【正文】 的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值， 達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適用條件 ?大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 ， 而且交通便利； ?項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好 ， 周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少 。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式 概念及定義： ?以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè) 。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化 、 時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； ? 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。 項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。 作用 —— 營造城市新的中心區(qū) ， 打造新地標(biāo) ， 創(chuàng)造活力之源 的區(qū)和功能 ， 避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城等方面起著重要作用 。 ?地理位臵 ： 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字， CBD核心區(qū)。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 城市重建項(xiàng)目。 緊縮城市模式特征 ?功能復(fù)合： 項(xiàng)目基本具備城市的主要功能； ?建筑形態(tài)多樣化： 建筑形態(tài)與建筑形式多樣化 、 現(xiàn)代化； ?資源共享： 通過合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享 。 ?集約化、集聚化： 多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃縮和剪影。 街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。 ?首期產(chǎn)品選擇： 以市場能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品啟動(dòng)，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動(dòng)，檢驗(yàn)市場反應(yīng)； ?開發(fā)節(jié)奏控制 ：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強(qiáng)度，通過前期樹立的項(xiàng)目品牌獲得后期成功開發(fā)； ?產(chǎn)品分期策略： 前期 高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象 。 生活方式打造是大盤價(jià)值與品牌提升重要手段 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗(yàn)開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會(huì)責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對(duì)品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個(gè)經(jīng)營者，更將對(duì)大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對(duì)城市發(fā)展阻礙重重 …… 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對(duì)發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 匯報(bào)結(jié)束 Thanks! 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 —— NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“ 花園城市 ”。 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實(shí)現(xiàn)對(duì)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè) ?.區(qū)位 :位于西方高速公路25英哩臺(tái)地 ， 向北延伸之廣大區(qū)域 。 市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬 100英呎的中央干道 ， 將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個(gè)地區(qū) 。 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心 ， 采取集中設(shè)施 ， 各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。 ? 鄰里公園 、 綠地 、 幼稚園 、 運(yùn)動(dòng)場 、 游憩設(shè)施等 ， 由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān) ， 統(tǒng)一辦理 。 社區(qū)道路 社區(qū)全景 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) 成功開發(fā)要素 1。 奧林匹克花園品牌核心價(jià)值 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 CSD陽光城市實(shí)現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā)，三者實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，牽動(dòng)城市區(qū)域的發(fā)展 基本運(yùn)作模式： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn) ?大賣場（即沃爾瑪一類的超市）的引進(jìn) ?奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā) ?其他公共設(shè)施的引進(jìn) 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 奧林匹克花園同時(shí)還為城市帶來非同一般的活力，以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領(lǐng)跑者 通過運(yùn)用奧林匹克花園和體育場館的共同開發(fā)建設(shè) ， 以設(shè)計(jì)新的城市人口動(dòng)線的方式參與城市運(yùn)營： ?通過住宅區(qū)的開發(fā)配合政府進(jìn)行新區(qū)建設(shè) ?通過 BOT方式建設(shè)大量體育場館 ， 優(yōu)化城市環(huán)境 ， 完善城市功能 ?運(yùn)用中體產(chǎn)業(yè)三大集團(tuán)的資源優(yōu)勢 ， 通過共同籌辦高級(jí)別運(yùn)動(dòng)會(huì)和大型活動(dòng) ， 有效提升當(dāng)?shù)卣兒统鞘杏绊懥?。 總部基地的外延 ： 總部基地在于能夠?qū)崿F(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)的信息整合 、 互動(dòng)；能夠達(dá)到國內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良好釋放效果；能夠作為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要基地；能夠成為國內(nèi)成長期企業(yè)形象的特征標(biāo)志 。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項(xiàng)目 ，2023年北京市政府 69項(xiàng)重點(diǎn)工程 ， 北京市 60大重點(diǎn)外資工程之一 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)基地共分三期開發(fā)建設(shè)，引入 Business Park先進(jìn)理念和“總部經(jīng)濟(jì)”理論打造中國首家總部基地 ?豐臺(tái)園規(guī)劃范圍為 5平方公里的產(chǎn)業(yè)基地和全長 12公里的國際孵化大道 。 一期景觀 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商務(wù)花園作為總部經(jīng)濟(jì)的載體符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化發(fā)展進(jìn)程的趨勢 成功開發(fā)保障體系 ?企業(yè)對(duì)城市依賴度相對(duì)較低 ?多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富 （ IT行業(yè) 、 咨詢公司 、 廣告公司 ） ?企業(yè)對(duì)便捷的交通依賴性較強(qiáng) ?企業(yè)比較看重自身的形象 ?企業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的追求較高 ?以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè) 特征及條件 ?規(guī)模優(yōu)勢 —— 郊區(qū)商務(wù)聚集效應(yīng) ?購買優(yōu)勢 —— 獨(dú)體獨(dú)棟 、 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 、 獨(dú)立冠名；價(jià)格低于普通經(jīng)濟(jì)特區(qū) ?政策優(yōu)勢 —— 政府扶植 ， 企業(yè)初建先期減免所得稅 ?交通優(yōu)勢 —— 高速公路 、 毗鄰 機(jī)場 ， 地鐵輕軌等軌道交通 ?生態(tài)優(yōu)勢 —— 郊區(qū)建筑密度低 ， 綠化率高 ， 適合智力型企業(yè) ?區(qū)域優(yōu)勢 —— 國際型大都市 ， 有利于國際型高科技企業(yè)的集聚 45 本報(bào)告嚴(yán)格保密 休閑社區(qū)開發(fā)模式 —— Resort體驗(yàn)型社區(qū)開發(fā) 從主題公園到休閑社區(qū) ?起源：旅游房地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來的一種復(fù)合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。 依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國人、大型企業(yè)高層管理人員的 酒店式公寓 。 ? 項(xiàng)目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少 。 核心驅(qū)動(dòng)模式 ：以現(xiàn)代教育為依托 ， 開發(fā)周邊商業(yè)服務(wù)及住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)模式；包括大學(xué)城 、 私立學(xué)校 、 名牌學(xué)校等等 。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功之后形成對(duì)大學(xué)的反哺和回饋機(jī)制。 歐盟認(rèn)為 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn)或中等城市具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ， 同時(shí)又可避免大城。建筑類型為多層 ,小高層 ,高層。規(guī)劃設(shè)施一流的會(huì)所、幼兒園等生活配套，從而彌補(bǔ)周邊配套不足的劣勢 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新城鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)機(jī)制 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 （ 1） 基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 2） “ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 3） 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾 斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ? 國際化、時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng) ? 高密度的交流聯(lián)系 —— 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行 ? 融資渠道的多元化 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的成功要素 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 老年社區(qū)開發(fā) ?核心驅(qū)動(dòng)因素： 中國人口成長發(fā)展趨勢 —— 中國人口老齡化趨勢， 老年社區(qū)其實(shí)是居家養(yǎng)老的一種延伸 ， 無非是老人從 “ 獨(dú)居 ” 變成了 “ 合居 ” 。 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 昆山綠地 21城 —— ,集度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務(wù)社區(qū)四大主題社區(qū)為一體的人文新鎮(zhèn) ?總規(guī)劃占地面積： 約 2萬畝 ,一期約4000畝 ?總建筑面積：一期約 210萬㎡ ?物業(yè)類型：別墅 /普通公寓 /商業(yè) 根據(jù)“老有所有、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”規(guī)劃指導(dǎo)思想，力爭創(chuàng)一個(gè)“以老年人的生理需求和精神需求為本” 片區(qū)規(guī)劃圖 完善的社區(qū)配套體系 ， 滿足居民的日常生活需求 —— 19萬平方米的規(guī)劃公建配套設(shè)施 : 大型綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu) 、 綠地豪生國際會(huì)議大酒店 、 香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街 、 生活廣場 、 多業(yè)態(tài)蔬果市場 、 超市便利店 、 體育健身設(shè)施 、 九年一貫制名校 、 中福會(huì)綠地幼兒園等完善生活配套設(shè)施 。 切實(shí)從老年人的需求出發(fā) ,建造適合老年人居住的老年社區(qū) ,根據(jù)老年人的特殊需求進(jìn)行房型的設(shè)計(jì)、提供完善的配套設(shè)施和服務(wù) 。 老年公寓的住宅特征和成功開發(fā)要素 —— 老年人住宅套型和公共設(shè)施的設(shè)計(jì)必須符合老年人的生理和心理 的需要。 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京建外 SOHO—— 位于商務(wù)中心區(qū)的綜合體項(xiàng)目 ?地理位置 ： 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。 SOHO商鋪 全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立 ，獨(dú)立進(jìn)出，面積從 100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 演講完畢，謝謝觀看！