【正文】 —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費 ) 1,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 375,000 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費 ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費 ) 1 ,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費 ) 375,000 土地開發(fā)成本的核算 33 ? 會計科目（ 4級） : 房屋開發(fā)成本的核算 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 生產(chǎn)成本 房屋開發(fā) 某項房產(chǎn) 34 ? 房屋開發(fā)成本的歸集 : 分為兩個部分，一部分是房屋所用建設(shè)用地的土地開發(fā)費用，另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋所發(fā)生的費用。 房屋開發(fā)成本的核算 35 房屋開發(fā)成本的核算 ? 在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補償費，不能夠分清負擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目。 ? （ 2）應(yīng)有兩個以上成本對象負擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的“前期工程費”成本項目。 另外，企業(yè)按照合同規(guī)定，撥付給承包單位抵作預(yù)付備料款和預(yù)付賬款的材料，應(yīng)按照預(yù)算價格結(jié)算。 ? 另外，企業(yè)開發(fā)房屋占用的土地，在開發(fā)階段發(fā)生的建筑安裝費用，分清負擔(dān)對象的直接計入相關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，有兩個以上項目共同承擔(dān)的，先歸集再安裝合理的標(biāo)準(zhǔn)分配。 40 房屋開發(fā)成本的核算 ? 公共配套設(shè)施費 （ 1）公共配套設(shè)施費與房屋同步建設(shè)時，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費，能夠分清負擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋成本核算對象“公共配套設(shè)施費”本項目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。待配套設(shè)施竣工時，按實際支出數(shù)沖減預(yù)提的公共設(shè)施配套費，實際數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或減少有關(guān)項目的成本。 43 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）開發(fā)完工的出租經(jīng)營用房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入“出租庫存商品”賬戶，即借記“出租庫存商品”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 ? （ 2）另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計入開發(fā)項目成本的配套設(shè)施，如公共會館、鍋爐房、水塔、自行車棚、球場、景觀水池等。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶。 ? （ 3）建筑安裝工程費： ? 企業(yè)開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑安裝工程費的歸集和核算方法，與上一節(jié)房屋開發(fā)的基本相同。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－能有償轉(zhuǎn)讓設(shè)施（公共配套設(shè)施費）”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施”賬戶。即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)”等賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套實施開發(fā)”賬戶。 52 代建工程成本的核算 ? 一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（ l）土地征用及拆遷補償費；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）開發(fā)間接費。 54 代建工程成本的核算 例：某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)風(fēng) 景區(qū)。 2．銷售費用 企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)的銷售機構(gòu)的各項費用，包括：在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費；在產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費、水電費等；專設(shè)銷售機構(gòu)人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費等。 ? 其他收入：商品房售后服務(wù)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。在實際操作過程中。 分期預(yù)收款銷售開發(fā)商品收入確定，待交付商品時確認(rèn)收入實現(xiàn)。 ? 所得稅：會計處理同一般企業(yè)。 61 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 兩個文件： ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 國稅發(fā) [2023]31號 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 國稅發(fā) [2023]142號） ? 成本費用扣除方法不同 ? 成本 [2023]142號第五條規(guī)定：企業(yè)當(dāng)期成本費用的確定，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實際銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定。 62 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 房地產(chǎn)行業(yè)會計制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費用列入開發(fā)產(chǎn)品成本科目外，其余的期間費用不分項目，應(yīng)一律作為當(dāng)期損益處理。這種計算方法與會計制度的規(guī)定不同。 會計制度對于取得的預(yù)售款在當(dāng)期并不確認(rèn)也不結(jié)轉(zhuǎn)收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認(rèn)銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的納稅義務(wù)時間發(fā)生不同。 ? 65 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在符合下列條件時確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（ 1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定；（ 2）已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；（ 3）標(biāo)的物 ——房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。就造成稅法和會計對當(dāng)期確認(rèn)利潤的時間不同。 總可售面積；銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 69 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 31號文件規(guī)定：下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入： ? （ 1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ? （ 2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ? （ 3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； ? （ 4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； ? （ 5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 ? 2023年 12月，甲公司會計上確認(rèn)收入房屋租賃收入 60萬元（ 240萬元 247。 20）。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價值加上支付的相關(guān)稅費計價。 73 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計繳營業(yè)稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則 》 第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 這樣處理違背了配比原則。 76 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。對未達到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅金欄，用負數(shù)表示。平時不預(yù)交，年末一并計繳時，借記“遞延稅款 —所得稅（年末預(yù)收賬款預(yù)計所得稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅（按稅法調(diào)整后確認(rèn)的所得稅額）”科目，根據(jù)兩者的差額，借記或貸記“所得稅”科目。由于當(dāng)?shù)毓e金貸款資金緊張，預(yù)計明年才能到賬。 80 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應(yīng)收賬款 7 000 000 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 10 000 000 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 8 000 000 ? 貸：庫存商品－房屋 8 000 000 ? 應(yīng)計的所得稅費用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 81 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 建造合同計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 對于達到建造合同標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項目，按 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認(rèn)收入實現(xiàn)；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應(yīng)按完工百分比法確定收入。第一年計算完工程度 %（ 700247。 84 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 3）收到客戶工程驗工計價單 借：應(yīng)收帳款 貸：工程結(jié)算 ? （ 4）收到客戶撥付工程款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收帳款 ? （ 5）資產(chǎn)負債表日確認(rèn)合同收入和支出 借：主營業(yè)務(wù)成本 7 000 000 工程施工 —合同毛利 1 750 000 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 8 750 000 85 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 6）計算： 應(yīng)計所得稅費用＝ 1 750 000 33％ ＝ 577 500 借：所得稅 577 500 貸：遞延稅款 ——所得稅 577 500 ? （ 7）工程竣工結(jié)算 借： 工程結(jié)算 借或貸：工程施工－合同毛利 貸：工程施工－工程項目 86 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 8）再次確認(rèn)收入成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本 1 000 000 （應(yīng)為實際發(fā)生數(shù)） 工程施工 —合同毛利 250 000 貸： 主營業(yè)務(wù)收入 1 250 000 （ 1000萬－ 8 75萬） ? （ 9）下年度，第一季度繳納所得稅時，遞延稅款結(jié)轉(zhuǎn)： 借：遞延稅款 ——所得稅 577 500 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 577 500 87 本 講 座 總 結(jié) ● 房地產(chǎn)會計的論述 ● 房地產(chǎn)會計的特點 ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費用的核算 ● 稅收與會計的九種差異 88 ?朱登學(xué) ? 主任會計師 ? 中國注冊會計師 ? 注冊資產(chǎn)評估師 ? 電話 ： 63133288 ? 手機： 13706819369 ? 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