【正文】 即管理層和作業(yè)層。– 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術類型。另一方面能夠闡明物業(yè)權利主體的權責內容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權利主體的行為規(guī)范。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設性意見。物業(yè)管理啟動階段的 基本環(huán)節(jié)時間：從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動階段接管驗收用戶入住管理產(chǎn)權備案和檔案資料的建立首次業(yè)主（代表）大會的召開和業(yè)主委員會的成立啟動階段的標志? 物業(yè)的驗收與接管– 物業(yè)驗收是依據(jù)國家建設部及省市有關工程驗收的技術規(guī)范與質量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗。– 在物業(yè)保修期間，管理單位還應與開發(fā)商簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任、方式等等。? 向住戶發(fā)放有關物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如 “住戶手冊 ”、 “收費辦法 ”、 “入住手續(xù) ”、 “驗收交鑰匙登記 ”、 “裝修申報規(guī)定 ”等等。– 收集的關鍵是盡可能完整，這從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；– 整理的重點是去偽存真，留下有用的；– 歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設計圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設備圖等，也可按系統(tǒng)項目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)等。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調，物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難。? 　 地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約 ? 　?。?2） “暗箱 ”交易 成員為 5人以上單數(shù)216。﹁ 續(xù) ﹂八方面：建立管理機構設計管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓上崗深入工程建設現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準備重點開展物業(yè)的接管驗收工作 籌辦交樓前期管理的一個關鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會一、前期物業(yè)管理的具體內容一、做好物業(yè)查驗工作（一）、承接查驗的性質和依據(jù)承接查驗的概念承接查驗與竣工驗收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗收標準 —— 《 房屋接管驗收標準 》（三）承接驗收的程序及意義（四）承接驗收中發(fā)生問題的處理嚴重質量問題：建設單位負責一般質量問題：建設單位負責或委托物業(yè)管理企業(yè)負責二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關問題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在 裝飾裝修管理中的職責做好宣傳工作約定管理工作建立報告制度其他相應措施本章要點1． 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內容前期物業(yè)管理的委托重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應急預案第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應急預案學習目的與要求1．了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內容2．掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3．重點掌握業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的內容本章講授 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求業(yè)主公約主要內容 業(yè)主公約制定的原則和程序 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理規(guī)章制度的內容第一節(jié) 第二節(jié) 業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 第三節(jié) 可以為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。物業(yè)管理設備管理概述三、 物業(yè) 設備 管理的作用提高物業(yè)管理的服務質量。提高管理者的工作效率影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象第六章 （ 2）重要設備維修資料檔案。設備日常維護與管理第二節(jié) 包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。其 主要內容包括普及安全知識，使用安全用具，提高安全意識； 供電設施工程建設安全管理；供電設備安全操作管理；供電設備過負荷的安全管理等。第六章 二、設備管理部門的任務及機構設置（一）設備管理部門的任務能源供應維護保養(yǎng)設備設施有計劃更新改造設備設施第六章 第六章 設備日常維護與管理第三節(jié) 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。維修保養(yǎng)總體要求? 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結果，經(jīng)理亦應抽查。 4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。8．配電室每月吸塵一次，保持室內清潔、干凈。、換班、加班、倒休等。、加班、倒休等。、外單位聯(lián)系。、移位安裝、增改工程及外部施工。、備件、材料、文具及勞保用品等。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障四、報告制度值班制度? 4．須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內 24小時有人值班，當班人員嚴禁飲酒。交接班制度? 2．接班人員接班時必須檢查以下工作：應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。3．交班人員在下列情況時不得交班離崗：交接班制度? 巡檢制度? 第八章 物業(yè)管理經(jīng)營服務 物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標的社會化、綜合化、經(jīng)營性的服務與管理概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇 　　　　物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢，在細分市場上，開展多種經(jīng)營服務一、物業(yè)管理經(jīng)營服務含義 指物業(yè)管理企業(yè)圍繞所管物業(yè)開展的與服務對象生活、工作、學習、娛樂等相關的各種專門性、有益性服務項目。物業(yè)中介代理工作性質 :委托－代理性質和契約性質物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理的主要內容房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)咨詢房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內容：(6)房屋的修繕責任(7)轉租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責任(10)當事人約定的其他條款房屋租賃合同租賃雙方的權利和義務出租人的權利和義務承租人的權利和義務物業(yè)租賃條件出租： 城市公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋或國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租轉租： 承租人經(jīng)出租人同意。現(xiàn)代各類物業(yè)的管理學習目的與要求1．掌握現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑2．重點掌握居住小區(qū)物業(yè)管理的目標小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義第九章 這是住宅小區(qū)最基本的功能?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理二、居住小區(qū)的功能：　。 ?！　　? 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義　　實際意義就在于：　 　首先，它要求管理思想更新。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要?！±砉ぞ?，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑　　　 思想 的現(xiàn)代化　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營與管理的角度，它是從事住宅長期消費活動的經(jīng) 只有機構設置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。準化活動中推行管理方法的現(xiàn)代化。手段是達到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達到管理的高效率。只有依靠對人的智力開發(fā)，才能使管理逐步走向現(xiàn)代化?！　?(4)理財方法，包括：全面經(jīng)濟核算、目標成本、價值工程等方法。物業(yè)管理收費的依據(jù)和原則一、物業(yè)服務收費的定義 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等，向業(yè)主收取的費用。 第十章 物業(yè)管理收費的依據(jù)和原則四、物業(yè)服務收費的原則合理的原則；公開的原則；費用與服務水平相適應的原則（質價相符原則）物業(yè)管理費使用情況的公示物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托為業(yè)主提供服務的，物業(yè)管理費屬于業(yè)主所有國家計委、建設部頒布的 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法 》 第十條規(guī)定： 物業(yè)管理單位應當定期（一般為 6個月）向住戶公布物業(yè)管理收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主委員會或業(yè)主的監(jiān)督公布的內容包括：物業(yè)管理費的收入、支出情況超出預算的支出要向業(yè)主說明原因 不合理的支出要接受業(yè)主的意見改善和提高物業(yè)管理工作質量和水平物業(yè)管理費使用情況的公示第十章 物業(yè)管理收費第二節(jié) 智能化 物業(yè)管理概述一、 智能化 物業(yè)的概念 擁有集成的樓宇自動化控制系統(tǒng)與現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡設施，能對物業(yè)的保安、消防、環(huán)境等許多方面進行自動監(jiān)控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環(huán)境，具有高度綜合管理功能的現(xiàn)代物業(yè)。節(jié)約能源能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件大大提高工作效率極大豐富和方便人們的生活，提高生活質量方便管理第十一章 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作。智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) ：初期、偶發(fā)、磨損故障期設備狀況診斷 智能 智能物業(yè)設備 化物業(yè)管理第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛處理 三、物業(yè)管理糾紛的原因起因于合同的糾紛起因于侵權的糾紛起因于行政的糾紛起因于法規(guī)規(guī)章不健全的糾紛起因于物業(yè)管理主體的法制觀念淡薄的糾紛第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施一、加速物業(yè)管理法律體系的建設樹立依法治物的思想觀念理順物業(yè)管理政府有關部門和物業(yè)管理企業(yè)的關系二、明確管理范圍和服務內容，謹慎承諾服務第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴的含義：業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人在物業(yè)管理中，對物業(yè)管理企業(yè)或其他物業(yè)管理主體違反有關法規(guī)和徽章、物業(yè)服務合同、業(yè)主公約等行為，而向物業(yè)管理部門、物業(yè)管理協(xié)會、消費者協(xié)會會物業(yè)管理企業(yè)進行口頭或書面的反映。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責任和糾紛處理一、 物業(yè)管理法律責任的定義與構成要素 物業(yè)管理法律責任的定義 物業(yè)管理法律責任的構成要素（ 1）違法性（ 2）危害性（ 3）可罰性第十二章