【正文】 莊村與北京通環(huán)重型機(jī)器廠西聯(lián)營廠大院內(nèi)的土地供 8 畝；租賃期限為 20 年（ 2020 年 6 月 l 日至 2022 年 5月 31 日）；租金為每畝 3000元；合同須通過公證處公 證方可生效。 申請人稱：本案合同項(xiàng)下土地屬于集體所有，申請人將涉案土地出租給被申請人進(jìn)行建設(shè)，違反《中華人民共和國七地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第四十三條笫一款的規(guī)定，故而本案合同無效。 被申請人答辯稱， 1．本案合同是雙方真實(shí)意思表示，是有效合同應(yīng)受法律保護(hù)。被申請人租賃該廠地投資建廠 ，經(jīng)過全體村民代表大會審議通過，并得到通州區(qū)某鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，被申請人的租賃行為受法律保護(hù)。雖然本案合同約定了公證后生效，但實(shí)際履行中雙方都以行為變更了必須公證才生效的約定，因此本案合同合法有效，受現(xiàn)行法律保護(hù)。仲裁庭認(rèn)為，被申請人既不是該土地的所有人亦不是聯(lián)營廠的代表，向政府部門索取西聯(lián)營廠擴(kuò)建州地的批復(fù)和規(guī)劃許可證正本存在困難；依據(jù)被申請人上述證據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性和雙方認(rèn)可 的事實(shí)，仲裁庭確認(rèn)被申請人提交的《通縣人民政府關(guān)于麥莊村與北京重型汽車制造廠聯(lián)營擴(kuò)建占用耕地的批復(fù)、《通縣人民政府關(guān)丁麥莊大隊(duì)建聯(lián)營汽車修配廠占用耕地的批復(fù)、《關(guān)于北京重型汽車通縣配件廠建停車場和試車場的批復(fù)》、《關(guān)于次渠鎮(zhèn)麥莊村擴(kuò)建汽配廠停車場占用非耕地的批復(fù)》的真實(shí)性，同時確認(rèn)上述批復(fù)與本案所涉租賃 土地有關(guān)聯(lián)。仲裁庭認(rèn)為，申請人沒有履行各種報批手續(xù)，使得本案所涉土地的租賃在形式要件上存在欠缺，但此欠缺并不導(dǎo)致合同無效的后果。申請人在協(xié)議履行近 10 年后提出協(xié)議 沒有生效的理由，顯然缺乏事實(shí)依據(jù)，也不符合民事活動應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則。 由于申請人的仲裁請求未得到仲裁庭支持，故本案仲裁費(fèi)由申請人承擔(dān)。 . 出租土地的面積為 二、 租賃期限 . 本合同項(xiàng)下土地的租賃期限為日起 至 年 月 日止（如無特別說明，本合同中所使用的日期均指公歷 日）。乙方于日前付 清第一年的租金（即年月日至年月日的 租金），以后每年于月日前付清下一年全年的租金。 . 本合同約定的租賃期限內(nèi)，乙方對出租土地具有完全的占有、使用、管 理、經(jīng)營和收益的權(quán)利，甲方及任何其他單位或個人不得妨礙或干涉。 . 除非雙方另有約定，乙方應(yīng)于本合同簽訂后日內(nèi)向甲 方支付全部轉(zhuǎn)讓款。甲方擬取得該等財產(chǎn)的，由乙方有償轉(zhuǎn)讓予甲方，具 體由雙方另行協(xié)商并簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議。 . 不得干涉乙方的生產(chǎn)經(jīng)營活動，乙方根據(jù)需要獨(dú)立自主地確定經(jīng)營項(xiàng)目 和進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，甲方不得進(jìn)行任何阻礙、干涉和影響。 . 自甲方交付土地之日起，乙方有權(quán)對附屬物、地上地下設(shè)施進(jìn)行任意拆除、改造，有權(quán)處臵地上種植物。 七、 甲方的聲明與承諾 . 甲方承諾，其對本合同項(xiàng)下的土地及附屬物擁有完全的處分權(quán)，有權(quán)將土地出租給乙方使用及將附屬物轉(zhuǎn)讓給乙方。與出租土地及附屬物有關(guān)的一切糾紛，由甲方負(fù)責(zé)處理。 . 為充分保障本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，甲方已就本合同項(xiàng)下的土地出租事宜向全體村民發(fā)布了書面公示，公示有效期 內(nèi)，甲方未收到任何關(guān)于主張優(yōu)先權(quán)的請求。 . 若本合同第七條中所述甲方的聲明與承諾與事實(shí)存在任何不符或甲方存在其他隱瞞或欺詐行為，以及甲方無法履行所述承諾的，乙方有權(quán)隨時解除本合同，由此給乙方造成任何損失的，乙方有權(quán)要求甲方賠償其全部損失。 十、 其他 . 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商確定。亟待最高人民法院制定統(tǒng)一的司法裁判標(biāo)準(zhǔn)，為司法實(shí)務(wù)部門的民商事審判活動提供審判指導(dǎo)，避免因法律規(guī)定的含糊和不統(tǒng)一導(dǎo)致司法裁判亂象，以增強(qiáng)法律適用的嚴(yán)肅性和規(guī)范性。作為市場主體，國有企事業(yè)單位改制后的公司，從物盡其用和追求經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，必然將閑置的劃撥土地上房屋出租以獲利。筆者作為餐飲公司的代理律師，憑借多年為國土規(guī)劃行政部門提供法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，判斷承租房屋原為國有汽車修造企業(yè)廠房，所占用的土地應(yīng)為劃撥工業(yè)用地，房屋性質(zhì)應(yīng)該為工業(yè)、交通用房。經(jīng)開庭審理，某區(qū)法院認(rèn)為出租房已經(jīng)向房屋租賃管理部門辦理《房屋租賃備案證》，并未違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定為由，判決駁回餐飲公司的反訴請求。 廣東佛山市某區(qū)人民法院的判 決 [① ]，認(rèn)為《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條》及《物權(quán)法》等法律關(guān)于不得擅自改變土地用途的規(guī)定，旨在調(diào)整土地使用者利用土地進(jìn)行建設(shè)的行為，其調(diào)整和規(guī)范的對象為建設(shè)用地使用權(quán)人或建設(shè)單位，并非旨在規(guī)范和調(diào)整房屋建成后的利用和處分行為。但頗具戲劇性的是，時隔不到一年，對蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司上訴甘肅誠信電線電纜有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案，最高人民法院卻以（ 2020）民一終字第 4號民事判決書 [③ ]判決認(rèn)定，改變劃撥土地用途的房屋租賃合同有 效。其法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》及其與之配套的《城市房 屋租賃管理辦法》并未禁止劃撥土地上房屋出租，只要將租金中的土地收益中上繳國家，并 不損害國家利益。 因此，寄望于改變劃撥土地用途的房屋有所有權(quán)人以國家利益為大局，將劃撥土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上繳國家，是不切實(shí)際。 筆者認(rèn)為，《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例》第四十五條以及《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條所調(diào)整和規(guī)范的對象主要為劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途下的房屋出租行為，而不包括改變劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為，理由如下： （ 1）我國實(shí)行房地一體主義，不僅房屋和土地的物權(quán)歸屬應(yīng)適用該規(guī)則，房屋和土地的用途亦應(yīng)遵循該基本規(guī)則，土地用途直接決定房屋用途。綜上可知，房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照城市總體規(guī)劃和相應(yīng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的土地用途進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，還必須符合城市總體規(guī)劃要 求，經(jīng)得規(guī)劃主管部門的同意。因此，房屋所有權(quán)人改變劃撥土地上房屋用途，其本質(zhì)是改變了劃撥土地的用途，已經(jīng)不再符合《劃撥用地目錄》 的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓用地。 筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)同樣缺乏依據(jù)。此外，以司法裁判形式否定上述租賃合同的效力，反而更有利于嚴(yán)格限制部分行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位濫用土地劃撥的政策肆意圈地，建設(shè)嚴(yán)重超過自身實(shí)際需要的房屋面積出租牟利的行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地。 綜合以上識別標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為，《土地管理法》第四條、第十二條、第五十六條以及《土地管理法實(shí)施條例》第六條關(guān)于必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地和不得擅自改變土地用途的 規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 五 、建 議 雖然，《土地管理法》及其實(shí)施條例對不得擅自土地用途的規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是否應(yīng)一概否認(rèn)改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力則應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度?？隙ㄔ摲N情形下的租賃合同的效力，并不損害國家和社會公共利益，亦符合鼓勵交易，盡量維持合同效力的司法審判理念。 本文參考文獻(xiàn)： [① ] 加陸勇山律師的文章《房屋改變用途出租，租賃合同不會必然導(dǎo)致無效》； [② ] 見最高人民法院 2020 年 12 月 19 日作出的最高人民法院（ 2020）民一終字第 73 號民事判決書。連發(fā)鑄造廠則認(rèn)為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續(xù)履行合同。因 為，土地管理法第六十三條立法本意是禁止農(nóng)村集體農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)，目的在于防止農(nóng)民所有的農(nóng)用土地的不當(dāng)流失，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。 按照土地管理法的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地可分為三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地?！薄秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)（ 2020） 28號）第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。 筆者認(rèn)為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點(diǎn)有失偏頗。甲方在承租土地使用權(quán)范圍內(nèi)進(jìn) 行的利用土地的各項(xiàng)行為，均應(yīng)遵守中華 人民共和國法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，不得破壞土地和損害社會公共利益。付款時間為本合同簽訂后 20 個工作日內(nèi)，甲方以轉(zhuǎn)帳方式一次性向乙方支付全部租金。 第五條 乙方應(yīng)于合同簽訂生效之日起 20 天內(nèi)，將上述土地使用權(quán)交付甲 方使用。 第八條 乙方要確保甲方加油站能夠順利建成。 因政府和政策性拆遷及不可抗力等因素所造成本合同內(nèi)容無法正常履行的， 雙方無條件終止本合同；租賃土地的土地補(bǔ)償歸乙方，租賃土地的地上補(bǔ)償歸甲方所得。租賃年限屆滿 后，加油站地上資產(chǎn)及加油站的全部油料、辦公用品、生活設(shè)施等歸甲方所有。 本合同附件：土地租賃土地平面圖紙 甲方（蓋章） 乙方（蓋章） 法定代表人（委托人）： 法定代表人（委托人）： 聯(lián)系電話：聯(lián)系電話： 開戶銀行： 賬 號：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人： 篇八：土地租賃合同 土地租賃合同 出租方： (以下簡稱甲方 ) 地址： 聯(lián)系方式： 承租方： (以下簡稱乙方 ) 地址： 聯(lián)系方式： 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。 二、土地用途 土地用途為。甲方保證甲方或者主張本合同無效。在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承租金。 (二 )乙方的權(quán)利和義務(wù) ，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承租的土地。 、生活設(shè)施。 ，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承租合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù) 。 ，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。違約方應(yīng)按土地利用的實(shí)際總投資額和合同未到期的承租金額的20% 支付對方違約金，并賠償對方因違約而造成的實(shí)際損失。 九、合同糾紛的解決辦法 本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決 。 3. 一方發(fā)送的任何通知、要求或其它通訊在以下列方式以下述較早發(fā)生者為準(zhǔn)提供后，視為已由另一方有效收悉：凡使用專人遞送方式提供者，實(shí)際收取或拒收之時；凡使用證明郵件或掛號信方式提供者，發(fā)送郵件之日后七天；凡使用傳真方式提供者， 文件傳輸之時，但必須另以證明郵件或掛號信方式提供傳真件的確認(rèn)文本。 出租方： (簽字 )____________ 承租方： (簽字 )_____________ 法定代表人： (簽字 ) 簽約日期：年 月 日