渭南 市的認(rèn)可程度。他們進(jìn)駐主要原因是看重 渭南 市的市場輻射能力，其不僅關(guān)注 渭南 市場對本產(chǎn)品的消費(fèi)能力，更關(guān)注 渭南 市消費(fèi)市場、本商場在區(qū)域內(nèi)的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個(gè)分中心。 三、商品結(jié)構(gòu) 商品結(jié)構(gòu)的基本原則。 . 能形成經(jīng)營特色的商品品類 。 商品檔次構(gòu)成 由于 項(xiàng)目 的體量較大，商品結(jié)構(gòu)構(gòu)成需要適合各階層的消費(fèi)群體，具備很大的兼容性。 ? 達(dá)成的目的：大力 引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)。 2) 利用規(guī)模優(yōu)勢： 渭南 市規(guī)模最大的商業(yè) 綜合體 。 6) 利用管理優(yōu)勢：全國商業(yè)地產(chǎn)具影響力的公司 ，香港波特全程管理。 3）第三步以全國范圍各品牌商家招商為主，得用網(wǎng)絡(luò)等到現(xiàn)代化工具。 三、租賃條件 2商業(yè)體租金 樓 層 租金（元 /㎡ /月） 押 金 租金支付 進(jìn)場費(fèi) 一 樓 內(nèi)鋪均價(jià) 66 一個(gè)月租金 季度或半年交 不收取 街鋪均價(jià) 108 一個(gè)月租金 季度或半年交 進(jìn)場費(fèi) 二 樓 均價(jià) 60 一個(gè)月租金 季度或半年交 不收取 三 樓 均價(jià) 60 一個(gè)月租金 季度或半年交 進(jìn)場費(fèi) 四 樓 均價(jià) 50 一個(gè)月租金 季度或半年交 不收取 （以上為第一年租金定價(jià)，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本項(xiàng) 目經(jīng)營情況另行確定。） 備注說明： 由于體育公園是公益項(xiàng)目，商業(yè)街以 銷售為主，加上 4商業(yè)體還未定性，故暫不考慮 4和 5的租賃收益。 招商總監(jiān) 1名 招商 文員 2名 二、人員培訓(xùn) 商場知識培訓(xùn) 表格及合同培訓(xùn) 2. 熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備，培訓(xùn)的準(zhǔn)備。 6. 建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 二、招商后期管理 1. 客戶足以影響商場的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在商 場經(jīng)營，商場必須努力經(jīng)營，獲取客戶的信賴。 5． 對客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展