【正文】 平方米單價(jià)及整套總價(jià)，付款方式與傭金折扣等成本 Cost 深入分析客戶 n 前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。––針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“ 有的放矢 ”為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？n 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境n 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)n 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)n 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位n 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議n 評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。供給市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：n 現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積n 空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)n 近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況n 在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目n 租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)n 現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)：必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題n 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？n 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？n 本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)中的地位如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路u三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)市場(chǎng)u兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市場(chǎng)的需求u三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟n第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。復(fù)蘇 蕭條判斷因素：GDP增速人均 GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25%銷售面積 /竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額 /房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)分類 說(shuō)明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)條件的分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)位的重要性n 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。 對(duì)位置的廣義理解，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。n 居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。 要想讓區(qū)位帶來(lái)較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值，在選擇時(shí)區(qū)位時(shí)應(yīng)該重視以下問(wèn)題：n 注意區(qū)位升值潛力的分析。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第三、開發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說(shuō)在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。n 環(huán)境因素。n 易接近性。它說(shuō)明了區(qū)位價(jià)值的轉(zhuǎn)移過(guò)程：區(qū) S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)）的價(jià)值因素u 地段要素u 環(huán)境要素u 地塊 /產(chǎn)品要素u 開發(fā)商 /項(xiàng)目要素u 前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素SWOT分析的價(jià)值因素SWOT分析的核心本質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) O威脅 W前期策劃的完整過(guò)程案例之一：廣東清遠(yuǎn)地王項(xiàng)目用地面積： 容積率：約 清遠(yuǎn)概述珠三角邊緣緊鄰廣州歷史悠久足球基地溫泉、漂流經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“ 地王 ” 項(xiàng)目，將成為清遠(yuǎn)沿江高品質(zhì)的高層景觀社區(qū)p用地性質(zhì)：住宅用地p占地面積： p地價(jià)： p容積率：約 p總建筑面積：約 m2p物業(yè)類型：以高層或者超高層為主項(xiàng)目用地圖北江未來(lái)，項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榍暹h(yuǎn)新興的行政文化中心傳統(tǒng)特色綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 行政商務(wù)文化區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 生態(tài)觀光區(qū)現(xiàn)代居住綜合區(qū) 辦公商務(wù)綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 服務(wù)綜合區(qū)未來(lái)城市發(fā)展方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 清遠(yuǎn)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》l與珠三角同級(jí)城市相比，清遠(yuǎn)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小。這是 K開發(fā)企業(yè)跨出福州市場(chǎng)，初涉清遠(yuǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目。： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)，如何利用？224。除廣州與本區(qū)域外，還應(yīng)著眼于哪些的目標(biāo)客戶？224。首期開發(fā)至關(guān)重要，如何確定策略？224。項(xiàng)目二，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的實(shí)際目標(biāo)是 “指導(dǎo)銷售 ”。高科房產(chǎn) 沒(méi)有科學(xué)而理性的前期策劃，就沒(méi)有有的放矢的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)。項(xiàng)目四，用地 ，容積率 。景觀資源是作為樓盤配套考慮，還是引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)224。結(jié)合大盤開發(fā)的兩大模式，對(duì)項(xiàng)目的初步構(gòu)思224。如何界定及吸納廣泛的住宅目標(biāo)客戶？224。項(xiàng)目開發(fā)條件分析核心問(wèn)題的思考224。 從初步的市場(chǎng)判斷，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。l2023年清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià) /收入比約 ，處于中國(guó)范圍內(nèi)的理性水平，整體價(jià)格水平較為剛性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。l供應(yīng)量相對(duì)較大，供應(yīng)：銷售比值基本維持在 2－ :1。且固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長(zhǎng)，近 5年增速平均超過(guò) 50%。T劣勢(shì) S機(jī)會(huì) 因此，不是區(qū)位本身，而是區(qū)位上的物業(yè)適合了市場(chǎng)的話，才能帶來(lái)價(jià)值。位區(qū)位上的物業(yè) 適合市場(chǎng) 投資價(jià)值圖：區(qū)位價(jià)值的轉(zhuǎn)移過(guò)程所以它的選擇原則有以下幾條：n 最短時(shí)間原則n 區(qū)位易達(dá)性原則n 接近購(gòu)買力原則n 滿足消費(fèi)心理原則n 接近 CBD原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第四、工業(yè)項(xiàng)目n 工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第二、寫字樓項(xiàng)目影響寫字樓項(xiàng)目位置選擇的特殊因素包括：n 與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析具體的影響因素n 城市規(guī)劃方面的因素n 自然特性n 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件n 交通通達(dá)程度n 停車條件n 環(huán)境條件n 公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況n 當(dāng)前土地使用者的態(tài)度n 土地價(jià)格n 供求關(guān)系不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求：第一、居住項(xiàng)目居住用地的區(qū)位選擇，一般應(yīng)考慮以下主要因素：n 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素分析第一、地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)位與城市功能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用在過(guò)去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地利用規(guī)劃自覺(jué)地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，