【正文】 家居 1450 5% 行業(yè)資訊 800 % 汽車(chē)維修 400 % 文化用品 1800 % 化妝品 660 % 精品飾品 570 % 總規(guī)模（㎡） 30360 100% 百步亭社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)的獨(dú)立性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。其中大型中式餐飲為百步亭花園酒店，規(guī)模達(dá) 2023㎡，占據(jù)了餐飲業(yè)態(tài)的 50%左右的比例。美容有13家，主要有名媛閣女子生活館、海怡唯美美容、椰島美容美發(fā)、雅娜三九美容等品牌。 （ 5）、食品類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 食品類(lèi)業(yè)態(tài)也以水果、煙酒、蛋糕、保健品等日常生活類(lèi)為主。 7 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 常青花園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成如下； 次主力店（小超市、酒店、健身、美容等） +商業(yè)街區(qū)（社區(qū)配套 +服裝 +餐飲 +食品 +行業(yè)資訊等） 8 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 業(yè)態(tài)比例及分析說(shuō)明： 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡） 比例 超市 4700 % 餐飲休閑娛樂(lè) 6155 % 社區(qū)配套 9665 % 服裝 1045 % 皮具鞋包 550 % 裝飾建材 365 % 食品 850 % 家居 440 % 家電通訊 515 % 行業(yè)資訊 595 % 汽車(chē)服務(wù) 360 % 文化用品 130 % 化妝品 100 % 精品飾品 380 % 其他 130 % 總規(guī)模（㎡） 25980 % 常青社區(qū)規(guī)模龐大，社區(qū)人口眾多，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較成熟，而且具有非常強(qiáng)的獨(dú)立性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富多元化，包含了所有的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。由于集中式的效應(yīng)，美食街的生意非常好，吸引了常青花園以外的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 (4)、服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 : 服裝業(yè)態(tài)包含女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、嬰幼兒用品等 街區(qū)服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積都很小，都是些散店。 家電主力店蘇寧電器，位于一二三樓，規(guī)模為 3500平方米。其中一個(gè)亮點(diǎn)就是引進(jìn)著名漢味小吃品牌 —— 戶部巷，非常聚人氣。美容有 6家，規(guī)模都比較小，沒(méi)有品牌。休閑裝以散貨店為主，品牌知名度不高。 主力店 /超市占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 10%— 30%左右 其他業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例在 1%— 5%左右 20 第一部分：武漢典型社區(qū)商業(yè)定位及商戶資源分析 武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源分析 （ 1）、武漢社區(qū)商業(yè)中心品牌商戶資源統(tǒng)計(jì) 根據(jù)對(duì)武漢幾個(gè)典型社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行調(diào)研的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，共收錄各類(lèi)品牌商家 530戶，總經(jīng)營(yíng)面積 62050㎡。 從布局上看，餐飲主要集中在關(guān)山大道沿線。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 16%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂(lè)為主，因此社區(qū)配套都比較小。大部分都是雙層。 社區(qū)配套業(yè)態(tài)占街區(qū)業(yè)態(tài)比例的 11%左右，但由于街區(qū)定位以餐飲休閑娛樂(lè) 為主，因此社區(qū)配套都比較小。 調(diào)研群體基本信息 ? 本次調(diào)研 發(fā)放調(diào)研問(wèn)卷 250份，其中回收 207份，問(wèn)卷有效率為 83%。 調(diào)研群體教育程度及收入、消費(fèi)概況 34 第 二 部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及消費(fèi)者分析 ? 大專(zhuān)學(xué)歷占絕大多數(shù)，其次為高中學(xué)歷，本科及本科以上學(xué)歷的人不多。 消費(fèi)行為研究 ? 徐東商圈距離項(xiàng)目較近，大部分調(diào)研群體都去該區(qū)域消費(fèi)，也說(shuō)明項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。 餐飲類(lèi)消費(fèi)支出調(diào)研 ? 調(diào)研群體在中餐類(lèi)消費(fèi)占 78%，客觀說(shuō)明受訪者的飲食習(xí)慣，本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)加大中式餐飲比例。 休閑娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)支出調(diào)研 ? 調(diào)研群體中有 48%的居民選擇電影、 KTV作為他們休閑娛樂(lè)的首選，說(shuō)明上述兩個(gè)行業(yè)有比較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目引進(jìn)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的時(shí)候可重點(diǎn)引進(jìn)上述兩種業(yè)態(tài)。 調(diào)研群體希望增加業(yè)態(tài) ? 21%的調(diào)研群體希望增加便利業(yè)態(tài)， 說(shuō)明區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)體量較小，不能滿足居民日常消費(fèi)。 ? 項(xiàng)目周邊居民中檔、中低檔消費(fèi)群體較多，為項(xiàng)目主力消費(fèi)群，但隨著片區(qū)改造的進(jìn)行，未來(lái)以中檔、中高檔消費(fèi)群體會(huì)有一定程度的增加。其中友誼大道約為 13000平米，和平大道約為 15500平米，學(xué)院路約 5600平米。 商圈發(fā)展水平 項(xiàng)目所處商圈處于中低檔的發(fā)展水平，商業(yè)物業(yè)以滿足周邊居民固定消費(fèi)為主，雖然距離徐東、中南路兩大區(qū)域性商圈較近，但是地塊附近的本地老居民、企業(yè)職工，收入水平低、消費(fèi)支出能力差，市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致地塊周邊商業(yè)規(guī)模小、檔次低。 —— 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)檔次較低： 休閑娛樂(lè)、餐飲雖然占據(jù) 20%的比例，但是都以網(wǎng)吧為主， KTV、健身、影院等中檔休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺少 。 格蘭大道采用委托租賃銷(xiāo)售模式，由開(kāi)發(fā)商幫助業(yè)主招商，目前正在整體招商率為 60%，預(yù)計(jì)今年年底正式開(kāi)業(yè)，其他項(xiàng)目都是直接銷(xiāo)售，由業(yè)主自己招商，但目前片區(qū)內(nèi)人氣不足， 消費(fèi)需求不足導(dǎo)致商鋪都處于空置狀態(tài)。 福星惠譽(yù)三角路地塊緊臨本項(xiàng)目， 其經(jīng)營(yíng)定位將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)，客流達(dá)到本項(xiàng)目十分便利。 ? 地塊所在區(qū)域 不 屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，商業(yè)發(fā)展可能需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 ? 目前武漢市場(chǎng)的社區(qū)底商回報(bào)率低，客戶接受程度不高，會(huì)面臨其他商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)行突破，通過(guò)獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過(guò)與定位相吻合裝修特色與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與購(gòu)物環(huán)境，確立項(xiàng)目與同類(lèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 另外還有 25萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頂級(jí)精裝修豪宅。 商業(yè)為 純街區(qū) 規(guī)劃，無(wú)集中商業(yè)存在，北區(qū)商鋪采用 大圍合 布局，南區(qū)僅和平大道、規(guī)劃路方向規(guī)劃少量街鋪。 ? （ 2）隨著舊社區(qū)和舊工廠的拆遷，周邊將大量興建寫(xiě)字樓、金融、住宅和商業(yè)。 61 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 規(guī)劃理由： ?區(qū)間路隧道用地上，規(guī)劃設(shè)計(jì)了廣場(chǎng)、休閑系統(tǒng)、體育鍛煉設(shè)施等，能夠?yàn)閰^(qū)域商鋪帶來(lái)消費(fèi)人流和增加商業(yè)氛圍； ?沿線正對(duì)面為武漢理工大學(xué)教職工宿舍區(qū)和康樂(lè)里社區(qū)，約有人口3300人； ?友誼大道余家湖站擁有公交線路 6條，也是未來(lái)本社區(qū)和周邊人口出行的一個(gè)重要方式和通道。 ?臨和平大道方向街鋪展示性較好，商業(yè)價(jià)值也最高，如規(guī)劃內(nèi)街，小區(qū)出入口位于規(guī)劃路方向，人流導(dǎo)向與布局規(guī)劃相背離，商業(yè)價(jià)值也不大。 月）但 為了提升項(xiàng)目特色，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高一層商鋪銷(xiāo)售溢價(jià)，建議大部分街鋪規(guī)劃兩層。 ?商鋪配套規(guī)劃 商鋪應(yīng)具備餐飲功能，設(shè)置煙道、化油池、上下水、排污等配套設(shè)施。 ? 引進(jìn)主力店、次主力店可以提升項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別價(jià)值，同時(shí)也能豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)。 72 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ? 經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營(yíng)門(mén)檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類(lèi)商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)招商及經(jīng)營(yíng)壓力不大。 ?社區(qū)便利業(yè)態(tài)主要位于本項(xiàng)目與福星惠譽(yù)兩大樓盤(pán)中間，穩(wěn)定的居民帶來(lái)穩(wěn)定的生意機(jī)會(huì)，后面經(jīng)營(yíng)壓力非常小。 若本項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)中心或是餐飲休閑娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè) ,商圈級(jí)別相對(duì)都較高 ,在鋪位面積劃分較為合理的情況下， 臨近主干道一側(cè)的商鋪 ，售價(jià)達(dá)到甚至 超越 普通社區(qū)融僑華府的可能性較高， 區(qū)間路一側(cè)商鋪 定價(jià) 達(dá)到 中環(huán)項(xiàng)目水平可行性也較大。 80 項(xiàng)目 權(quán)重 融僑華府 金地國(guó)際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項(xiàng)目區(qū) 間路 本項(xiàng)目主 干道 交通因素 15% 80 100 80 70 60 80 規(guī)劃 15% 80 100 80 60 70 90 地段 30% 90 90 100 60 70 80 商圈級(jí)別 20% 80 80 95 80 90 90 鋪位均好性 20% 90 90 70 80 90 90 售價(jià)（元 /㎡ ） 報(bào)價(jià) 3萬(wàn) 報(bào)價(jià) 4萬(wàn) 均價(jià) (一、二層聯(lián)體銷(xiāo)售 ) 按照一二樓售價(jià) 1: ,一層 一層 二層 得分 85 91 87 81 根據(jù)以上表格，本項(xiàng)目主干道一層商業(yè)價(jià)值參考融僑華府、金地國(guó)際花園及格蘭大道價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出主干道一樓均價(jià)為 /㎡ ；本項(xiàng)目次干道一層商業(yè)價(jià)值參考中環(huán)濱江麗景商鋪價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，可以得出本項(xiàng)目次干道均價(jià)為 /㎡ ； 二層售價(jià)主要參照中環(huán)濱江麗景；該項(xiàng)目二層利用價(jià)值不高，僅用于辦公及商品的儲(chǔ)藏，銷(xiāo)售業(yè)僅 85%，對(duì)項(xiàng)目定價(jià)參考作用不大，考慮到我們項(xiàng)目二層主要定位休閑娛樂(lè)、餐飲，此類(lèi)商家的承租能力一般在 30— 60元 /㎡ ，按 7%的回報(bào)率計(jì)算，為 5000— 10000元 /㎡ ，綜合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，二層的售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 方案二：市場(chǎng)性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9000元 /㎡。 改定價(jià)策略對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了透支，以期達(dá)到項(xiàng)目收益的最大化，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏為中長(zhǎng)期，營(yíng)銷(xiāo)難度大。 項(xiàng)目銷(xiāo)售和保留物業(yè)面積 : 物業(yè)類(lèi)型 面積（㎡） 備注 可銷(xiāo)售物業(yè) 18000 可銷(xiāo)售面積 保留物業(yè) 17000 引進(jìn)項(xiàng)目主力店，如大型超市、大型按摩足浴、大型 KTV、大型中西式連鎖餐飲、影院等配套業(yè)態(tài)。 ? 根據(jù)目前商戶訪談回饋的信息來(lái)看，休閑娛樂(lè)商家進(jìn)駐的意向較強(qiáng)，餐飲類(lèi)商家進(jìn)駐意向一般，超市 主力店進(jìn)駐意向較弱。 89 第 五 部分：商家訪談 針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商戶群體進(jìn)行針對(duì)性訪談，通過(guò)商家的反饋，以論證項(xiàng)目定位的可行性。 90 第 五 部分：商家訪談 二、餐飲商家訪談 ? 訪談的商家主要包括大型酒樓、西式品牌餐飲、中西快餐、咖啡廳等 。 ? 認(rèn)同項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間，意向比較強(qiáng)烈，均由開(kāi)設(shè)分店的計(jì)劃。 ? 租賃面積均在 100平米以下，對(duì)商鋪本身建筑結(jié)構(gòu)有要求，希望門(mén)寬 8米，進(jìn)深不超過(guò) 12米。 92 附： —— 餐飲、休閑、娛樂(lè)物業(yè)配套要求 大型中餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 600MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 400MM*600MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 96