【正文】 二賣（第四章內(nèi)容）（P96）根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。（2014年案例分析題）【解釋1】（1）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無權(quán)處分的合同在成立時屬于“效力待定的合同”，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才“有效”；（2）《買賣合同解釋》對此進(jìn)行了重大突破：出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上屬于“有效合同”，因為債權(quán)行為只是負(fù)擔(dān)義務(wù)而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，因此，出賣他人之物的買賣合同亦可有效。其他非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，無論是基于事實行為、公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變動，均不存在善意取得的問題。（4）以“合理”的價格轉(zhuǎn)讓受讓人不僅需要支付對價，而且所支付的對價在市場交易中屬于合理的范圍。（6）轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的意思“合法占有”標(biāo)的物基于真權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃合同合法占有租賃物）。而脫手物則并非如此，因為物的遺失乃至被盜并非基于真權(quán)利人的本意，此時，真權(quán)利人與善意第三人均處于無辜地位，如允許適用善意取得制度，可能在客觀上為銷贓行為提供合法支持。（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度?！窘忉?】如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時，不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。，丙以為是乙的手表而買之，甲要求丙返還，戊在不知情的情況下收下金項鏈，甲要求戊返還，庚謊稱丟失，甲要求庚返還，并在得到牛后將其轉(zhuǎn)賣，但沒有向甲付款，甲要求辛返還【答案】BC【解析】（1）選項A：丙基于善意取得制度取得了該手表的所有權(quán)，甲喪失了所有權(quán)，甲無權(quán)要求丙返回原物；（2）選項B：贓物不適用善意取得制度，無論戊是有償取得還是無償取得，戊均未取得所有權(quán)，甲有權(quán)基于其所有權(quán)要求無權(quán)占有人戊返還原物；（3）選項C：甲基于其所有權(quán)有權(quán)要求無權(quán)占有人庚返還原物；（4）選項D：盡管辛尚未付款，但牛的所有權(quán)自交付之日起已經(jīng)轉(zhuǎn)移，甲已經(jīng)喪失了所有權(quán)。不久，丁因手頭拮據(jù)又向乙以2000元兜售該相機(jī)?！纠}34月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋仍歸吳某所有后，支付了50萬元價款，并于5月10日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)?！安荒堋比〉眠z失物的所有權(quán)。，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報酬請求權(quán)。（1）如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請求返還原物。單選題】甲在上班途中遺失手機(jī)一部，被乙拾得。第六單元 共有【考點(diǎn)1】按份共有還是共同共有？（P42），包括《婚姻法》規(guī)定的夫妻共同財產(chǎn)、《繼承法》上的遺產(chǎn)等。（2）對內(nèi)在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。（2）內(nèi)部在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)?！究键c(diǎn)4】共有物的處分（P446）（2008年單選題、2012年單選題）處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，或者對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！纠}1（2008年）、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新【答案】C【解析】對共有的不動產(chǎn)進(jìn)行重大修繕（拆舊翻新）的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。一年后，甲利用乙出差之機(jī)，請丙裝修公司對房屋重新裝修，并告知丙，該房屋由自己與乙共有，但裝修費(fèi)用由乙一人承擔(dān)。（2012年B卷，經(jīng)調(diào)整）、乙對該套房屋形成共同共有關(guān)系，不必征得乙的同意，乙無權(quán)拒絕，須征得甲的同意【答案】D【解析】（1）選項A：共有人對共有的不動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”；（2）選項BC：對共有的不動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外；在本題中，甲、乙按份共有該房屋，但未約定各自享有的份額，應(yīng)按照各自的出資額確定，即甲享有60％（90247。因此，擅自處分共有物的共有人與第三人簽訂的買賣合同，屬于“有效合同”。第七單元 建設(shè)用地使用權(quán)【考點(diǎn)1】登記生效（P51）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。＋轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。（見第6章）【考點(diǎn)3】有償出讓（P51）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。（2009年單選題）＋轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，以有償出讓方式取得居住用地的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓的最高年限是（ ）。其中，債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)（抵押物）。（2013年案例分析題）【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。（2）農(nóng)村集體土地①鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨(dú)”抵押?！纠}1多選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)中，可以作為抵押物的有（ ）。如果當(dāng)事人未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。（5）添附抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。從小就喜歡牛奶和咖啡的乙高興了，因為乙的抵押權(quán)及于這杯牛奶咖啡，但不是全部，而是甲享有的50％份額。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等。如果甲沒有按時還款，根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。（2010年案例分析題、2014年案例分析題）抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。（2013年案例分析題）拍賣“劃撥”的國有土地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權(quán)。（3）主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。（2）動產(chǎn)①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；③抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。如果抵押物的變價所得不足以清償順位在先的抵押權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因此，乙銀行可以得到清償?shù)臄?shù)額仍為300萬元，剩下的300萬元給丙銀行（丙銀行通過交換，其抵押權(quán)的順位已經(jīng)優(yōu)先于甲銀行）?！究键c(diǎn)8】浮動抵押和最高額抵押（P5P59）【解釋】浮動抵押是抵押權(quán)設(shè)立時“抵押財產(chǎn)”尚未確定，最高額抵押則是抵押權(quán)設(shè)立時所擔(dān)保的“債權(quán)額”尚未確定。（3）浮動抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。多選題】甲公司向乙銀行借款，同意以自己現(xiàn)有以及將有的全部生產(chǎn)設(shè)備、原材料、產(chǎn)品、半成品進(jìn)行抵押。（2）債權(quán)的確定有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：①約定的債權(quán)確定期間屆滿；②沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后請求確定債權(quán)；③新的債權(quán)不可能發(fā)生；④抵押財產(chǎn)被查封、扣押；⑤債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；⑥法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。第九單元 質(zhì)權(quán)【考點(diǎn)1】質(zhì)權(quán)的設(shè)立（P60）：交付設(shè)立動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時設(shè)立?！窘忉?】如果當(dāng)事人約定出質(zhì)人代質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物（并未發(fā)生移交），根據(jù)物權(quán)內(nèi)容法定原則，質(zhì)權(quán)不生效。6月7日，甲向乙借款5萬元，并以該勞力士手表出質(zhì)擔(dān)保。（2012年B卷），乙依約直接取得手表的所有權(quán)，乙有權(quán)就手表變價，并以變價所得優(yōu)先受償【答案】BD【解析】（1）選項AB：出質(zhì)人以間接占有的財產(chǎn)出質(zhì)的，書面通知“送達(dá)”占有人時（6月8日）“視為移交”，動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時設(shè)立；（2）選項CD：質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。（3）知識產(chǎn)權(quán)以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的“財產(chǎn)權(quán)”出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立?！窘忉尅克^應(yīng)收賬款，具體包括下列權(quán)利：（1）銷售產(chǎn)生的債權(quán)，包括銷售貨物，供應(yīng)水、電、氣、暖，知識產(chǎn)權(quán)的許可使用等；（2）出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括出租動產(chǎn)或者不動產(chǎn)；（3）提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)；（4）公路、橋梁、隧道、渡口等不動產(chǎn)的收費(fèi)權(quán)；（5）提供貸款或者其他信用產(chǎn)生的債權(quán)?！纠}2多選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列情形中，不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有（ ）。（2014年）【答案】A【解析】以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款所得的價款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。（2013年單選題）“可能致使”質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財產(chǎn)。乙不慎將汽車損壞?！昂戏ㄕ加小眰鶆?wù)人的“動產(chǎn)”【解釋1】留置權(quán)的行使對象僅限于動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)，因此建設(shè)工程合同的債權(quán)人談不上留置權(quán)。但是，債權(quán)人能夠證明債務(wù)人無支付能力的除外?！纠}待丁送回該物，甲即予以扣留，要求丁支付保管費(fèi)，扣留戊交其保管的某物不還【答案】A【解析】留置權(quán)的成立條件：（1）債權(quán)人“合法”占有債務(wù)人的動產(chǎn)（選項BC錯誤）；（2）債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外；（3）債務(wù)“已屆清償期”且債務(wù)人未按規(guī)定期限履行義務(wù)（選項D錯誤）。【解釋】可以產(chǎn)生留置權(quán)的合同包括但不限于：承攬合同、運(yùn)輸合同、保管合同、倉儲合同和行紀(jì)