【正文】 特點這種招標可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機會業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標單位審查投標者資格及其標書的工作量比較大，招標費用支出較大邀請招標的含義 所謂邀請招標就是由招標單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標信息，并邀請其參加投標的方式邀請招標 —— 有限競爭性招標邀請招標的特點是競標單位少，資格預(yù)審和評標工作量小如果對競標對象選擇得當，則起到花費少、效率高的作用，同時提高了投標單位的中標率，對招投標雙方都十分有利。? 　 社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風? 　?。?1） “關(guān)系 ”競爭　 ? 　 開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)動增大招投標難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標基礎(chǔ)? 　?。?l）沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構(gòu)，使招投標工作缺乏公正性　 二、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題 實踐性強、事務(wù)性強與群眾生活相關(guān)性強時效性強系統(tǒng)性、綜合性強遞增性強四、物業(yè)管理實務(wù)的性質(zhì)與特點管理服務(wù)日趨主動運作日趨規(guī)范化管理日趨社會化經(jīng)營日趨規(guī)?；?、品牌化管理人員知識化、管理手段科學(xué)化五、我國物業(yè)管理實操的發(fā)展趨勢本章要點物業(yè)管理的基本概念物業(yè)的含義物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理實務(wù)的性質(zhì)與特點物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期準備階段啟動階段日常運作階段本章講授本章講授：物業(yè)管理招標投標的基本概念物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理投標程序第二章 物業(yè)管理招標投標第二章 物業(yè)管理招標投標學(xué)習目的與要求1．了解物業(yè)管理招標投標的意義2．掌握物業(yè)管理招標的基本概念物業(yè)管理招標投標的程序物業(yè)管理招標的條件3．重點掌握物業(yè)管理招標的程序物業(yè)管理招標的程序一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義 ? 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)– 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來水公司、供電局、煤氣公司、居委會、通訊部門、勞動局、工商局、稅務(wù)局、物價局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及面相當廣泛。日常運作階段基本環(huán)節(jié)（三）物業(yè)管理的日常運作階段日常的綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)? 日常管理和維修養(yǎng)護– 房屋管理；– 機電設(shè)備養(yǎng)護維修；– 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護與維修；– 環(huán)境衛(wèi)生；– 治安保衛(wèi)；– 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點等等。? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。? 加強入住階段的安全保衛(wèi)工作，提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù)，保證業(yè)主和租戶、財物及時安全搬入樓宇。– 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事：? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。? 用戶入住管理– 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護。– 驗收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，督促施工單位修整；– 物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程。 ? 物業(yè)管理的前期介入– 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個階段（項目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計階段、施工階段等）就參與決策。– 例如物業(yè)管理公司的職責范圍、各類人員崗位責任制、操作程序和服務(wù)規(guī)范、住戶手冊、公共契約等。– 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有助于建立對物業(yè)管理實施的監(jiān)督機制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能。– 培訓(xùn)時間應(yīng)選在開展管理工作前 3～ 6個月為佳；– 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；– 培訓(xùn)目的以能勝任所擔負工作為基本點，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機關(guān)的資質(zhì)認定方可上崗。? 物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)– 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達到一定的水平并對其上崗資格進行確認。? 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作業(yè)層。如果準備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會上招標，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。物業(yè)管理部門的成立 包括：車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護二、物業(yè)管理實務(wù)的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營管理與服務(wù)（拓展工作） 衣食住行娛樂康體購物網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)其他綜合經(jīng)營管理與服務(wù)二、物業(yè)管理實務(wù)的內(nèi)容（三） 社區(qū)管理與服務(wù) 協(xié)助街道辦事處、居民委員會進行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動階段日常運作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標與投標? 包括：清潔衛(wèi)生管理綠化管理安全防范和消防管理 這是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的一項專門性管理服務(wù)。包括：房屋使用的管理建筑物的維修管理建筑物的裝修管理這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。（ 5）企業(yè)化與全過程效益的原則第二節(jié) （ 1）營造良好的 “安居樂業(yè) ”的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（ 4）社會化和平等競爭的原則 “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè) ”（見 《 物業(yè)管理條例 》 第三條）。 ”對物業(yè)管理定義的理解物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務(wù)對房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的維護管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容為業(yè)主提供服務(wù)有一定的外延性（四）物業(yè)管理的基本特征社會化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離必要前提現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工必要條件企業(yè)化經(jīng)營型專業(yè)化即物業(yè)管理的市場化，是物業(yè)管理最主要的特點必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)達到一定的專業(yè)水平（五）物業(yè)管理的類型按服務(wù)內(nèi)容分類（ 1）提供咨詢服務(wù)（ 2）提供具體的實質(zhì)性的管理服務(wù)按服務(wù)內(nèi)容分類（ 1）自行物業(yè)管理模式（ 2）委托物業(yè)管理模式（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場地二、物業(yè)的分類物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（ Real Estate Management 或 Real Property Management） 英文意思是不動產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。表面看 意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。 “Real概論本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實務(wù)的基本內(nèi)容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學(xué)習目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié) 機電工程系 吳日才 智能建筑物業(yè)管理主講 第一章 物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)的含義英文 Real Estate 或 Real Property ?！?意為 “ 不動產(chǎn)的 ” Estate意為 “ 不動產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè) ” 。Property意為 “ 財產(chǎn)、所有物、所有權(quán) ” 。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋 ,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進入具體消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物不動產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè) —— 是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。關(guān)注房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的價值和使用價值兩個方面集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程簡單講，是人們對物業(yè)的管理活動。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營管理服務(wù)典型的廣義觀點 [美 ]羅伯特 . C. 凱爾認為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對該物業(yè)進行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護、管理共用的機電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務(wù)項目（三）物業(yè)管理的定義《 物業(yè)管理條例 》 第二條： “ 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。偏離服務(wù)這個宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè) 管理招標，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機制的先河。物業(yè)管理實務(wù)的基本內(nèi)容和要求一、物業(yè)管理實務(wù)的含義二、物業(yè)管理實務(wù)的內(nèi)容（一） 基本管理與服務(wù)（基礎(chǔ)工作） 既公共管理服務(wù)，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù)房屋管理設(shè)備、設(shè)施管理環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理基本管理與服務(wù)房屋建筑物的基本管理 這是為保持房屋完好率，確保房屋使用功能而進行的管理服務(wù)工作。包括：各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備、設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理境衛(wèi)生和綠化管理 這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務(wù)。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理消防管理車輛和道路、場地的管理 這也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。– 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實管理單位。– 物業(yè)管理公司機構(gòu)一般有兩種形式：? 一是實體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。– 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。? 規(guī)章制度的制定– 必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實踐，再逐步補充、修改和完善。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。– 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計部門提供物業(yè)設(shè)計方案的咨詢意見。物業(yè)管理啟動階段的 基本環(huán)節(jié)時間：從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動階段接管驗收用戶入住管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立首次業(yè)主（代表）大會的召開和業(yè)主委員會的成立啟動階段的標志? 物業(yè)的驗收與接管– 物業(yè)驗收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。– 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任、方式等等。這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)