【正文】 管理費： 管理費包含在租金里 （ 3） 市場配套 客運站 ： 項目周邊無客運站； 停車位 ： 市場周邊劃分 7m 寬通道可供路邊停車；市場中央?yún)^(qū)域內(nèi)劃分兩個小停車場 酒店 ： 項目周邊無酒店 餐飲 ： 在市場周邊有少量快餐店。 （ 4）市場經(jīng)營情況分析 1）市場經(jīng)營基本概況 金花鞋材市場是成都目前規(guī)模最大，經(jīng)營情況最好的鞋材交易市場，但由于現(xiàn)在市場競爭激烈，受人民幣匯率升值、奧運等宏觀因素影響，當?shù)匦笸鈫瘟肯陆嫡娼佑绊懶墓?yīng)商，生意比以往相對較差，但整體經(jīng)營狀況還是較為樂觀。(真皮類商戶進貨區(qū)域主要有廣州 ,溫州 ,河南 ,東北等 ,由于款式 ,質(zhì)量上的優(yōu)勢 ,多數(shù)商戶選擇廣州進貨 ) 五金、飾扣主要是成都本地廠家，少部分來自福建。月 市場中間位置 萬元 /年，約 1167 元 /間 倉儲 ： 市場內(nèi)無獨立倉儲區(qū)，第二層可以提供辦公、住宿或倉儲 . 五金飾扣類商戶 ,商品體量小 ,現(xiàn)有商鋪和二層配套基本可以滿足倉儲需求 . 皮革類商戶 ,較大的經(jīng)營商戶在市場周邊租賃民房或者其他營業(yè)用房用于倉儲 ,規(guī)模較小的商戶 ,現(xiàn)有的商鋪以及二層配套基本可以滿足其倉儲需求 . 物流公司 ： 市場內(nèi)沒有物流公司或者辦事處，基本都是商戶自行聯(lián)系物流公司； 由于市場輻射范圍主要在成都 ,物流需求僅在上游廠家和經(jīng)營戶之間 .而貨物基本通過商戶自行開車配送或者廠家開車來進貨流通 . （ 4） 市場經(jīng)營分區(qū)及業(yè)態(tài)比例 分析 （單位：戶） 皮革 真皮 布料 五金 飾扣 鞋 跟 鞋 底 特殊 材料 樹脂 化工 鞋 機 其他 輔料 加工 作坊 合計 51 18 15 199 3 3 3 8 1 15 5 321 6%5%61%16%2%5%0%2%1%1%1%皮革 真皮 布料 五金飾扣 鞋跟 鞋底特殊材料 樹脂化工 鞋機 其他輔料 加工作坊 各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（單位： ㎡ ）： 皮 革 真皮 布料 五金 飾扣 鞋 跟 鞋 底 特殊 材料 樹脂化工 鞋 機 其他輔料 加工 作坊 4950 1080 1350 11940 180 180 180 240 60 900 150 5%6%57%23%1%4%0%1%1%1%1%皮革 真皮 布料 五金飾扣 鞋跟 鞋底特殊材料 樹脂化工 鞋機 其他輔料 加工作坊 五金飾扣是金橋鞋材市場的主營業(yè)態(tài)，無論在商戶數(shù)量還是經(jīng)營面積上都占了市場的 50%以上，其次是皮革。 （ 5）市場經(jīng)營情況分析 1）市場經(jīng)營概況 根據(jù)實地走訪了解，由于現(xiàn)在市場競爭激烈，受人民幣匯率升值、奧運等宏觀因素影響，當?shù)匦笸鈫瘟肯陆嫡娼佑绊懶墓?yīng)商，且處于淡季（ 6— 8 月），市場整體經(jīng)營狀況一般；金橋市場比金花市場晚建 4 年左右，生意狀況相比金花鞋材市場更為冷淡。 目標銷售商戶主要 以成都市鞋廠采購為主 ,少部分重慶及其他周邊市客戶。主要由四大區(qū)域構(gòu)成：成品鞋批發(fā)貿(mào)易專業(yè)市場、鞋材交易區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、商務(wù)辦公配套區(qū)。鞋業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的配套支持服務(wù)，包括物流服務(wù)、鞋業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、信息咨詢等服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)建西部最大鞋業(yè)信息交流中心、物流中心、鞋業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心。 D 區(qū)： 國際鞋材交易中心 總建筑面積約 73000 平米，共五層。 A 區(qū)國際貿(mào)易中心 B1/ B5 區(qū)國際物流超市 物流： 項目內(nèi)已入住 7 家物流公司，路線主要發(fā)往俄羅斯方向。 各區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀如下： A 區(qū)國際貿(mào)易中心目前一層僅有 40 家鞋材商戶在經(jīng)營，原本該區(qū)域規(guī)劃為成品鞋交易中心，二層以上均處于空置狀態(tài)，但是由于成都本地缺少自主品牌，且成品鞋交易主要集中在荷花池片區(qū)，前期招商遇到困難，隨 即 引進鞋材商家。據(jù)工作人員介紹， D 區(qū)營業(yè)后將把目前 A 區(qū)部分皮革經(jīng)營商家轉(zhuǎn)移過來。 ? 商品輻射區(qū)域 西部鞋都內(nèi)商戶以經(jīng)營真皮為主，皮革及其他輔料僅有 2 家。（由于該區(qū)已開業(yè)經(jīng)營將近半 年的時間，整體經(jīng)營期限隨著縮短，所以現(xiàn)租金約為3700 元 /平米）。 （ 7） 主要營銷策略 1）營銷活動 “西部鞋都”憑借政府的大力支持，由省、市、區(qū)各級政府及相關(guān)部門牽頭，已經(jīng)舉辦了兩屆“中國女鞋之都國際采購節(jié) —— 暨成都國際制鞋制革材料及設(shè)備展覽會”。 2）宣傳賣點 “東鞋西移”，以中國鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為由頭，宣傳在大環(huán)境影響下，成都及項目將具有良好的發(fā)展前景。 （ 8）調(diào)研總結(jié) 1）項目建設(shè)需要政府大力支持 鞋 作為成都市主要產(chǎn)業(yè)，擔負著解決就業(yè)，發(fā)展城鄉(xiāng)一體化及促進經(jīng)濟發(fā)展的重要責(zé)任，得到成都市、武侯區(qū)政府部門的足夠重視。 2）項目內(nèi)部配套設(shè)施更完善，功能分區(qū)更加合理化 西部鞋都在整個市場的功能區(qū)劃分上更加合理，主要包括了成品鞋批發(fā)貿(mào)易專業(yè)市場、鞋材交易區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、商務(wù)辦公配套區(qū)四大功能區(qū)，區(qū)域劃分明顯，更適合商戶經(jīng)營。這也是新市場競爭不過老市場的主要原因。主要是因為與老市場存在競爭（成品鞋知名品牌主要集中在荷花池大正鞋城、鞋材主要集中在金花金橋）。鞋產(chǎn)品及配套件生產(chǎn)主要布局崇州制鞋工業(yè)園、金堂制鞋工業(yè)園，逐步形成制鞋產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)聚集區(qū)。面對有限的商戶資源，西部鞋都招商將存在一定的壓力。 （ 9）“西部鞋都”的借鑒意義 1） 政府主導(dǎo)，企業(yè)運作 西部鞋都項目的建設(shè)，以政企合作的方式，通過兩者 優(yōu)勢互補，產(chǎn)生一加一大于二的效應(yīng)。項目建設(shè)只有跟著政府發(fā)展規(guī)劃走，依靠企業(yè)市場化運作和政府行政力量雙重作用，才能得以有效實施。 因此，項目定位首先要根據(jù)自身實際情況，明確細分不同業(yè)態(tài)的目標市場，確定經(jīng)營方向，才能明確招商目標、配套需求等重要建設(shè)方向。 ? 以內(nèi)銷為主的二三線品牌成品鞋貿(mào)易， 以傳統(tǒng)批發(fā)市場貿(mào)易形式為主，更注重人氣及其他配套： 該類型的商品，其主要流通方式是通過傳統(tǒng)批發(fā)市場以批發(fā)、經(jīng)銷、代理等方式面向二三級市場，其對區(qū)域級批發(fā)市場的選擇更加注重市場人氣、商業(yè)氛圍。不同于二三線品牌以及雜牌商品主要靠走量來獲取利潤，其更注重的是品牌附加值的創(chuàng)造，該類 商品對加盟商具有嚴格的篩選標準，對區(qū)域市場具有嚴格的劃分標準。 注：項目對于不同的商品定位，將有不同的配套需求。 ※ 成都本地的五金飾扣生產(chǎn)廠家也較多 ,加之五金飾扣店其經(jīng)營成本相對較低 .造成了金花鞋材市場五金飾扣成為市場的主業(yè)態(tài)。鞋材市場建設(shè)主要根據(jù)政府對鞋產(chǎn) 業(yè)規(guī)劃形勢變化，目前武侯區(qū)是成都市鞋廠最集中的區(qū)域，因此，該市場生意狀況較好。 （ 4） 鞋材市場區(qū)域性強，輻射能力有限 通過市場調(diào)查了解，成都的鞋材經(jīng)營戶主要服務(wù)的是成都本地 1800 多家鞋企，市場輻射范圍僅局限于成都本地，只有少量其他市及重慶鞋廠來成都采購。 （ 5） 宏觀經(jīng)濟狀況影響鞋材生意 受人民幣升值、奧運舉辦、原材料價格等宏觀因素影響，當?shù)匦竺媾R重新洗牌的困境，從而將經(jīng)營壓力及風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給材料供應(yīng)商。 （ 8） 市場內(nèi)五金飾扣、皮革占比較大 成都號稱“女鞋之都”，本地鞋廠家主要以生產(chǎn)女鞋為主， 且本 地五金飾扣生產(chǎn)廠家較多， 因此對于五金飾扣、皮革的需求量較大。 b、 東莞整體制鞋行業(yè)都在萎縮，部分廠家都在向內(nèi)地區(qū)域轉(zhuǎn)移，對于東莞的發(fā)展前景不看好。像目前的金花金橋市場一樣，雖然各種配套設(shè)施都不如新建的西部鞋都，但是商戶均不會因為表面現(xiàn)象而貿(mào)然入駐。 并且由于項目目前并未形成突出優(yōu)勢，發(fā)展前景如何以及能否引進優(yōu)勢廠家入駐等情況都不明朗，商戶無明確采