【正文】 、社區(qū)文化建設(shè)、回饋客戶等方式時(shí)間 20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫） 20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）房地產(chǎn)開發(fā)（住宅為例）中的 4P與 4C30n 營(yíng)銷的本意是通過(guò)各種方法，用最快的速度實(shí)現(xiàn)既定的長(zhǎng)短期銷售目標(biāo)n 這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，依賴于終端消費(fèi)者的購(gòu)買n 在他們面臨諸多選擇的今天，我們憑什么讓他們購(gòu)買我們的產(chǎn)品，而不是別人的產(chǎn)品n 這是營(yíng)銷需要回答的最為核心的問(wèn)題n 現(xiàn)代營(yíng)銷理念的核心，就是注意消費(fèi)者，而不是讓消費(fèi)者注意n 這種注意應(yīng)是在產(chǎn)品研發(fā)前就開始的注意，而不是產(chǎn)品呈現(xiàn)后的注意n 我們所做的，就是打造一種客戶真正需要的，而市場(chǎng)上目前并不能提供的產(chǎn)品n 然后讓他們請(qǐng)求我們把產(chǎn)品賣給他們營(yíng)銷或是策劃的本意31n 我們所追求的，就是在很少?gòu)V告，甚至是沒(méi)有廣告的情況下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售n 并且在消費(fèi)者使用產(chǎn)品的過(guò)程中，獲得對(duì)產(chǎn)品品牌的持續(xù)滿意度，以及對(duì)生產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)忠誠(chéng)度n 這是就房地產(chǎn)策劃n 尤其是今天我們著重探討的房地產(chǎn)前期策劃n 所要追求的目標(biāo)營(yíng)銷或是策劃的本意第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件 產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響 項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。n第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)源n各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒n土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談n規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談n 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析總量指標(biāo)： GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃n 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析投資：開發(fā)投資額土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本資料的獲得人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略復(fù)蘇 直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買地發(fā)展 地價(jià)和房?jī)r(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī) 頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條 地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論階段價(jià)格應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) ＝食物支出金額 /總支出金額北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 鄭州人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % % %2023年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比 ——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) n 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)n 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口n 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入n 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 n“ 4～ 6倍 ” 是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。區(qū)位，從大的方面來(lái)說(shuō)，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來(lái)說(shuō)，指的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。n 對(duì)位置的把握應(yīng)有動(dòng)態(tài)的發(fā)展的眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值n 第一、商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。n 選擇區(qū)位要有超前意識(shí)，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。第四、土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國(guó)內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有通過(guò)政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。n 居民人口與收入。第三、零售商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。GDP增長(zhǎng)主要以投資拉動(dòng)清遠(yuǎn)市近年固定資產(chǎn)投資總量和 GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù) GDP的主導(dǎo)地位， 07年達(dá)到 GDP的 %。l2023年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量猛增，當(dāng)年預(yù)售面積增長(zhǎng) 153％，銷售面積增長(zhǎng) 166％。（單位：萬(wàn) m2）20232023清遠(yuǎn)房地產(chǎn)供求比較（單位：萬(wàn) m2）房地產(chǎn)價(jià)格剛性，泡沫較少l自 2023年以來(lái)，清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，（以清城區(qū)價(jià)格為計(jì)算對(duì)象）年增長(zhǎng)率達(dá)到了 31%。在這個(gè)緊鄰珠三角腹地的市場(chǎng)中，一旦通過(guò)項(xiàng)目成功樹立企業(yè)在市場(chǎng)中的品牌形象，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ菬o(wú)窮的。山水生態(tài)環(huán)境＋荔湖高爾夫球場(chǎng)分為東、南、西三個(gè)地塊，地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫(kù)，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬(wàn)頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。項(xiàng)目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫(kù)，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬(wàn)頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。金地集團(tuán)獲得土地的時(shí)間為 2023年年初。如何借城市、產(chǎn)業(yè)東進(jìn)之勢(shì)？224。如何確定適宜的開發(fā)模式（首期開發(fā)與整體開發(fā)）？224。如何將稀缺資源價(jià)值最大化？224。項(xiàng)目三，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)幾個(gè)概念的明晰“策劃 ”與 “產(chǎn)品設(shè)計(jì) ”最主要的關(guān)聯(lián)是在 前期策劃階段 。項(xiàng)目分布圖2023夏日景色2023都市印象2023高科尚都2023八號(hào)府邸高科廣場(chǎng)高科大廈2023紅葉大廈2023高科新花園98謝謝您的聆聽！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH