【正文】 確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。 2. 未區(qū)分劃撥土地上房屋現(xiàn)狀用途出租和改變房屋用途出租的法律性質(zhì) 有法律專家和實(shí)務(wù)人士認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第四十五條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條的規(guī)定，為改變劃撥土地上房屋的出租合同效 力的提供了法律依據(jù)。 對(duì)改變劃撥土地用途租賃合同效力持否定說的學(xué)者和實(shí)務(wù)人則士認(rèn)為，《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》關(guān)于不得擅自改變土地用途的規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，其目的在于否定改變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導(dǎo)民商事主體遵循我 國(guó)土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，否則，土地用途管制將形同虛設(shè)。其判決理由為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條和《城市房屋租賃 管理辦法》第二十五條的規(guī)定，即房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的土地收益按財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。 最高人民法院分別于 2020 年和 2020 年對(duì)改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力作出了截然不同的法律認(rèn)定。目前，餐飲公司已經(jīng)向武漢市中級(jí)人民法院提起上訴。若出租房改變了土地和房屋用途，則租賃合同違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》及《物權(quán)法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而 存在合同無效的可能性。 本文擬以筆者代理的一起房屋租賃合同糾紛作為切入點(diǎn)，對(duì)改變劃撥國(guó)有土地上房屋用途的租賃合同效力作初步分析，以拋磚引玉，與司法實(shí)務(wù)人士進(jìn)行交流和探討。 【關(guān)鍵詞】 劃撥土地房屋用途 合同效 力 一、引 言 房屋租賃作為一種讓渡房屋使用權(quán)的一種民事行為，對(duì)于建立和完善多層次住房保障體系，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要作用。 . 本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具 有同等約束力。 . 雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。 . 甲方承諾，本合同約定的租賃期內(nèi)不會(huì)將出租土地發(fā)包給乙方之外的任何第三人。 . 甲方承諾其已獲得簽署本合同所必需的授權(quán)，并負(fù)責(zé)辦理履行本合同所需的相關(guān)手續(xù)，包括但不限于依法經(jīng)村民會(huì)議民主審 議有效通過、將本合同報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案等，以保證乙方承租土地的合法有效性。 . 甲方承諾，出租土地不屬于基本農(nóng)田，也不存在違反國(guó)家關(guān)于規(guī)?；B(yǎng)殖用 地管理的相關(guān)法律規(guī)定及政策的任何其他情形，符合法律法規(guī)有關(guān)畜禽養(yǎng)殖的規(guī)劃和環(huán)保要求，完全滿足乙方從事畜禽養(yǎng)殖經(jīng)營(yíng)之目的。 . 根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，有權(quán)進(jìn)行重新規(guī)劃，重新建設(shè)，增加建筑物、種植樹木及進(jìn)行各種設(shè)施的安裝和建設(shè)，地上建筑物、種植物、設(shè)施及其他 所有附屬物的所有權(quán)歸乙方，乙方自主自行處理，有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓或拆除，甲方不得干涉。 . 提供道路、水、電、熱、通訊、排水、排污等便利，確保 乙方能夠正常 使用道路、水、電、熱、通訊、排水、排污等，同時(shí)甲方須保證周邊村組及村民 不得阻礙、影響乙方正常通行、通水、通電、通熱、 排水、排污等，具體用水、 電、熱等發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 . 本合同約定的租賃期限內(nèi)，出租土地因國(guó)家或政府等原因被征收或征用 的，針對(duì)土地上建筑物、設(shè)施、設(shè)備、林木、青苗及其它所有附屬物的補(bǔ)償金歸 乙方所有，針對(duì)土地本身的補(bǔ)償金歸甲方所有。 . 為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目的，乙方有權(quán)在出租土地上建造畜禽舍及進(jìn)行其他配 套工程建設(shè)。甲方必須 無條件保證乙方對(duì)出租土地的占用、使用、管理、經(jīng)營(yíng)和收益 等權(quán)利。 . 甲方應(yīng)于每次收到乙方支付的租金后或其他有效憑證。 . 租賃期限屆滿，若乙方需繼續(xù)使用出租土地的，同等條件下，乙方享有 優(yōu)先承租或承包的權(quán)利。 三裁 決 仲裁庭依據(jù)所認(rèn)定的爭(zhēng)議事實(shí)，基于本案合同相關(guān)約定及相應(yīng)法律規(guī)定，裁決如下： (一 )駁同申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求； （二）本案仲裁費(fèi) 24806 元（已由申請(qǐng)人預(yù)交），由申請(qǐng)人承擔(dān)。 綜上，仲裁庭不能支持申請(qǐng)人關(guān)于確認(rèn)本案合同及 2020年 12 月 5日簽訂的《土地 租賃協(xié)議（補(bǔ)充條款）》無效的仲裁請(qǐng)求。故仲裁庭依據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)和有關(guān)土地使用權(quán)的法律，不認(rèn)為本案的數(shù)個(gè)土地租賃協(xié)議和補(bǔ)充條款違反國(guó)家 強(qiáng)制性法律規(guī)定。同時(shí)仲裁庭還注意到，《關(guān)于次渠鎮(zhèn)麥莊村擴(kuò)建汽配廠停車場(chǎng)占用非耕地的批復(fù)》中有“未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，土地的使用權(quán)不得出讓、出租、轉(zhuǎn)讓等”的表述。 仲裁庭根據(jù)雙方提交的書面材料以及庭審情況，認(rèn)為雙方對(duì)于以下基本事實(shí)均不存異議： 1．雙方曾經(jīng)簽署的數(shù)個(gè)土地租賃協(xié)議及補(bǔ)充條款： 2．近 10 年時(shí)間雙方都能認(rèn)真履行協(xié)議約定的義務(wù)；重型機(jī)器廠西聯(lián)營(yíng)廠大院內(nèi)； 4．西聯(lián)營(yíng)廠當(dāng)初在 80 年代建設(shè)和90年代擴(kuò)建時(shí)已經(jīng)按政府規(guī)定履行了占用耕地、占用非耕地的相關(guān)報(bào)批于續(xù)。 04．被申請(qǐng)人承租的西聯(lián)營(yíng)廠院內(nèi)場(chǎng)地，已于 2020年確定進(jìn)行拆遷，申請(qǐng)人提起本案仲裁程序，是為達(dá)到拆遷時(shí)不予補(bǔ)償或少補(bǔ)償?shù)哪康模?qǐng)求依法駁同申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求。被申請(qǐng)人嚴(yán)格履行了支付租金義務(wù)，依法納稅同時(shí)解決了當(dāng)?shù)夭糠秩说木蜆I(yè)，沒有違約行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效。 2020年 5月 30 日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《土地租賃協(xié)議（補(bǔ)充條 款）》，主要內(nèi)容是雙方根據(jù)公證處規(guī)定的公證年限 20 年，自愿按公證處要求將土地租賃協(xié)議中的租賃期限 30 年分割為 20 年和10年兩部分，即 2020 年 6月 l日至 2022年 5月 31日和 2022年6月 1日至 2032年 5月 31 日，其它內(nèi)容不變。經(jīng)村黨支部、村委會(huì)研究，全體村民代表大會(huì)審議通過，同意引進(jìn)該項(xiàng)目。 本案現(xiàn)已審結(jié)。爭(zhēng)議雙方末對(duì)仲裁庭組成人員提小回避請(qǐng) 求。 本案適用本會(huì)自 2020年 4月 1日起施行的《北京仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》 （以下簡(jiǎn)稱仲裁規(guī)則）。 篇三：土地租賃協(xié)議糾紛判決書 成功案例 劉超（北京）律師成功代理土地租賃協(xié)議糾紛，駁回對(duì)方仲裁請(qǐng)求 申請(qǐng)人 因土地租賃協(xié)議糾紛向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁，本所劉超律師作為被申 請(qǐng)人的代理人參與了案件的庭審過程。 《合同法》第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向 土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 筆者認(rèn)為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認(rèn)為農(nóng)村集 體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點(diǎn)有失偏頗。”《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國(guó)發(fā)（ 2020） 28號(hào)）第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán) 可以依法流轉(zhuǎn)。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 按照土地管理法的規(guī)定，我國(guó)農(nóng)民集體所有的土地可分為三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。因?yàn)?，土地管理法第六十三條立法本意是禁止農(nóng)村集體農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)，目的在于防止農(nóng)民所有的農(nóng)用土地的不當(dāng)流失，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。連發(fā)鑄造廠則認(rèn)為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會(huì)繼續(xù)履行合同。 2020年 10 月，黃屯村新一屆村委會(huì)以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請(qǐng)求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。 第二種意見認(rèn)為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規(guī)定，屬有效合同。 要判斷 本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關(guān)鍵是要厘清農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是否違反了土地管理法第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)土地管理法第十一條第二款的規(guī)定，集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建 設(shè)用地”。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的 行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護(hù)我國(guó)土地用途管制制度及耕地保護(hù)制度的立法目的。 來源：中國(guó)民商法律網(wǎng) 篇二：土地租賃合同糾紛相關(guān)法條 土地租賃合同糾紛相關(guān)法律： 《土地管理法》第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 。 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。 《合同法》第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 本案編號(hào)（ 2020）京仲案字第 1400號(hào)。由于爭(zhēng)議雙方未在規(guī)定期限內(nèi)共同選定獨(dú)任仲裁員，本會(huì)主任依據(jù)仲裁規(guī)則有關(guān)規(guī)定，于 2020年 2月 1日指定孫建為獨(dú)任仲裁員，組成仲裁庭審理術(shù)案爭(zhēng)議。仲裁庭試圖調(diào)解，未果。 一案 情 （一）本案基本事實(shí)和當(dāng)事人陳述 2020年 4月 30日，申請(qǐng)人向北京市通州區(qū)某 鎮(zhèn)人民政府提出《關(guān)于引進(jìn)北京某食品開發(fā)有限公司的請(qǐng)示》，該請(qǐng)示內(nèi)容為： 1．以發(fā)展某鎮(zhèn)麥莊村經(jīng)濟(jì)，解決本村剩余勞動(dòng)力就業(yè)為目的，擬在本村工業(yè)園內(nèi)選址，采用土地租賃形式，由被申請(qǐng)人獨(dú)自興建食品公司； 2．被申請(qǐng)人是日商在華獨(dú)資企業(yè)，產(chǎn)品內(nèi)銷 400 余家超市，出口日、韓等東南亞國(guó)家前景廣闊； 8 畝，建筑面積 6000 平方米建設(shè)周期兩個(gè)月，投資 60 萬美元，年上繳國(guó)稅可達(dá) 80 萬元（指人民幣，下同），且項(xiàng)目符合環(huán)保要求。 2020 年 5 月 10 日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂本案合同，約定由被申請(qǐng)人承租麥