房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 獲取費(fèi)用 (2) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 第三部分 前期工程費(fèi)用 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。 ◆ 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的 3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。 第三部分 前期工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用 (粗裝飾部分 ) 。 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強(qiáng)電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 ⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 Ⅴ 工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每 5～ 7元 /m2。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。 (6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用 。主要方法和措施有： （ 1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。 （ 3）做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （ 5）通過(guò)設(shè)計(jì)合同對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。 （ 7）對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理 有些城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有： 自行采購(gòu) (甲供 ) 如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。 甲方限價(jià)承包單位采購(gòu) (定廠定價(jià)、甲定乙購(gòu) ) 一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制： （一）結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制 應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定： 確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 ◇ 教育配套工程費(fèi) 教育配套工程費(fèi)包括幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。 第六部分 管理費(fèi)用 (1) 行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。 (5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。 (10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。 銷(xiāo)售費(fèi)用主要由廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、銷(xiāo)售人員職工薪酬 (含銷(xiāo)售提成 )、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)等費(fèi)用組成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的
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