【正文】 來越受到電商沖擊。 2023年，阿里巴巴的電商平臺銷售額達到上萬億元，而亞洲最大體量、與全球時尚同步、聚集了 90項國際頂級品牌、 938個全球知名品牌的北京華貿(mào)新光天地， 2023年獲全國百貨單店銷售第一名，銷售額也僅 65億元， 2023年銷售額約 70億左右；Business model, resource endowment property values商業(yè)模式、資源稟賦影響不動產(chǎn)價值優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn) ≠ 商業(yè)地產(chǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)中的門店會隨著電商的普及而逐漸萎縮，定位精準的核心 CBD中的甲級寫字樓將成為優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)資料。v合理應用銀行融資杠桿來共同對抗通貨膨脹v根據(jù)現(xiàn)行政策商業(yè)物業(yè)貸款額度可達 5成 10年v通貨膨脹率超過 13%，而銀行按揭貸款年利率約 7%v即銀行分擔了超過一半的通脹壓力Business model, resource endowment property values緣何重慶？西部大開發(fā)實施國家戰(zhàn)略ⅡChongqing why： The largescale development of the western region behind the will of the state城市定位City positioning重慶地處長江上游和中西部結(jié)合帶，承東啟西，是撬動 “ 連接中國 11個省市區(qū)，跨越東、中、西三大經(jīng)濟帶，輻射近 4億人口的 長江 流域 ” 這一杠桿的支點。 u上世紀 80年代，以深圳為代表的東南沿海改革開放u上世紀 90年代，東部以上海蒲東新區(qū)的發(fā)展為代表u進入 21世紀后，天津濱海新區(qū)成為北方的重要發(fā)展u現(xiàn)在，重慶當仁不讓躋身國家戰(zhàn)略發(fā)展的中心城市重慶重慶是 “ 長江一線 ” 和 “ 西南一片 ” 的銜接點，是長江經(jīng)濟帶和西部大開發(fā)“H” 形發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架的重要支撐點 重慶不但自身要強大，還要帶動和輻射周邊省市。 v2023年 1月，美國《時代》周刊亞洲最佳投資城市評選活動中，重慶成功超越日本東京，高居數(shù)千個亞洲城市 第七位 。初步來看，重慶增速位列全國第二、西部第一?？梢姡袊藤Q(mào)物流仍處于初級發(fā)展階段。重慶市政府在 《重慶市人民政府關(guān)于加快建設長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的意見 》 中發(fā)布，擬在 5年內(nèi)將重慶構(gòu)建為長江上游地區(qū)的西部國際物流中心。該戰(zhàn)略正上升為國家戰(zhàn)略。重慶市現(xiàn)有成渝、川黔、襄渝、渝懷、遂渝、達萬、宜萬七條鐵路 .到 2023年，重慶將建成“ 一樞紐十一干線三支線 ” ，重慶將成為西部地區(qū)最大的鐵路樞紐。重慶港是長江上游最大的內(nèi)河主樞紐港，萬噸級輪船可以直達重慶港。物流業(yè)也是走新型工業(yè)化之路的強大支撐；　　第二，城市物流環(huán)境的優(yōu)劣，是引進內(nèi)外資的重要條件，是能否進入全球采購系統(tǒng)的重要條件；　　第三，城市作為一個人口居住的集中地，物流水平是人們生活質(zhì)量的重要標志之一；　　第四，城市物流的發(fā)展，可以起到對周邊城市的輻射作用和對農(nóng)產(chǎn)品物流的帶動作用；　　第五，物流業(yè)作為一個新興的服務業(yè)，可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加就業(yè)，提高城市化率；　　第六，城市物流發(fā)展是進出口貿(mào)易能否正常進行與加速發(fā)展的重要條件；　　第七，降低物流成本在城市 GDP中的比重，是這個城市綜合實力、競爭力、經(jīng)濟效率與宏觀調(diào)控力的體現(xiàn)。n 重慶市將金融業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進行大力扶持，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以提升重慶辦公樓的需求。國內(nèi)保險機構(gòu)的 100%，其他股份制銀行和證券機構(gòu)的 90%多以及 2/3以上的中介服務機構(gòu)都已入駐 CBD。 重慶中央商務區(qū)由解放碑、江北嘴彈子石三片區(qū)域組成的 “金三角 ”，這里是金融、貿(mào)易的集聚區(qū)，輻射重慶、輻射西部乃至全國。彈子石 區(qū)域更多是承擔 CBD的配套服務功能，其商貿(mào)商務功能只是區(qū)域內(nèi)部的配套。半島五區(qū)： 充分考慮現(xiàn)代商務辦公功能，兼顧必要的服務休閑功能，整體上形成商務辦公區(qū)、配套服務區(qū)、混合使用區(qū)、休閑娛樂區(qū)和配套居住區(qū)。同時 179萬方大規(guī)模住宅規(guī)劃、近 5萬居住人口有效的保障了江北城不會出現(xiàn)其他 CBD夜晚空城的局面。： 連通黃花園大橋等四座大橋、江北城立交等四座立交，軌道與航運交通發(fā)達 … ：擁有重慶大劇院、重慶科技館、游艇碼頭、中央公園、重慶新地標 …： 高起點規(guī)劃的后發(fā)優(yōu)勢市政功能配套合理、商務居住比例平衡 … 江北嘴與陸家嘴比較以全球視野高起點規(guī)劃。地標級超高層建筑群： 520米東方環(huán)球金融 中心、國金中心領銜。以全球視野高起點規(guī)劃。地標級超高層建筑群：金茂、 SWFC、IFC、上海中心領銜。1周期： 90年立項， 2023年初具皺形，至今近 20年，已高度成熟。Advantage four: rich, perfect facilities, highend, on behalf of Chongqing top supporting image優(yōu)勢四：配套設施豐富、完善、高端，代表重慶頂級配套形象 力帆集團是中國最大的民營企業(yè)之一，成立于 1992年。Advantage 5： 近 1500個車位 雙倍配置標準 依山就勢建造，多達 13層立體車庫，無可比擬的容納力，為精英人群尊享。 Advantage 8：江水源熱泵技術(shù)，低碳環(huán)保節(jié)能 采用低碳環(huán)保的江水源熱泵技術(shù)，集中供冷供熱，減少冷卻水消耗，安全節(jié)能， 24小時可用中央空調(diào)，溫度控制 177。Advantage 6：國際一線品牌電梯共計 33部 人性化商務全面提速 選用國際一線品牌迅達電梯，注重乘坐舒適性質(zhì)，專屬定制轎廂，成就國際商務品質(zhì)。Advantage 10：三層夾膠中空玻璃 安全節(jié)能環(huán)保 在重寫字樓項目中率先采用大面積采用高科技、節(jié)能、環(huán)保的綠色建材 —— 三層夾膠中空玻璃，除了具有雙層 LOWE玻璃保溫隔熱，節(jié)約能源的特點之外，當受外力影響出現(xiàn)破損時，玻璃呈無銳角的小碎片，避免掉落，大大增強了樓宇外立面的安全性。Return of investment： Property value and return on investment analysis投資回報：不動產(chǎn)價值分析與投資回報Ⅴ定性分析 +定量分析，結(jié)合選用投資回報率來說明投資價值投資回報率 =(期末財產(chǎn) 期初財產(chǎn) )/期初財產(chǎn) 100%。實際投入 3000萬， 10年后可取得房產(chǎn)價值為 6000（ 1+5%）（ 10次方） =6000* =9780萬元，（ 97803000） /3000=226%，最低年平均收益率為%