【正文】 物業(yè) 服務(wù)中心 行政部 財務(wù)部 環(huán)境事務(wù)部 維修部 秩序維護部 客服部 2 二、 人員配備要求 管理人員：要求大專以上學歷， 至少有一名 中級以上職稱的工程師，所有管理人員均應(yīng)持有各類上崗證，持證率達 100%。 二、適用范圍： XXXX 物業(yè) 管理公司 物業(yè)管理項目 。 二、副總經(jīng)理崗位職責 分管物業(yè)管理部，對總經(jīng)理負責，具體負責公司物業(yè)管理方面的事務(wù)； 負責分管范圍內(nèi)的各項工作計劃、規(guī)章制度的制訂實施，對分管的物 業(yè)部及管理處出現(xiàn)的重大失誤負 責； 制定公司物業(yè)管理發(fā)展運作計劃，執(zhí)行公司物業(yè)管理經(jīng)營方針和戰(zhàn)略， 制定目標任務(wù)及管理方法； 負責公司的物業(yè)管理、安全、服務(wù)和物業(yè)經(jīng)營的考核工作； 3 負責物業(yè)管理人員的管理、培訓、績效考核與評估； 執(zhí)行國家的有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)和住宅管理條例，以及公司的各項規(guī)章制度，協(xié)調(diào)各主管部門與其他部門的關(guān)系，協(xié)助總經(jīng)理建立健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系； 負責物業(yè)管理的各項費用的計劃，控制、審核各管理處的費用開支； 負責對物業(yè)管理市場各項收費標準的調(diào)查，建立收費標準檔案； 及時掌握物業(yè) 管理市場動向并向總經(jīng)理反映情況、提供信息，為公司改革發(fā)展當好參謀； 協(xié)助并監(jiān)督各部門經(jīng)理、管理處主任處理重大事務(wù)及突發(fā)事件； 1完成總經(jīng)理交辦的其他事項。 第三節(jié) 物業(yè) 服務(wù)中心 一 、 服務(wù) 中心職能 管理中心是公司派出機構(gòu)，負責某一指定物業(yè)的管理。不定期抽查維修項目的施工質(zhì)量、維修 費用情況，書面報告公司總經(jīng)理； 1完成上級交辦的其它任務(wù)。 值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。 嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。 進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 處理業(yè)主 /用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。 負責對小區(qū)公共部位的設(shè)施 /設(shè)備的檢查和保 修。 10 遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不脫拉扯皮。 節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，接時開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴禁私自亂掛違章用電。 洗手池無皂跡、無污點 ,無污垢，做到經(jīng)常擦拭，保持表面光亮、整潔； 墻面天花板衛(wèi)生，整潔美觀，無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印痕、脫皮、污跡，做到每周至少清掃一遍； 所有公共場所痰盂位置設(shè)置合理、數(shù)量充足、無外溢現(xiàn)象，表面干凈無污跡，做到每天擦洗痰盂兩遍； 垃圾箱位置設(shè)置合理、數(shù)量充足，無外溢現(xiàn)象，表面干凈無污跡，每天清理 11 兩次； 負責清掃公共廁所衛(wèi)生及墻面、地面衛(wèi)生、蜘蛛網(wǎng)、污物，每天上、下午 各清掃一次以上。 養(yǎng)護、管理花草樹木： （ 1）對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。 （ 5）以預(yù)防為主，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。 完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 第四章 規(guī)章制度 第一節(jié) 語言及 行為規(guī)范 一、 公司文明禮貌用語及服務(wù)語言流程規(guī)范 為 進一步加強公司精神文明建設(shè)，提高員工素質(zhì)，樹立良好的企業(yè)形象，特制定本規(guī)范。 舉止應(yīng)大方得體，與人交談雙眼應(yīng)平視對方，不要左顧右盼； 遇上級領(lǐng)導或有客來訪，應(yīng)立即起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應(yīng)起身移步相送； 站立的正確姿勢應(yīng)是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上）， 16 肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹； 注意走路姿勢，在樓道內(nèi)行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）； 進入上級領(lǐng)導或其他部門 辦公室前，應(yīng)先立在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)；若進去時是關(guān)住的，出來時則應(yīng)隨手將門輕輕帶上； 進出辦公室、電梯時，應(yīng)主動上前一步先拉開門或按住電梯按鈕，請同行的客戶、女士或來訪人員先行； 對客戶或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見，要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必答并做到回答準確（對自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意，聯(lián)系有關(guān)人員給予解答，或留下文字記錄，限時予以回復(fù)）。 17 獎勵 （ 1）獎勵條件： 員工表現(xiàn)符合下列條件之一者，公司將酌情給予獎勵： ① 對改進公司經(jīng)營管理、提高企業(yè)效益方面有重大貢獻的，一次性獎勵 500 元； ② 在完成工作任務(wù)、提高服務(wù) 質(zhì)量方面有顯著成績的，一次性獎勵 200 元； ③ 在發(fā)明、技術(shù)改進或提出合理化建議，取得重大成果或使公司在經(jīng)營管理中取得顯著效益的，一次性獎勵 2001000 元； ④ 為公司節(jié)約資金和能源的，一次性獎勵 200500 元； ⑤ 防止或拯救事故有功，使國家和人民利益免受重大損失的，一次性獎勵2001000 元； ⑥ 檢舉、揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為、抵制歪風邪氣、事跡突出的，一次性獎勵 200500 元； ⑦ 一貫忠于職守，積極負責，廉潔奉公，舍已為人或做好人好事事跡突出的，一次性獎勵 200500 元； ⑧ 見義勇 為事跡突出的，一次性獎勵 5001000 元； ⑨ 其它應(yīng)當給予獎勵的，一次性獎勵 2001000 元。 有下列行為之一，屬乙類過失： ① 代人打卡或遲到、早退當月累計達 5 次以上的，一次罰款 200 元； ② 不按規(guī)定要求進行操作，尚未造成經(jīng)濟損失的，一次罰款 200 元； ③ 當值時擅自離崗、睡崗或干私活的，一次罰款 50 元； ④ 私藏、私拿公司各種物品占 為已有或違反規(guī)定浪費、損壞、丟失公物的，一次罰款 200 元，損壞丟失者照價賠償； ⑤ 涂改或偽造醫(yī)生證明書、各類工作記錄表格的，一次罰款 50 元； ⑥ 在禁煙場所吸煙的，一次罰款 20 元； ⑦ 沒有盡職及時報告事故的，一次罰款 50 元； ⑧ 使用褻瀆性或辱罵性語言的，一次罰款 50 元； ⑨ 服務(wù)態(tài)度差，遭業(yè)主（住戶）合理投訴的，一次罰款 100200 元； ⑩ 一切有礙生產(chǎn)安全和公共秩序行為的，一次罰款 200 元。由所在部門填寫《獎懲建議申請書》，經(jīng)公司行政部對事實進行調(diào)查核實，并征得行政部意見和經(jīng)過經(jīng)理辦公會討論通過后執(zhí)行（正式工報總公司處理）；受處分員工如不服，應(yīng)在公布處分后10 天內(nèi)向公司或有關(guān)部門提出書面申訴，但在未改變原處分決定 之前，仍按原處分決定執(zhí)行；對無理取鬧、糾纏或惡意報復(fù)，影響工作秩序和社會秩序的員工，公司將會將其交由公安部門依法處理。各職能部門根據(jù)工作需要，本著精簡高效的原則，擬定招聘計劃，寫明崗位、名額、對應(yīng)聘者的要求等，報公司行政部匯 總報公司領(lǐng)導批準后統(tǒng)一招聘； 應(yīng)聘者有義務(wù)向行政部提供真實、有效的身份證明、學歷證明、上崗證、職 20 稱證、個人簡歷及業(yè)績證明、近期體檢報告、婚姻狀況、計劃生育情況及免冠近照 3 張。經(jīng)公司與員工協(xié)商一致，勞動合同可以解除。 ② 周會會議制度 公司周會會議正常情況下每周五日召開，遇節(jié)假日逆推，根據(jù)公司工作需要可作臨時調(diào)整； 司務(wù)會議由公司總經(jīng)理主持，總經(jīng)理因事不能參加，可由副總經(jīng)理主持召開； 司務(wù)會參加人員為公司總經(jīng)理、 副總經(jīng)理、各部門主管、若會議需要，可請有關(guān)部門人員參加； 周會的主要任務(wù)是匯報、交流各部、 服務(wù) 中心的每周工作情況，遞交下周的工作計劃，公司布置下周的具體工作； 會議由辦公室主任做好記錄，對公司布置的重要工作要形成紀要，以便貫徹實施。公司也將根據(jù)各崗位的需要，安排不同的培訓內(nèi)容，幫助員工提高業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能和工作效率。 第 五 章 工作流程 及管理規(guī)范 第一節(jié) 檔案管理規(guī)范 一、 總則 （ 一 ）、 為加強公司文書立卷工作，為各管理中心（處）創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)造條件，特制定本制度。對處理完畢或批存的文件材料，由資料管理人集中統(tǒng)一保管； （二）、 各部門、各管理處應(yīng)根據(jù)各部門、各管理處的業(yè)務(wù)范圍及當年工作任務(wù)、編制平時文件材料歸卷使用的 “ 案卷類目 ” ， “ 案卷類目 ” 的條款必須簡明確切，并編上條款號； （三）、 公文承辦人員應(yīng)及時將辦理完畢或經(jīng)領(lǐng)導人批存的文件材料，收集齊全，加以整理，遞交本部門、本管理處資料管理人歸卷； （四）、 資料管理人應(yīng)及時將已歸卷的文件材料，按照 “ 案 卷類目 ” 各款，放入平時保存文件卷夾內(nèi) “ 對號入座 ” ，并在收發(fā)文登記簿上注明。（ 2）各部門、各管理中心必須在每一季度結(jié)束后 10 個工作日內(nèi)，向公司財務(wù)部報送上季度資金運營情況表（見附表二），包括實際發(fā)生情況，預(yù)算計劃執(zhí)行情況及年度內(nèi)申請增減情況，書面說明本季度資金變動原因，報公司財務(wù)部核準。具體金額根據(jù)具體事項而定； 出差人員應(yīng)于回公司后五日內(nèi)報銷差旅費，結(jié)清差旅費借款； 28 一般性借款應(yīng)在一個月內(nèi)清償。 固定資產(chǎn)的分類 （ 1） 在用固定資產(chǎn) a)房屋及建筑物 b)機器設(shè)備 c)辦公設(shè)備 d)運輸工具 e)其他設(shè)備 （ 2） 未使用固定資產(chǎn)； （ 3） 不使用固定資產(chǎn)。 d)固定資產(chǎn)購置審批程序 使用部門提出申請 → 本部門領(lǐng)導審批 → 財務(wù)部領(lǐng)導審核 → 本公司總經(jīng)理審批 →總公司領(lǐng)導審批 → 行政部會同財務(wù)部購買（財務(wù)部負責審核、付款）（見附表三）。存貨按實際成本計價； 公司的存貨統(tǒng)一由行政部門負責購置，各管理處維修所用物品、材料、工具（按類別分為五類：五金、機械、工具類；建材類、油漆類、水暖、消防器 材類），應(yīng)每月填制公司專制的 “ 材料采購申請單 ” ，交物業(yè)部、財務(wù)部審核，總經(jīng)理審批后，出納方可付款購買。月末，行政部必須憑 “ 領(lǐng)料單 ” 的計帳聯(lián)到財務(wù)部門辦理入帳手續(xù)； 原則上，各管理處所需要的各類存貨，都必須在行政部申領(lǐng)。對盤虧的應(yīng)查明原因，分清