【正文】 象，以致于發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。? 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如 “住戶手冊(cè) ”、 “收費(fèi)辦法 ”、 “入住手續(xù) ”、 “驗(yàn)收交鑰匙登記 ”、 “裝修申報(bào)規(guī)定 ”等等。? 檔案資料的建立? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。– 收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；– 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的；– 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。? 配套設(shè)施的完善– 配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié)。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到許多難以想象的困難。? 有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；? 有利于控制物業(yè)管理的費(fèi)用，使業(yè)主和使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的服務(wù)；? 有利于明確和簡(jiǎn)化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；? 有利于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。? 　 地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約 ? 　?。?2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全　　 ? 　?。?2） “暗箱 ”交易 但這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，不符合自由競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向 3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，所需載明的事項(xiàng)與公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標(biāo)程序成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審四、物業(yè)管理投標(biāo)程序取得招標(biāo)文件分析招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)可行性分析編制投標(biāo)文件封送投標(biāo)文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為兩個(gè)過(guò)程：評(píng)議標(biāo)書階段現(xiàn)場(chǎng)答辯階段標(biāo)書評(píng)議開(kāi)標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開(kāi)拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)（二）標(biāo)書評(píng)議評(píng)標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評(píng)委評(píng)閱，經(jīng)過(guò)評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評(píng)閱之后，采用無(wú)記名方法，給標(biāo)書評(píng)分216。成員為 5人以上單數(shù)216。建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程， 確保竣工驗(yàn)收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè) 移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé) ﹁ 續(xù) ﹂第二節(jié) ﹁ 續(xù) ﹂八方面：建立管理機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓(xùn)上崗深入工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作 籌辦交樓前期管理的一個(gè)關(guān)鍵工序逐步展開(kāi)日常的管理工作成立業(yè)主委員會(huì)一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗(yàn)工作（一）、承接查驗(yàn)的性質(zhì)和依據(jù)承接查驗(yàn)的概念承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) —— 《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》（三）承接驗(yàn)收的程序及意義（四）承接驗(yàn)收中發(fā)生問(wèn)題的處理嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)一般質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé)（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項(xiàng)三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在 裝飾裝修管理中的職責(zé)做好宣傳工作約定管理工作建立報(bào)告制度其他相應(yīng)措施本章要點(diǎn)1． 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案學(xué)習(xí)目的與要求1．了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內(nèi)容2．掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3．重點(diǎn)掌握業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容本章講授 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求業(yè)主公約主要內(nèi)容 業(yè)主公約制定的原則和程序 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎(chǔ)第一節(jié) 主要內(nèi)容 是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。第二節(jié) 業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會(huì)討論通過(guò) —— 公示、分發(fā)第二節(jié) 業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問(wèn)題 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)制定，但需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定。設(shè)備日常維護(hù)與管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè) 設(shè)備 管理各項(xiàng)制度2． 重點(diǎn)掌握物業(yè) 設(shè)備 管理的組成物業(yè) 物業(yè)設(shè)備 管理的意義、作用設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置第六章 （二）物業(yè)設(shè)備的分類給排水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第六章 可以延長(zhǎng) 物業(yè) 使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段?？梢詾槲飿I(yè)管理企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述三、 物業(yè) 設(shè)備 管理的作用提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。保證業(yè)主和使用人的安全。提高管理者的工作效率影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象第六章 （ 2）重要設(shè)備維修資料檔案。物業(yè)設(shè)備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級(jí)維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容二、各類設(shè)備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定　　物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。 第六章 其中供電設(shè)備的安 全管理占有重要的地位。其 主要內(nèi)容包括普及安全知識(shí)，使用安全用具，提高安全意識(shí)； 供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理；供電設(shè)備安全操作管理；供電設(shè)備過(guò)負(fù)荷的安全管理等。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。第六章 二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)能源供應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施第六章 第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度接管驗(yàn)收制度預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報(bào)告紀(jì)錄制度工程驗(yàn)收制度? 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。3．在驗(yàn)收過(guò)程中，須以將來(lái)運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。設(shè)備維修制度? 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。? ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。設(shè)備維修制度? 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。維修保養(yǎng)總體要求? 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。 2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。4．各開(kāi)關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開(kāi)關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40度為宜。8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 。、代換、或加工修理。、換班、加班、倒休等。、代替或加工修理。、加班、倒休等。、備件、材料、文具及勞保用品。、外單位聯(lián)系。四、報(bào)告制度? 4．主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：。（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。、移位安裝、增改工程及外部施工。、換班、倒休、加班等。、備件、材料、文具及勞保用品等。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障四、報(bào)告制度值班制度? 1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。4．須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。值班制度? 5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi) 24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。交接班制度? 2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。排，并在交接班記錄上簽字。3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：交接班制度? ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。巡檢制度? 如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并