【正文】 、社區(qū)文化建設(shè)、回饋客戶等方式時間 20世紀60年代中期（麥卡錫） 20世紀90年代初期（勞特朗）房地產(chǎn)開發(fā)（住宅為例）中的 4P與 4C30n 營銷的本意是通過各種方法，用最快的速度實現(xiàn)既定的長短期銷售目標n 這種目標的實現(xiàn)，依賴于終端消費者的購買n 在他們面臨諸多選擇的今天，我們憑什么讓他們購買我們的產(chǎn)品，而不是別人的產(chǎn)品n 這是營銷需要回答的最為核心的問題n 現(xiàn)代營銷理念的核心，就是注意消費者，而不是讓消費者注意n 這種注意應是在產(chǎn)品研發(fā)前就開始的注意，而不是產(chǎn)品呈現(xiàn)后的注意n 我們所做的，就是打造一種客戶真正需要的，而市場上目前并不能提供的產(chǎn)品n 然后讓他們請求我們把產(chǎn)品賣給他們營銷或是策劃的本意31n 我們所追求的，就是在很少廣告，甚至是沒有廣告的情況下，實現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售n 并且在消費者使用產(chǎn)品的過程中，獲得對產(chǎn)品品牌的持續(xù)滿意度，以及對生產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)忠誠度n 這是就房地產(chǎn)策劃n 尤其是今天我們著重探討的房地產(chǎn)前期策劃n 所要追求的目標營銷或是策劃的本意第三部分 項目市場（供應與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點周邊環(huán)境與開發(fā)條件 產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經(jīng)濟、規(guī)劃影響 項目發(fā)展性區(qū)域供應與需求 什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。n第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源n各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒n土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談n規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談n 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析總量指標： GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃n 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析投資：開發(fā)投資額土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略復蘇 直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展 地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機 頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條 地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論階段價格應用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國 35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權(quán)綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 ＝食物支出金額 /總支出金額北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 鄭州人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % % %2023年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標房價收入比 ——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標 n 面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價n 面積指標： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口n 平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入n 計算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 n“ 4～ 6倍 ” 是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應用到我國。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。n 對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價值n 第一、商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。n 選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務網(wǎng)點等公共設(shè)施的深層次分析。第四、土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。n 居民人口與收入。第三、零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現(xiàn)它的最大利潤。GDP增長主要以投資拉動清遠市近年固定資產(chǎn)投資總量和 GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù) GDP的主導地位， 07年達到 GDP的 %。l2023年開始，房地產(chǎn)市場容量猛增，當年預售面積增長 153％，銷售面積增長 166％。（單位：萬 m2）20232023清遠房地產(chǎn)供求比較（單位：萬 m2）房地產(chǎn)價格剛性，泡沫較少l自 2023年以來，清遠房價穩(wěn)步增長，（以清城區(qū)價格為計算對象）年增長率達到了 31%。在這個緊鄰珠三角腹地的市場中，一旦通過項目成功樹立企業(yè)在市場中的品牌形象，未來的發(fā)展?jié)摿κ菬o窮的。山水生態(tài)環(huán)境＋荔湖高爾夫球場分為東、南、西三個地塊，地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。項目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。金地集團獲得土地的時間為 2023年年初。如何借城市、產(chǎn)業(yè)東進之勢？224。如何確定適宜的開發(fā)模式（首期開發(fā)與整體開發(fā)）？224。如何將稀缺資源價值最大化？224。項目三，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)二級開發(fā)幾個概念的明晰“策劃 ”與 “產(chǎn)品設(shè)計 ”最主要的關(guān)聯(lián)是在 前期策劃階段 。項目分布圖2023夏日景色2023都市印象2023高科尚都2023八號府邸高科廣場高科大廈2023紅葉大廈2023高科新花園98謝謝您的聆聽！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH