《房屋登記辦法》論壇異議登記申請四論-預(yù)覽頁
【正文】 系人才能申請異議登記。在辦理異議登記之前，利害關(guān)系人必須首先提出更正登記，只有在權(quán)利人不同意或者登記機(jī)關(guān)拒絕更正的情況下，更正登記申請人才可以提出異議登記。 [2] 我們認(rèn)為，異議登記制度的目的在于對真正權(quán)利人提供一種臨時性的救濟(jì)。依據(jù)《辦法》第23條，自受理更正登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于十個工作日內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。從而第三人善意取得該房屋權(quán)利。因為這一條件在登記實踐中很難操作?！ 〈送猓@一要求也不符合常理?！段餀?quán)法》第19條第2款只是規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。如果真正的權(quán)利人證據(jù)十分充分，其一般也沒有必要去申請異議登記。一方面，《辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。這實際上采用了登記替代原則，要求在異議登記中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就“房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”進(jìn)行詢問，以詢問來代替審查。如果申請人能夠獲得比較充分、完備的證明登記確有錯誤的證據(jù)，其一般可以直接通過更正登記來一勞永逸的解決問題，而無需申請異議登記?！ 《怯洸居涊d的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，其申請異議登記的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)限于權(quán)利歸屬和內(nèi)容，而不能包含自然狀況。登記簿對房屋自然狀況的記載，包括房屋坐落、編號、房屋總層數(shù)、所在層數(shù)、面積、規(guī)劃批準(zhǔn)用途、土地的權(quán)屬性質(zhì)、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，固然有其節(jié)約交易成本等意義，但其并不涉及權(quán)利狀況，其正確與否，并不影響對交易相對人的善惡意的判斷并進(jìn)而影響善意取得的構(gòu)成。其申請人不能據(jù)此處分房屋權(quán)利，也不存在善意取得的可能性，故而沒有必要通過異議登記來擊破登記的公信力。這是因為，一方面，異議登記的目的在于避免第三人善意取得房屋權(quán)利。顯然某丙對某乙的預(yù)告登記申請異議也是沒有法律依據(jù)的。而某丙系某乙的配偶，現(xiàn)因預(yù)購登記的權(quán)利人只寫了某乙，其提出異議，認(rèn)為預(yù)購登記的權(quán)利人還應(yīng)當(dāng)包括自己。另一方面，按照《辦法》第二十條第一項對主體一致的要求，給某乙辦理預(yù)告登記，顯然以該預(yù)售合同一方當(dāng)事人是某乙為前提。另一種觀點認(rèn)為，反復(fù)申請異議登記的情形很多，登記機(jī)構(gòu)難以判斷其主觀動機(jī)，以不規(guī)定為妥。第二，登記機(jī)構(gòu)的審查能力和審查權(quán)限，都決定了其無法象法院那樣，對申請人是否以同一事實和理由反復(fù)申請加以判斷。這里所言的“異議登記不當(dāng)”，是指經(jīng)法院判決，申請人對房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容的異議不成立，其確權(quán)請求未被支持的情況。而登記機(jī)構(gòu)辦理異議登記，但異議最終不成立，該損失則由異議登記申請人承擔(dān)。 另一方面，從制度銜接上講，允許重復(fù)異議登記更有利于維護(hù)真正權(quán)利人的利益。在此情況下，如果某乙另行轉(zhuǎn)讓了房屋，而法院最終確認(rèn)該登記錯誤，房屋原本應(yīng)當(dāng)屬于某丙，則某丙可能對登記機(jī)構(gòu)提出賠償?shù)恼埱蟆，F(xiàn)某丁提起確權(quán)訴訟并獲得法院支持。 (三)關(guān)于存在查封登記 如果申請異議登記的房屋上已經(jīng)存在查封登記，是否還能夠辦理異議登記?我們認(rèn)為，一方面，登記機(jī)構(gòu)沒有必要對此前是否存在查封登記予以審查，自然也不能以存在查封登記為由拒絕在后的異議登記?！ 3] 謝乃煌：《物權(quán)法理論視野中的異議登記———兼評《物權(quán)法》第19條》，載《求索》2007年5月 出處:《中國房地產(chǎn)》2008年第11期
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