房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與扣除實(shí)務(wù)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。被業(yè)界譽(yù)為 “ 用第三種眼光看稅收籌劃 ” 的奇才。 中國(guó)第一位稅務(wù)會(huì)計(jì)與 稅務(wù)籌劃博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院博士后。主要包括以下項(xiàng)目： 土地買(mǎi)價(jià)（出讓金） 大市政配套費(fèi) 契稅 耕地占用稅 土地使用費(fèi) 土地閑臵費(fèi) 注意國(guó)家相關(guān)政策。一般稱(chēng)為“建安成本”。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 □ 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 （ 2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 1．占地面積法 按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 4．其他成本項(xiàng)目 其他成本項(xiàng)目分配法由企業(yè)自行確定。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 3．報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金等。 （ 2）成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出。 預(yù)提費(fèi)用的策劃 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 規(guī)定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。如所建房屋需要安裝的電梯、冷卻塔、供暖設(shè)施、中央空調(diào)等，這些設(shè)施一般由生產(chǎn)或銷(xiāo)售的廠家銷(xiāo)售并負(fù)責(zé)安裝。 □ 方案二：設(shè)備甲購(gòu)。 □ 模式二：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）在建工程直接領(lǐng)用。 （ 2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)，負(fù)責(zé)搭建施工所需的臨時(shí)設(shè)施。 （接待處）成本如何核算？ 會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 是否需要稅前扣除，主要與收入
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