【正文】 具體的落實(shí)措施和考核辦法。 （ 10）建立住用房檔案，房屋及其配套設(shè)施全部圖冊，查閱方便。 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) （ 1）出入口設(shè)有區(qū)域平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，樓幢、單元口門、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。 （ 5）防護(hù)欄安裝統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。 （ 2）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。 保安、消防、車輛管理： （ 1）有專業(yè) 保安隊(duì) 伍，實(shí)行 24小時(shí)值班及巡邏制度。 （ 4）機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確。 （ 3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 （ 7）排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。 （ 4）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。 （ 2）提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營。 （ 3）衛(wèi)生消殺費(fèi)：公共部分滅四害。 二、公司物業(yè)管理目標(biāo)為： 創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的生活、工作、經(jīng)營環(huán)境。 宗旨：寓管理于服務(wù)，融服務(wù)于管理。 請您入住前，務(wù)必仔細(xì)閱讀本手冊，明確您我雙方權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，并參閱《物業(yè)管理服務(wù)合同》有關(guān)約定，倘若二者與所載條文有所抵觸，以合同內(nèi)容為準(zhǔn)。物業(yè) 公司 代表業(yè)主對 小 內(nèi)公共設(shè) 施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并盡力保持 小區(qū) 內(nèi)清潔、美觀。 二、物業(yè)管理費(fèi)用： 繳納管理費(fèi)是保證物業(yè)管理工作正常運(yùn)行的必要條件，請各業(yè)主務(wù)必在每年 1月 15 日前 (如有變更以 物業(yè)公司 通知為準(zhǔn) )繳清當(dāng)年管理費(fèi)，過期未繳者每日加收有關(guān)欠費(fèi)總額 3%的滯納金。 物業(yè)公司 制定的合理費(fèi)用，如公共設(shè)施、外墻翻新等大修費(fèi)用，則按 物業(yè)公司 所指定的管理份額由各業(yè)主共同分?jǐn)偂? 嚴(yán)禁物品從高空拋下，以免傷害他人，違者要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。 對摩托車和自行車實(shí)行集中停放管理， 敬請各位車主和業(yè)主給予密切合作，并嚴(yán)格執(zhí)行 物業(yè)公司 所制定的停車管理規(guī)定。同時(shí)通知 物業(yè)公司 及喚醒鄰居，切勿乘坐電梯逃生，應(yīng)使用樓梯走道。 ⑤ 將窗外花盆移至室內(nèi)，以免掉樓下砸傷他人。 各樓宇房間內(nèi)均裝有線電視插孔，為保證樓宇的美觀、整潔，不允許接戶外天線。 若長時(shí)間離開住所，請關(guān)好水、電、燃?xì)饪傞l，以免造成不必要的損失，如因水、電、燃?xì)庠斐傻膿p失由業(yè)主自付。 14 業(yè)主收到入住通知后，按時(shí)到公司 物業(yè)公司 辦理入住手續(xù)。 若遇有維修、檢修人員需進(jìn)入室內(nèi)，請查清證件，方可準(zhǔn)入。 第二節(jié) 業(yè)主公約 為了加強(qiáng) 小區(qū) 物業(yè)管理，保障本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 維護(hù)管理 小區(qū) 內(nèi)所有公共區(qū)域的照明、消防以及其他公共設(shè)施、設(shè)備，并保持其功能良好。 負(fù)責(zé) 小區(qū) 內(nèi)所有綠化地的維護(hù)和管理。 依據(jù)有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)對自有部位室內(nèi)進(jìn)行裝飾、裝修，對樓宇設(shè)備室內(nèi)部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 住戶、業(yè)主對房屋的使用，必須嚴(yán)格遵守以下規(guī)定： ① 不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌； ② 未經(jīng)批準(zhǔn)不得對房屋進(jìn)行裝修，任何裝修不得改變受力結(jié)構(gòu)； ③ 不得利用房屋從事危害社會(huì)公共利益及損害他人合法權(quán)益等活動(dòng)。 不得損壞水、電設(shè)備、花草樹木、園林小景等公共設(shè)施。 用戶如拒絕或阻撓物業(yè)管理人員對公用設(shè)施進(jìn)行檢修、養(yǎng)護(hù)以及其他正常管理活動(dòng)由此造成的損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 本公約自雙方簽字或蓋章后生效。 共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水排 17 污管、共用照明、消防設(shè)施、低壓配電設(shè)施、避雷設(shè)施。 維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。 （ 4）可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。 （ 8）協(xié)助處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、其他部門或單位對物業(yè)管理遺留的問題。 （ 4）有權(quán)向甲方投訴其管理人員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量并知悉處理結(jié)果。 （ 8）如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾、裝修，必須遵守物業(yè)裝飾、裝修管理規(guī)定，填寫申請表，繳納裝飾、裝修保證金，經(jīng)甲方審查核準(zhǔn)后方可施工；完工時(shí)，通知甲方檢查有無違章，損壞物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、冒等）。 ③ 占用、損壞或擅自移動(dòng)供電、供水、供暖、通訊、排水、排污、消防、監(jiān)控、路燈等公共設(shè)施設(shè)備 。 ⑦ 擅自在物業(yè)共用部位或公共場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫、設(shè)立廣告牌。 三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 甲方須按下列約定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理 （ 1）房屋外觀整潔，無亂搭建，房屋完好率達(dá)到 90%以上。 （ 4）公共綠化： ① 日常淋水，定期修剪、除雜草； ② 綠化地，園林小景每天清潔一次。 四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造的費(fèi)用） （ 1）乙方繳納費(fèi)用期限； （ 2）住宅按建筑面積每月每平方米（ 按銀川市服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)收取 ）； （ 3）非住宅營業(yè)房按建筑面積每月每平方米（ 按銀川市服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)收取 ）； （ 4）因乙方原因空置房屋按上述標(biāo)準(zhǔn)減半收取； （ 5）乙 方出租物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由乙方交納； （ 6）乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交納轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按銀川市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行和調(diào)整。 （ 2）維修儲(chǔ)備基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有房屋建筑面積比例續(xù)籌。 違約責(zé)任 （ 1）甲方違反合同，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定的目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成的損失，甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。 1在簽訂合同前，甲方已將合同樣本送銀川市物業(yè)管理辦公室備案。 三、積極維護(hù)公共衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂丟雜物、亂倒污水、不亂張貼、涂寫，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜寵物，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境。 七、在小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁封建迷信活動(dòng)及非法團(tuán)體活動(dòng)。 十一、積極投入到愛國衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)中，堅(jiān)決消滅各類蟲害，使小區(qū)成為無污染、無蟲害的文明衛(wèi)生小區(qū)。 依據(jù)本協(xié)議向乙方交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)用，并積極配合物業(yè)公司進(jìn)行的各項(xiàng)合理費(fèi)用的收繳工作。 不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或改變其使用功能。 1甲方應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生，愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備。 制止違 反本物業(yè)管理制度的行為。 不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或改變其使用功能。 環(huán)境衛(wèi)生 （ 1）小區(qū)公共面積的衛(wèi)生清潔 （ 2）綠地衛(wèi)生的清潔 門衛(wèi) （ 1）內(nèi)容：負(fù)責(zé)進(jìn)出小區(qū)人員的清查 （ 2）責(zé)任：公共區(qū)域的公共秩序責(zé)任由門衛(wèi)負(fù)責(zé)；居住戶室內(nèi)被盜與 物業(yè)公司無關(guān)。 24 四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 環(huán)境衛(wèi)生：保證公共區(qū)域的清潔，垃圾及時(shí)外運(yùn)。 五、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 該費(fèi) 用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施大中修、更新、改造的費(fèi)用。 甲方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)用。 乙方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未能整改的，甲方有權(quán)向市物業(yè)管理辦公室反映解決。 九、本合同之附件均為合同的有效組成部分，本合同及其附近內(nèi)空格部分填寫的 25 文字與印刷文字具有同等效力。衛(wèi)生保潔人員必須做到： 每天必須將自己所負(fù)責(zé)的區(qū)域內(nèi)的公共場所（庭院、通道等）清掃兩次，上下午各一次。 每三天清洗垃圾箱及周邊一次。 26 衛(wèi)生保潔員在當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)有不衛(wèi)生現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)立即予以清除，如工作量較大，應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，組織人員進(jìn)行清除。 不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水、隨地大小便。 業(yè)主（住戶）未經(jīng)有關(guān)部門辦理《許可證》不準(zhǔn)養(yǎng)寵物、家禽等，否則任何人均可捕殺。 凡違反以上規(guī)定者，公司 物業(yè)公司 有權(quán)根據(jù)政府主管部門有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定給予處罰，或在公共場所公布其行為。 四、及時(shí)檢修水、電、通訊等公共管線以及變電房、公共照明、排水排污系統(tǒng)，使這些設(shè)備能良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 八、加強(qiáng)保安和消防系統(tǒng)的管理檢查，完善安全報(bào)警系統(tǒng)。 二、本物業(yè)區(qū)公共區(qū)域的治安保衛(wèi)工作由都市佳物業(yè)管理 公司 協(xié)助轄區(qū)派出所共同管理， 物業(yè)公司 保安人員有權(quán)對違反管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。 六、業(yè)主（住戶）有權(quán)拒絕不持證，不佩戴工作牌人員的盤查和進(jìn)入私人住宅的要求。 二、住宅部位及陽臺僅做居住使用，不得做寫字樓、倉庫、工廠及其他商業(yè)用途。 四、住宅區(qū)住戶不可以在外墻及窗戶豎立任何廣告標(biāo)志物。 八、嚴(yán)禁把垃圾等雜物投入下水道，如因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，以免釀成事故。 十一、業(yè)主（住戶）須按時(shí)繳納各項(xiàng)應(yīng) 交的管理費(fèi)用。 29 業(yè)主（住戶）要愛護(hù)水表和其他公共管線、設(shè)備。 二、電 為保證為主（住戶）的用電安全，不可擅自拆改原設(shè)計(jì)電路，由于私自改變供電設(shè)施而造成的損失，將由責(zé)任人承擔(dān)全部賠償責(zé)任。 第十 一 節(jié) 裝修管理規(guī)定 根據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于異產(chǎn)毗連關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，懇請 小區(qū) 業(yè)主（住戶）明白您的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不是一個(gè)獨(dú)立的整體，而是由內(nèi)部面積、空間、公共面積、財(cái)產(chǎn)份額和毗連關(guān)系構(gòu)成。 二、裝修管理要求： 不得拆除原房屋的墻、柱、梁、樓梯等主體結(jié)構(gòu)部件； 30 不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬樱? 不得改動(dòng)外門窗，保持房屋外觀的美觀； 不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能； 裝修不得損壞建筑物外墻； 安裝防盜欄不得凸出墻面（必須按 物業(yè)公司 原有的樣式顏色訂制）； 裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定地點(diǎn)，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道等公共場拋撒 堆放； 嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)； 空調(diào)器安裝在指定位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 三、裝修保證金： 業(yè)主裝修須向 物業(yè)公司 交付一定數(shù)額的裝修保證金。 因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，并視情況給予受損害者必要的賠償。 三、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位或個(gè)人不得占用或封堵，嚴(yán)禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。 七、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)任何商鋪（商場）必須按每 30 平方米（建筑面積）配備滅火器一只，并放置于易于取用的固定位置。 第十 三 節(jié) 非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定 一、管理人員必須盡職盡責(zé)，忠于職守。 五、 臨時(shí)存放的車輛必須向管理人員注冊，要交納一定的費(fèi)用。 四、每個(gè)員工的工作要做得更細(xì)致、更周全，要體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)“為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，把“這會(huì)不會(huì)讓業(yè)主更高興”作為 服務(wù)的指南。 三、對待業(yè)主、住戶、訪客應(yīng)主 動(dòng)熱情，以禮相待。 七、不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)及利益的行為。 十一、公司工作人員必須遵紀(jì)守法，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行物業(yè)公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，按章辦事。 溝通的內(nèi)容： （ 1）詢問業(yè)主對公司 物業(yè)公司 各項(xiàng)工作的意見和建議 （ 2）詢問業(yè)主對 物業(yè)公司 提供的便民服務(wù)的意見和建議 （ 3）詢問業(yè)主是否有特殊困難和特殊需要 （ 4）詢問業(yè)主是否有其它意見和建議 訪問溝通可采取的方式： （ 1）上門訪問 （ 2）邀請業(yè)主到 物業(yè)公司 進(jìn)行溝通 （ 3）業(yè)主在戶外休閑時(shí)訪問 （ 4）以問卷的形式進(jìn)行訪問 （ 5）以電話的方式進(jìn)行溝通 （ 6）其它適宜的方式 與業(yè)主溝通時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： （ 1）上門訪問時(shí)必須要預(yù)約 （ 2）與業(yè)主溝通時(shí)應(yīng)態(tài)度誠懇、大方，不得談與工作無關(guān)話題 （ 3）有關(guān)業(yè)主個(gè)人隱私的情況，要負(fù)保密責(zé)任 （ 4）業(yè)主談?wù)撍穗[私或與工作無關(guān)的 事，要以適宜的方式結(jié)束訪問 （ 5）對管理難度較大、配合不積極的業(yè)主要做細(xì)致工作。 四、住戶填好住戶登記表，簽好業(yè)主公約、交驗(yàn)表，連同有關(guān)管理費(fèi)交物業(yè)公司財(cái)務(wù)處，方可發(fā)放鑰匙，準(zhǔn)予入住。 公司 物業(yè)公司 決定的處理措施由主任組織相關(guān)人員執(zhí)行。 各部門主任負(fù)責(zé)向公司經(jīng)理匯報(bào)，解決超出自身權(quán)限的質(zhì)量問題的投訴處理。如屬無效投訴，應(yīng)向投訴人做好解釋。 相關(guān)部門在實(shí)施補(bǔ)救措施的同時(shí)，如發(fā)現(xiàn)潛在的質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)向公司經(jīng) 37 理報(bào)告以便做出預(yù)防措施。 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度等。 第 九 節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法 一、梁主、板主體 按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。 三、墻面 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無面層剝落。 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角、無變形。 窗臺泛水正常、無向室內(nèi)倒流缺陷。試電筆 檢查，每個(gè)插座電源接通是否正常。 全檢開關(guān)靈活、開啟接觸效果良好。 十、供水系統(tǒng) 水管安裝牢固無搖晃，打開每戶的供水總閥門，管道完好無損，無滲漏 水。 十二、地漏 地漏網(wǎng)安裝穩(wěn)固，管道密實(shí)，無滲漏、無堵塞，排水通