【正文】 （覆蓋率） 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的基地總面積為 600平方米， 問建筑密度？ 15 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) ④ 容積率 :是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公 ⑤ 路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等 22 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 政府？？ 開發(fā)商？？ 專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)？？ 消費(fèi)者？？ 23 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 地租和級(jí)差地租 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 24 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。 工程師及造價(jià)工程師 有效市場(chǎng)： 對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費(fèi)者的集合；如果對(duì)某 些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場(chǎng)。 需求規(guī)律： 價(jià)格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 需求、供給與價(jià)格 供給： 廠商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿足程度。 36 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 消費(fèi)者均衡： 消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購(gòu)買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。 ? 房地產(chǎn)投資信托的種類：權(quán)益型、抵押型和混合型 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 55 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn) 2. 土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 4. 房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn) 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 56 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性 ? 資金墊付量大 ? 占用周期長(zhǎng) ? 投資的固定性和增值性 ? 風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率高 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 57 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ? 融資組織形式：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資 ? 常用融資渠道：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行及融機(jī)構(gòu)資金、其它機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣 州 61 ?央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后； ?二級(jí)市場(chǎng)的新房，經(jīng)歷了從“公關(guān)”手段之一到個(gè)體“真實(shí)居住”的過程； ?以 SOHO現(xiàn)代城熱銷為標(biāo)志，住房消費(fèi)進(jìn)入個(gè)體時(shí)代； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念國(guó)際化； ?發(fā)展商多元化，有本地國(guó)旗、中資紅籌、本地民營(yíng)、福建和廣東大型民營(yíng)、國(guó)內(nèi)上市公司，以及港資、臺(tái)資等 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 北 京 62 ?公房產(chǎn)權(quán)化，市場(chǎng)化，老公房置換開始得很早； ?三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育良好，租售兩旺； ?土地批出權(quán)多在區(qū)級(jí)政府部門 ?項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模很大， 20萬平米以上得很普遍； ?上海市住房公積金制度， 8成 30年按揭與國(guó)際接軌； ?發(fā)展商中，本地國(guó)有企業(yè)或改制國(guó)企的比例居多；港資和臺(tái)資企業(yè)也不少； ?整個(gè)市場(chǎng)投資氛圍濃厚 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 上 海 63 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) ？？？ 通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報(bào)。 66 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的定義 通過對(duì)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面的組合使用，從而為人類提供居住和各類活動(dòng)空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 83 策劃可能介入的時(shí)機(jī) 全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 （規(guī)劃建議、投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 建設(shè)階段介入 （投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 銷售階段介入 （推廣策劃、銷售策劃和代理） 84 房地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容劃分 前期策劃 公開銷售前的籌備 銷售中的策劃 85 第 一 篇 完 86 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH