【正文】 篇五：淺議違反土地用途的房屋租賃合同效力 淺議改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同的效力 作者：唐賓 時(shí)間： 20200324 【摘要】 改變房屋用途的租賃合同，尤其是改變劃撥土地上房屋用途的租賃合同，究竟是有效還是無效，事關(guān)眾多出租人和承租人的切身利益。眾多國有企業(yè)、事業(yè)單位改制后，仍然保留了房屋所占用國有土地的劃撥性質(zhì)。武漢某餐飲公司承租其中 1000余平方米用于經(jīng)營(yíng)海鮮酒樓，后租賃雙方因房屋租金發(fā)生糾紛，汽車修造公司將該餐飲公司訴至武漢市某區(qū)人民法院。 在獲取上述證據(jù)后，筆者建議餐飲公司以出租方擅自改變土地和房屋用途，違反 相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由，向某區(qū)人民法院提起反訴，要求確認(rèn)租賃合同無效，并判令出租方賠償承租方的裝修損失二百余萬元。各地法院判決結(jié)果和判決依據(jù)大致有如下幾種情形： 武漢市某區(qū)人民法院審理承租人反訴某汽車修造公司擅自改變劃撥土地及房屋用途，要求確認(rèn)租賃合同無效的案件數(shù)起，一律以未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定為由，駁回反訴人的反訴請(qǐng)求，但并未對(duì)《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施 條例》等法律關(guān)于土地用途的規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行進(jìn)一步闡釋，缺乏說理的深度，不能產(chǎn)生令人信服的法律效果。昆明消防支隊(duì)房屋出租行為具有改變土地用途的性質(zhì)，是違法行為，無論是否上繳租金中的土地收益部分，均不能使《租賃協(xié)議書》有效。違反該規(guī)定，僅導(dǎo)致相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行行政處罰的法律后果，不必然導(dǎo)致改變劃撥土用途的租賃合同無效。但基于趨利避害 和追求利益最大化的本能，大多數(shù)出租人不會(huì)主動(dòng)辦理房屋租賃備案登記。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》）第五十六條規(guī)定：只要房屋所有權(quán)人將租金中所含的土地收益上繳國家，劃撥土地上的房屋即可出租。同時(shí)，依據(jù)《城鄉(xiāng) 規(guī)劃編制辦法》第四十二條的規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。任何改變土地用途的行為，都應(yīng)當(dāng)履行法定的審批程序，即須經(jīng)土地主管部門同意，并報(bào)批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)國土資源部令第 9 號(hào)《劃撥用地目錄》第四條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。反之，從物盡其用的角度出發(fā)，對(duì)該類房屋租賃合同效力予以肯定，符合鼓勵(lì)交易、盡量維持合同效力的裁判指導(dǎo)思想。而更應(yīng)從是否凡違反《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)土地用途管制和土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的角度認(rèn) 定其效力。學(xué)界通 說認(rèn)為，應(yīng)從如下標(biāo)準(zhǔn)判斷和識(shí)別兩類不同的強(qiáng)制性規(guī)范：一是審查法律、行政法規(guī)是否明確規(guī)定違反強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或不成立；二是審查違反強(qiáng)制性規(guī)定是否損害國家或社會(huì)公共利益；三是審查其立法目的是出于行政管理的需要，還是禁止行為本身；四是審查強(qiáng)制性規(guī)定的調(diào)整對(duì)象，即強(qiáng)制性規(guī)定針對(duì)的是行為方 式還是行為結(jié)果，是針對(duì)準(zhǔn)入資格還是行為內(nèi)容。因此，將《土地管理法》及其實(shí)施條例關(guān)于不得擅自改變土地用途的規(guī)定認(rèn)定為效力性強(qiáng)執(zhí)行規(guī)定，更符合《土地管理法》的立法本意。若房屋所有權(quán)人改變劃撥土地用途的行為在一審法 庭辯論終結(jié)前獲得土地主管部門和原批準(zhǔn)用地的人民政府同意的，并且將租金中的土地收益上繳國家的，可以認(rèn)定租賃合同有效。否則，難以在追求和實(shí)現(xiàn)法律正義的同時(shí)，獲得較好的審 判社會(huì)效果。 2020年 10 月，黃屯 村新一屆村委會(huì)以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請(qǐng)求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。 第二種意見認(rèn)為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規(guī)定，屬有效合同。 要判斷本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關(guān)鍵是要厘 清農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是否違反了土地管理法第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)土地管理法第十一條第二款的規(guī)定， 集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護(hù)我國土地用途管制制度及耕地保護(hù)制度的立法目的。 來源：中 國民商法律網(wǎng) 篇七：土地租賃合同 合同編號(hào)： G510710ZL0328 土地租賃合同 甲方（承租方）： 乙方（出租方）： 本合同于 2020 年 1 月 日在 宜昌 簽訂 土地租賃合同 根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就加油站經(jīng)營(yíng)需要租賃乙方土地達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 土地利用目的和方法 甲方在租賃土地上新建加油站及配套設(shè)施。 第四條 費(fèi)用及其支付方式 本合同土地租金總計(jì) （大寫： 整），租金包括土地租賃費(fèi)用、稅費(fèi)。 甲方在乙方總表下 的使用水電等，按實(shí)際使用量和市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。 第七條 當(dāng)國家法律法規(guī)具備條件時(shí)，甲乙雙方應(yīng)共同向政府有關(guān)機(jī)關(guān)辦理 土地租賃登記。如一方違約，應(yīng)排除妨害，繼續(xù)履 行合同，并賠償給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。 如乙方不同意甲方的續(xù)期要求，需提前一個(gè)月書面通知甲方。補(bǔ)充合同經(jīng) 第十三條 本合同一式陸份，雙方各執(zhí)叁份，自雙方簽字蓋章后生效。附表附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認(rèn)。 五、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù) (一 )甲方的權(quán)利和義務(wù) 租賃，在甲方租賃期內(nèi)， 村委 同意甲方將第一條涉及的土地轉(zhuǎn)租給乙方。 。 ，甲方不得重復(fù)轉(zhuǎn)租該地塊。 。 ，不得擅自改變?cè)瓉?承租合同的內(nèi)容。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。 八、違約責(zé)任 ，任何一方違反本合同的約定，視為違約。 ，而另一方有權(quán)解除本合同，守約方為了向違約方要求違約方繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等支出的費(fèi)用 (包括但不限于訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等 )應(yīng)由違約方全部承擔(dān)。 2. 因當(dāng)事人提供或者確認(rèn)的送達(dá)地址（以本合同首頁記載的地址為準(zhǔn)）不準(zhǔn)確、拒不提供送達(dá)地址、送達(dá)地址變更未及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人或者指定的代收人拒絕簽收的，通知被退回之日視為送達(dá)日。本合同一式貮份，甲乙雙方各壹份。 十一、其他 ，可由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。協(xié)商不 成，雙方同意向土地所在地的人民法院起訴。 ，甲方無故解除本合同，甲方按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任外，應(yīng)對(duì)乙方在該租賃土地上建設(shè)的工程設(shè)施等地面附著物，按照實(shí)際花銷給予補(bǔ)償；如對(duì)上述補(bǔ)償數(shù)額達(dá)不成協(xié)議 ，可申請(qǐng)相關(guān)部門對(duì)涉及的工程設(shè)施等地面附著物進(jìn)行鑒定，甲方應(yīng) 按照鑒定的數(shù)額補(bǔ)償乙方。 ，如因不可抗力致使本合同難以履行時(shí)，本合同可以變更或解除，甲乙雙方不承擔(dān)責(zé)任。乙方與第三方按轉(zhuǎn)租合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。甲方同意乙方在第一條涉及的土地上建設(shè) （具體建筑物、面積）。 、購置財(cái)產(chǎn)的所 有權(quán)。 ，不侵犯乙方的合法權(quán)益。 ，將第一條涉及的土地轉(zhuǎn)租等相關(guān)事宜通知村委 。 三、土地的承租經(jīng)營(yíng)期限 該地承租經(jīng)營(yíng)期限為年 月 日。 一、 土地的面積、位置 甲方自愿將位于 面積 ____畝 (具體面積、位置以合 同附表 1 為準(zhǔn) )承租給乙方使用。 第十一條 爭(zhēng)議解決方式 在合同執(zhí)行過程中，如甲乙雙方發(fā)生爭(zhēng)端，雙方應(yīng)首先本著相互諒解、信任、 平等互利原則充分協(xié)商，解決爭(zhēng)端；若協(xié)商失敗，任何一方均可向有關(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解爭(zhēng)端；若調(diào)解無效，雙方同意由標(biāo)的物所在地人民法院解決，在調(diào)解和仲裁、訴訟過程中，雙方應(yīng)保證本合同正常履行。乙方因其他特殊因素需要提前解除該合同的，乙方須提前一年書面通知甲方，退還剩余期間租金，并以甲方投入的不動(dòng)產(chǎn)按解約時(shí)評(píng)估的價(jià)值進(jìn)行全額賠償；甲方提出提前解除合同的，乙方不退還租金 。該加油站商務(wù)許可由甲方自 行辦理；消防 、規(guī)劃等建審由乙方負(fù)責(zé)辦理，其費(fèi)用由甲方承擔(dān)。在本土地租賃契約有效期間內(nèi)，即使土地使用權(quán)人變更，土地租賃也不消滅。付款時(shí)，乙方應(yīng)向甲方出具等額正式租賃款發(fā)票。 第二條 乙方提供土地的具體如下： 土地權(quán)利人： ，證件名稱： ；證件號(hào)碼： 。 本案中，該租賃合同的簽訂和履行不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)政策?！?2020 年 8 月《國務(wù)院關(guān)于 加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔 2020〕 31 號(hào)）第六項(xiàng)規(guī)定：“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”等等。 農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對(duì)此卻未從根本上進(jìn)行否定。我國對(duì)于農(nóng)用地的保護(hù)是非常嚴(yán)格的，在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規(guī)定。本案中，租賃合同中所涉廠房的用地屬農(nóng)村建設(shè)用地，該租賃合同并未違反土地管理法第六十三條的規(guī)定。 【爭(zhēng)議】 本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是租賃合同是否有效。 [③ ]見最高人民法院 2020 年 8 月 16 日作出的最高人民法院（ 2020）民一終字第 4號(hào)民事判決書。 六、結(jié) 語 綜上所述，我國《土地管理法》及其實(shí)施條例對(duì)不得擅自改變土地用途的規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分改變后的土地用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，分別處理。首先，從其立法目的來看，上述規(guī)定原則上禁止改變土地用途行為本身，并嚴(yán)格禁止改變土地用途行為結(jié)果的實(shí)現(xiàn)，僅在不違反土地利用總體規(guī)劃并符合城市總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)土地主管部門同意，并報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，才能改變土地用途。 四、對(duì)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的再認(rèn)識(shí) 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條將《合同法》第五十二條的強(qiáng)制性規(guī)定區(qū)分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，只有違反了效力性強(qiáng)制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無效。作為由國家財(cái)政負(fù)擔(dān)經(jīng)費(fèi)的行政、事業(yè)單位及司法機(jī)關(guān)不以營(yíng)利為目的，不同于一般的商事主體。 3. 法不責(zé)眾的心態(tài) 部分法律專家和實(shí)務(wù)人士認(rèn)為，改變劃撥土地上房屋用途的房屋出租行為大量存在，不僅國有企事業(yè)單位存在該種情形，大量國家行政、司法機(jī)關(guān)也存在該種情況，還有大量國有企業(yè)改制后國有控股、民營(yíng)企業(yè)因按相關(guān)政策保留房屋所占用土地的劃撥性質(zhì)，將劃撥土地上房屋出租獲利。 經(jīng)過上述程序改變土地用途后，還應(yīng)在土地登記主管部門作土地用途變更登記。因此，土地用途直接和終局的決定房屋用途，改變房屋用途，其實(shí)質(zhì)是改變了土地用途。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，