【正文】 銷(xiāo)思路：高端消費(fèi)群體，改善性住房者定向客戶(hù)：秦皇島多次置業(yè)者，高收入者，外來(lái)度假人員環(huán)境作為湯河沿線的重要賣(mài)點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目都在充分利用這一因素。目標(biāo)是為10000戶(hù)低收入家庭提供廉租房，新增籌集實(shí)物廉租房戶(hù)低收入家庭提供廉租房，新增籌集實(shí)物廉租房 2700套。將有 10個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)竣工，總建設(shè)規(guī)模個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)竣工，總建設(shè)規(guī)模 ㎡，建設(shè)住房萬(wàn)㎡，建設(shè)住房 2344套。新民居新民居住房。部分村莊合并后建成后按有關(guān)規(guī)定辦理房產(chǎn)證、宅基地使用證。 今年全市共啟動(dòng)今年全市共啟動(dòng) 347個(gè)村、個(gè)村、 122個(gè)項(xiàng)目的新民居建設(shè)。政府加快落實(shí)住房保障工作 ,戰(zhàn)略投資者介入秦皇島新民居建設(shè)。已納入城市規(guī)劃建設(shè)用地縣縣城村莊；重點(diǎn)鎮(zhèn)；沿高速公路、鐵路、國(guó)道沿線兩側(cè)村莊；沿旅游景區(qū)村莊。居民在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中得到更多實(shí)惠修。S優(yōu)勢(shì)（ strength） W劣勢(shì)（ weakness）252。方便。氛圍較好。居住質(zhì)量。效應(yīng)。領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。216。宏觀調(diào)控政策力度加大，部分客群仍持幣觀望。項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)密度較高項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)密度較高 ,嚴(yán)重影響居住品質(zhì)嚴(yán)重影響居住品質(zhì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。先做 A1地塊，后開(kāi)發(fā) A2地塊的規(guī)劃原則，由成熟 A1地塊帶動(dòng) A2地塊的居住氛圍將有助益豪宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。 ㎡園林設(shè)計(jì)由當(dāng)今知名的貝爾高林景觀設(shè)計(jì)大師擔(dān)綱。競(jìng)品分析 首府位置： 先鋒里以北、秦皇島冶金機(jī)械有限公司西南處開(kāi)發(fā)商： 首鋼江盟房地產(chǎn)售價(jià)： 7600元 /平米占地面積： 西城占地 ，東城占地 總建面積：西城 18萬(wàn)平米，由 3棟 27層， 3棟 18層， 5棟 層， 3棟商業(yè)組成項(xiàng)目分期： 共八期，預(yù)售一期建筑形態(tài)： 板塔結(jié)合，塔樓建筑風(fēng)格： ArtDeco風(fēng)格產(chǎn)品類(lèi)型： 平層，少量躍層總棟數(shù)： 11棟；總戶(hù)數(shù)： 1178戶(hù)容積率：東城 ， 西城 ； 綠化率： 35%交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月入住時(shí)間： 2023年 4月面積區(qū)間： 共 11種戶(hù)型，面積從 70170平米客戶(hù)情況： 以秦皇島本地客戶(hù)為主，少量外地客戶(hù)。”競(jìng)品分析 在水一方位置： 海港區(qū)平大街以南、西港路以西、濱河路以北、大湯河以東開(kāi)發(fā)商： 秦皇島市五興房地產(chǎn)有限公司銷(xiāo)售狀況： 一二期房源售罄 三四期待開(kāi)發(fā)占地面積： 840畝總建筑面積： 1500000㎡ 綠化率 ： 40%容積率： 建筑風(fēng)格 ：德式建設(shè)風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯廣告投放： 戶(hù)外廣告、圍擋、樓書(shū)、網(wǎng)絡(luò)等競(jìng)品分析 在水一方競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) 客群方面：本地客群多以自住型為主 ,多數(shù)為購(gòu)買(mǎi)改善性住宅 。Clients’ Analysis人，房子的主人、生活的主體人，房子的主人、生活的主體日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒適居住環(huán)境買(mǎi)單的客戶(hù)？適居住環(huán)境買(mǎi)單的客戶(hù)？ 年 齡 根據(jù)樣本調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 30－ 50歲人群為消費(fèi)主流，占到總比例的 % ，首次購(gòu)房者較少。生活指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目標(biāo)人群主要來(lái)自 6大行業(yè)，而這 6大行業(yè)則是目前社會(huì)上薪資水平較高、穩(wěn)定的行業(yè)。他們的人生路已經(jīng)沒(méi)有那么激進(jìn)，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀讓他們的身上呈現(xiàn)出 歲月的靜好、未來(lái)的圓滿(mǎn)他們有知識(shí)、有品位、有責(zé)任感。“ 一點(diǎn)閑 ” 和 “ 一點(diǎn)愛(ài)好 ” 是細(xì)品生活的重要前提， 他們非常在意 【 境界 】 。 外地客戶(hù)主要以東北和京、津、河北地區(qū)的客戶(hù)為主，東北地區(qū)客戶(hù)一般在秦皇島市有經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，居住地多選在市中心；216。項(xiàng)目從細(xì)部入手，建立一套產(chǎn)品打動(dòng)顧客的營(yíng)銷(xiāo)策略。R 別墅豪宅 第一種：境界主義 :我們尊重土地的稀缺 , 量身定制 300套尊貴客戶(hù)。實(shí)現(xiàn)城市的意義 產(chǎn)品差異化和境界主義生活模式理念打造區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 隨著項(xiàng)目容積率提高，社區(qū)整體舒適度將降低，市場(chǎng)需求重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到對(duì)戶(hù)型實(shí)用性、總價(jià)合理控制和產(chǎn)品外立面、社區(qū)規(guī)模等方面；引薦國(guó)外的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)感較強(qiáng)的外立面設(shè)計(jì)、實(shí)用性與舒適性結(jié)合戶(hù)型設(shè)計(jì)將成為本案客群和開(kāi)發(fā)商共同關(guān)注的焦點(diǎn)。? 利用商業(yè) +辦公配套提升區(qū)域投資潛力，以 商業(yè)促進(jìn)住宅銷(xiāo)售，以住宅銷(xiāo)售拉升商業(yè)價(jià)格及利潤(rùn)。以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、營(yíng)銷(xiāo)為依托，帶動(dòng)品牌發(fā)展，制造大盤(pán)氣氛。建筑風(fēng)格建議 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格方案一 :現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為避免市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象，結(jié)合本案規(guī)劃要點(diǎn)，在堅(jiān)持簡(jiǎn)約風(fēng)格的同時(shí)，適當(dāng)選擇后現(xiàn)代主義風(fēng)格，其風(fēng)格體現(xiàn)在局部石材、色彩等元素的選擇上制造一定的差異化，從視覺(jué)上徹底吸引客戶(hù)，力爭(zhēng)打造區(qū)域地標(biāo)性建筑。建筑風(fēng)格建議①現(xiàn)代風(fēng)格VS后現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)格示意高層小高層 在總體市場(chǎng)喜好程度基礎(chǔ)上，避開(kāi)現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格 —— 形成差異化；盡可能在控制成本基礎(chǔ)上選擇品質(zhì)感強(qiáng)的建筑材料 —— 突出品質(zhì)感；注重建筑細(xì)節(jié) —— 增強(qiáng)產(chǎn)品美感（增加弧形窗、尖頂?shù)龋捎貌煌慕ㄖ?hào) ,使建筑立面盡量豐富）；避免兵營(yíng)式建筑排布 —— 亮化項(xiàng)目整體效果，打造醒目的項(xiàng)目視覺(jué)效果。無(wú)浪費(fèi)面積252。 起居室、餐廳和廚房布局非常合理戶(hù)型建議140150平米 :尊貴四居 (約占 10%) 180200平米 :豪華躍層四居 (約占 5%) Room44室 2廳半封閉空間，僅計(jì)算一半面積，允許客戶(hù)入住后封閉客廳向內(nèi)退讓?zhuān)俗尣糠职敕忾]，僅計(jì)算一半面積露臺(tái)無(wú)上蓋，不計(jì)算面積產(chǎn)品示意錯(cuò)層產(chǎn)品 錯(cuò)躍層產(chǎn)品產(chǎn)品示意錯(cuò)越層三居錯(cuò)越層二居產(chǎn)品示意精裝錯(cuò)層 +loft組合產(chǎn)品設(shè)計(jì) 一二層、頂層可采用躍層產(chǎn)品示意大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)捷徑，建議在大堂中設(shè)計(jì)小型水系。 電 梯 間建議電梯選擇名牌名品；首層電梯廳地面及墻面建議選用顏色統(tǒng)一的石材；電梯內(nèi)也可考慮石材貼面，電梯門(mén)套建議采用大理石材料；公共大堂樓梯間 樓梯間的巧妙變化戶(hù)型功能建議客廳：大尺度會(huì)客、家庭娛樂(lè)所廚房：空間適中避免過(guò)大寬度次衛(wèi)：功能空間適中避免過(guò)于狹小戶(hù)型功能建議主臥室應(yīng)預(yù)留衣柜空間，或設(shè)計(jì)步入式更衣室戶(hù)型功能建議多功能室之一—— 雜物儲(chǔ)藏室 多功能室之二—— 閱讀書(shū)房多功能室（之三）—— 家庭娛樂(lè)室 園林主題 “ 活化 ” 園林與居住合一 而是 分組團(tuán)主題： 親子主題 —— 生命在于成長(zhǎng) 運(yùn)動(dòng)主題 —— 生命在于運(yùn)動(dòng) 音樂(lè)主題 —— 生命在于音樂(lè) 生態(tài)景觀主題 —— 生命在于呼吸本案亮點(diǎn)在于不僅僅是針對(duì)以下一般性設(shè)計(jì)原則園林景觀規(guī)劃建議本案園林景觀建議 “ 分組團(tuán) ” 、 “ 分主題 ” 表現(xiàn)，使社區(qū)業(yè)主能夠享受 “ 移步異景 ”的生活感受，各組團(tuán)之間相互聯(lián)系或獨(dú)立成景，并且有各自不同的主題感受。景觀步道路示意圖 規(guī)劃配套組合建議社區(qū)配套社區(qū)配套會(huì)所三大會(huì)所主題：兒童會(huì)所—— 親子雙語(yǔ)幼兒園老年會(huì)所—— 醫(yī)療保健康復(fù)中心青年會(huì)所—— 健身美體俱樂(lè)部VIP會(huì)所休閑娛樂(lè)會(huì)館康復(fù)中心健身中心雙語(yǔ)幼兒園園林建議親 子主題 園林景觀不僅僅是 一 個(gè)強(qiáng) 有力的切入 點(diǎn)， 也是本項(xiàng)目 34房主力客群家庭最在乎的 賣(mài)點(diǎn)在其他城市，親 子小 區(qū) 受 歡迎 的程度 非常普遍。建議項(xiàng)目在采用中水系統(tǒng) 。噴泉的起伏隨音樂(lè)而變換噴泉的起伏隨音樂(lè)而變換 ,其間水氣及悅耳之音隨空氣流動(dòng)彌其間水氣及悅耳之音隨空氣流動(dòng)彌漫于這個(gè)小區(qū)漫于這個(gè)小區(qū) ,在景物變化同時(shí)精神也隨之愉悅。 ““ 水水 ”” 之韻律之韻律 ———— 音樂(lè)噴泉音樂(lè)噴泉“ 品 ” 味生活 —— 音樂(lè)小品、雕塑園林組合建議：中心組團(tuán)結(jié)合造景逐層跌落下沉式園林景觀支撐強(qiáng)大賣(mài)點(diǎn)音樂(lè)坡地北京 “ 郎琴園 ” 以其坡地園林景觀，塑造園林優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目賦予主要賣(mài)點(diǎn)，極大促進(jìn)了銷(xiāo)售 。園林綠植示意借鑒 “ 星河灣 ” ，選擇少部分進(jìn)口綠植，既附加了產(chǎn)品品質(zhì)，又增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。電子巡更系統(tǒng)：此系統(tǒng)主要為制約保安按時(shí)巡邏，給業(yè)主以安全感，因?yàn)? 所有的物防不如人防，且此系統(tǒng)造價(jià)低，一般在 12萬(wàn)元左右；品牌推薦：廈門(mén)立林等建議項(xiàng)目采用寬帶系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、車(chē)輛出入管理、室內(nèi)防盜、消防（緊急求助按鈕、煤氣探測(cè)器）、電子巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星電視。香港中原集團(tuán)中原華夏物業(yè)管理公司 中原華夏物業(yè)管理公司成立于 1995年，是中原集團(tuán)唯一具備物業(yè)管理和服務(wù)資質(zhì)的分公司，全面負(fù)責(zé)中原集團(tuán)下屬十幾家分行的物業(yè)管理服務(wù)工作。世邦魏理仕 世界上最大及歷史最悠久的國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司之一。物業(yè)管理公司總之本案應(yīng)以未來(lái)為視點(diǎn)引領(lǐng)城市潮流，略高一籌創(chuàng)造品牌與利潤(rùn)雙贏的地產(chǎn)典范一支充滿(mǎn)著火熱激情的地產(chǎn)先鋒團(tuán)隊(duì)，一支永不言棄極具凝聚力的核心團(tuán)隊(duì)，一支永遠(yuǎn)堅(jiān)持以營(yíng)銷(xiāo)視角做廣告的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，一支永遠(yuǎn)以速度營(yíng)銷(xiāo)見(jiàn)長(zhǎng)的策劃團(tuán)隊(duì) ……演講完畢，謝謝觀看！