房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與扣除實務(wù)-預(yù)覽頁
【正文】 補償費 土地征用費及拆遷補償費 項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。被業(yè)界譽為 “ 用第三種眼光看稅收籌劃 ” 的奇才。 中國第一位稅務(wù)會計與 稅務(wù)籌劃博士，中國社會科學(xué)院博士后。主要包括以下項目： 土地買價（出讓金） 大市政配套費 契稅 耕地占用稅 土地使用費 土地閑臵費 注意國家相關(guān)政策。一般稱為“建安成本”。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 □ 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 1．占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 4．其他成本項目 其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 3．報批報建費用、物業(yè)完善費 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金等。 （ 2）成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規(guī)定報稅務(wù)部門批準后，按報廢原因分別計入管理費用或營業(yè)外支出。 預(yù)提費用的策劃 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。如所建房屋需要安裝的電梯、冷卻塔、供暖設(shè)施、中央空調(diào)等，這些設(shè)施一般由生產(chǎn)或銷售的廠家銷售并負責(zé)安裝。 □ 方案二：設(shè)備甲購。 □ 模式二：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）在建工程直接領(lǐng)用。 （ 2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時設(shè)施包干費，負責(zé)搭建施工所需的臨時設(shè)施。 （接待處）成本如何核算？ 會計成本與計稅成本 是否需要稅前扣除，主要與收入
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