【正文】 京廣 細 說 CBD （ 北京 CBD的現(xiàn)狀 ） 一 、 具備 CBD的基礎和功能 標志性建筑：國貿(mào) 、 京廣 、 嘉里 、 漢威 、 航華科貿(mào)等 世界 500強企業(yè)中有 160多家在北京設立機構(gòu) （ CBD商圈 99家 ） 二 、 具有雄厚的涉外資源 使館云集 ， 朝陽區(qū)聚集了占北京 60%以上的外國商社 3000多家各國公司 、 167家海外新聞機構(gòu)大多在 CBD區(qū)內(nèi)辦公 50%以上的五星級飯店賓館分布在東三環(huán)沿線 三 、 交通與網(wǎng)絡鋪設基礎遠超其它區(qū)域 細 說 CBD （ 北京 CBD的未來 ） 一批高 300米左右的摩天大樓將出現(xiàn)在 CBD（ 金十字區(qū)域），國貿(mào)三期將以 330米的高度成為北京第一摩天大樓與 CBD核心區(qū)新的標志性建筑。 具雄厚實力的外資計算機、通訊信息技術企業(yè)繼續(xù)進入或擴張，如2022年 10月戴爾公司在嘉里中心租用面積 1600平米，愛立信在漢威大廈租用 600平米，高通公司進駐嘉里中心。 2022年來，由于可租面積不多， CBD寫字樓市場成交氣氛不算活躍，康培英語學院在招商局大廈租用 3000平方米的面積可算得上是今年以來 CBD寫字樓租賃案例中的亮點。因此，金融和 IT信息方面對 CBD寫字樓的需求將主要來源于國外公司。月 出租率 京廣中心 27 98%以上 國貿(mào) 1座 5（按使用面積） 100% 國貿(mào) 2座 63 5（按使用面積） 100% 嘉里中心 34 100% 航華科貿(mào) 28 98%以上 漢威大廈 98%以上 科倫大廈 24 98%以上 中服大廈 23 98%以上 華彬大廈 22 98%以上 三立大廈 24 98%以上 京匯大廈 26 98%以上 和喬大廈 22 98%以上 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 政府對CBD未來的規(guī)劃設計 （萬平米）總建筑面積：1000 保留項目：309規(guī)劃新發(fā)展的項目：690（含待建項目）250500250住宅寫字樓其它設施 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） CBD待開發(fā)主要項目儲備量 項 目 名 稱 銷售面積（萬平米） 建外 SOHO 小于 70（有部分用地將調(diào)整為 CBD公共綠地） 新城國際 30（ 10萬平米建酒店和寫字樓） 金地國際花園 38（總體規(guī)劃方案開始超標） 北京財富中心 70（最高建筑 280米，政府已批） 大連萬達項目 40（未被政府列為重點建設工程） 首創(chuàng)地產(chǎn)京廣東北角項目 140（未被政府列為重點建設工程） 陽光地產(chǎn)京廣西面項目 40（未被政府列為重點建設工程） 央視北汽摩光華路廠區(qū) 50（預計年內(nèi)動工） 建外大街 1號國貿(mào)三期 5060（寫字樓 38%，分三期開發(fā)， 2022年完成） 銀泰世貿(mào)中心 （寫字樓 12萬平米，計劃 10月開工， 2022年 5月竣工） 怡禾國際中心（光華路） 20（ 10萬平米建寫字樓和商業(yè)配套） 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 通過上表的分析，僅以上項目的開發(fā)量就達 580590萬平米 ,如果在加上建外 SOHO邊上 通用集團 將啟動一個近 70萬平米的項目和其它未知項目的開發(fā)，估計今后幾年內(nèi)潛在供應量將至少在 700800萬平米 ，而這些供應量將會在 510年內(nèi)逐漸釋放出來，為此我們認為在短期內(nèi)不會形成積壓。國際 ” ） 產(chǎn)品主要指標 發(fā)展商 :萬通地產(chǎn) 位 置：朝外大街 建筑面積： 32萬平米 建筑規(guī)劃：公寓面積約在 20萬平米， 12萬平米左右規(guī)劃為酒店和寫字樓 綠 化： %綠化率 開盤 /入住時間： 競爭者分析 （個案分析 “ 新城 競爭者分析 （個案分析 “ 旺座中心 ” ） 產(chǎn)品主要指標 位 置：嘉里中心西側(cè) 建筑面積： 10萬平米 建筑形式： 2棟 30多層的高塔，一二層為低商，二層以上為商住公寓 開盤時間： 2022年 7— 8月份 戶型面積 —— 從一居到四居，并有躍層，最小的一居 100平米左右，最大的 四居 400平米左右 競爭者分析 （個案分析 “ 旺座中心 ” ） 產(chǎn)品主要特點 空間可自由拆分與組合 戶型偏大，最大的四居面積達 400平米左右 以商住公寓為產(chǎn)品定位 競爭者分析 （個案分析 “ 旺座中心 ” ） 近期主要宣傳口號 在 CBD中心，擁有自己的大氣層 百年一劍，鋒利猶存，旺座引領 CBD至上投資 第四部分：客 戶 群 分 析 有人說，客戶群是做產(chǎn)品時事先設想好的？ 也有人說，客戶群是做市場過程中逐漸清晰并發(fā)現(xiàn)的？ 客 戶 群 分 析 （ 需 求 功 能） CBD寫字樓三大功能 公司總部（生產(chǎn)、貿(mào)易、實業(yè)等公司） 金融中心（金融服務業(yè)和商業(yè)銀行） 專業(yè)化生產(chǎn)服務（會計、法律等） 注：另外，作為 CBD商務中心區(qū)，還應包括經(jīng)營管理（總部）、金融、專業(yè)服務、展覽及會議、酒店及配套、娛樂及高檔零售等 客 戶 群 分 析 （ 客 戶 來 源 ） 寫字樓主要客戶來源 外資、合姿企業(yè)（世界 500強跨國公司成為中堅力量） 外國公司駐京代表處 國內(nèi)中資公司 （以代表當今時代最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)為主，如金融、保險、證券、中介、會計等） IT行業(yè)（以網(wǎng)絡公司為主） 客 戶 群 分 析 （ 客 戶 來 源 ） 對于目標市場的一些思考 我們認為 —— 世紀財富中心的目標市場將不僅僅局限于朝陽區(qū)及北京市其它區(qū)域，它 第五部分：項 目 定 位 廣告只能影響消費，而不能決定消費，一個 項目的成功與否關鍵在還于 —— 產(chǎn)品的本身 項 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫字樓產(chǎn)品角度定位 “ Class A”頂級智能化寫字樓 支撐點： “ Class A”（ A級 /A等）代表寫字樓的最高檔次，如國貿(mào)大廈、嘉里中心、華潤大廈 “智能化”是未來寫字樓的重要發(fā)展方向，而核心便是網(wǎng)絡 項 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫字樓客戶角度宣傳定位 備選方案一： 從 CBD飛向 WTO的超級商務包機 支撐點： 從客戶角度的利益點出發(fā)，強調(diào) CBD區(qū)位與 WTO之間的緊密聯(lián)系 “商務包機”詮釋項目為客戶量身定做和以整售為主的銷售策略 塑造起 CBD商務空間的示范 項 目 定 位 （ 產(chǎn) 品 定 位 ） 從寫字樓客戶角度宣傳定位（廣告語） 備選方案二： CBD核心區(qū) 18