【正文】 關于西區(qū)塊的建議 勝宏東城區(qū)是東營房地產(chǎn)市場供應的主力區(qū)域，目前西城中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，可供應產(chǎn)品的體量較小，產(chǎn)品供應呈現(xiàn)“東滿西缺”，產(chǎn)品類型 “缺高少低”。2007年，東西城區(qū)眾多2006年的老項目將持續(xù)供應市場，同時大量新增項目也將于2008年面市， 2007下半年2008年市場供應量將達到最高點，總量上，供應大于需求的格局將更加明顯，整體競爭情況依然嚴峻?，F(xiàn)階段主力購房人群對高層電梯房仍具有一定的心理抗性, 市場上多數(shù)項目中，多層產(chǎn)品銷售狀況優(yōu)于高層產(chǎn)品；但隨著各小高層社區(qū)的入住，小高層其本身較高的舒適度會逐步被接受和認可。在產(chǎn)品設計上，東營市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著東營市房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、帶露臺、花園式社區(qū)等方向發(fā)展。但現(xiàn)階段，東營的城市經(jīng)濟結構相對單一，流動人口比例很小，房地產(chǎn)市場相對封閉，導致房價增長空間受到一定的限制。在售項目仍取得了不錯的銷售成績，說明東營市消費者對以花園洋房為代表的中低密度產(chǎn)品形態(tài)是非常認同的。營銷手段更加多樣：教育是永恒的主題在居室空間滿足需要的前提下，高品質(zhì)的居住生活更多地需要室外環(huán)境的營造，這是近兩年房地產(chǎn)發(fā)展的典型特征。人口增長速度有望加快東營市城市和人口規(guī)模均處于快速擴張期，近10年，城區(qū)人口每年增加1萬人，但城市規(guī)模的擴張速度遠大于人口增長速度。四、東營市商品房住宅市場容量分析東營市城區(qū)家庭收入構成情況2006年東營市統(tǒng)計公報顯示，全市城市居民人均可支配收入為16742元。東營市城區(qū)家庭購買力分析從以上可以看出?；跂|營市房地產(chǎn)市場實際情況，30萬元的房價總額基本為市場中中檔總價水平，從購買力來說。東營市房地產(chǎn)供應量統(tǒng)計表城區(qū)物業(yè)類型總量 （萬平米）06年前已售（萬平米）06年銷售量（萬平米）06年底存量（萬平米）06年規(guī)劃準備入市量（萬平米）東城商業(yè)7740自用2017/寫字樓12//12/住宅28885163合計328105192西城商業(yè)//寫字樓//住宅245476合計2464總計352169290備注：在2006年頒發(fā)規(guī)劃用地許可證的項目中，包括不進入商品房市場，屬機構集資建房、其余的均為商品房。小結以上分析表明，長遠看，東營市房地產(chǎn)市場的購買力是可以持續(xù)的，關鍵在于如何將購買力轉換為有效需求。目前大地塊周邊的交通條件已經(jīng)很便捷，已有部分公交線路可達。鄭州路、E十四號路尚未修通，一定時期內(nèi)會給開發(fā)帶來不便。東城區(qū)主要商業(yè)分布在東三路沿線，與本項目有一定距離，對本項目有一定的輻射作用。本項目內(nèi)規(guī)劃有小學、幼兒園，但小學占據(jù)油井用地，能否建設還未可知，目前據(jù)教育系統(tǒng)反映北部人口隨著快速的擴張但學?；A建設未能跟上，該區(qū)域內(nèi)學校資源尚較為緊張。產(chǎn)業(yè)結構調(diào)查地塊東北側分布有工廠，對本項目具有不同程度的污染，在項目定位和操作中應充分重視工廠的影響，盡可能予以規(guī)避。這些工作人員收入較高，工作相對穩(wěn)定，為目前東營市中高收入階層，是東城北部區(qū)樓盤的主力購買人群。地塊位于北部居住區(qū)，周邊經(jīng)濟適用房、國際新城、龍熙新都等居住社區(qū)都已成型，項目可與大居住版塊共享配套資源。二、項目優(yōu)劣勢分析（一）項目地塊的優(yōu)勢（1）位置優(yōu)越，成熟度高；（2）瀕臨主干道，交通便利；（3）管網(wǎng)成熟，可直接利用；（4）地貌好，方便開發(fā)利用；（5）地塊南端有水景，景觀資源優(yōu)勢大；（6）地塊周邊教育資源豐富。（2）東營市東城區(qū)眾多項目將在近兩年內(nèi)持續(xù)供應市場，區(qū)域供應量的居高不下將會使競爭加劇，必然使多數(shù)項目的消化速度和銷售狀況受到一定的影響；（4）東城與西城之間仍地沒有開發(fā)。上文中，我們對本項目優(yōu)勢點的分析已經(jīng)非常明確，要把這些優(yōu)勢點落實并充分發(fā)揮是一項關于資源整合的系統(tǒng)工程。規(guī)避威脅點20072008年，東城區(qū)內(nèi)供應項目眾多、體量大，各項目在整體規(guī)劃、產(chǎn)品特色、戶型區(qū)間、單價水平、總價范圍等方面都具有較強的雷同，項目之間的同質(zhì)化競爭異常激烈。序號項目優(yōu)勢/機會點劣勢/威脅點與西地塊關系01盛世嘉園 開發(fā)商具有實力 同時享有北部區(qū)塊的優(yōu)勢 在西城開發(fā)果成熟社區(qū)，擁有客戶資源 ，迎合了眾多低端客戶群體。該項目地段與西地塊比存在劣勢；該項目地價與西地塊比無成本優(yōu)勢；該項目定價高于西地塊定價；該項目產(chǎn)品本土適應性不如西地塊；該項目品牌優(yōu)勢大于西地塊；該項目開發(fā)商專業(yè)化程度高于西地塊；該項目合作的施工方專業(yè)化程度高于西地塊。03鳳凰國際城產(chǎn)品新穎；位置較好。04科達遠鑒位置好；地塊平整，區(qū)內(nèi)有水系，環(huán)境好。05領秀麗景位置好；開發(fā)商前期項目麗景國際市場口碑較好。06金辰地塊位置好；開發(fā)商有一定品牌號召力。第三章 項目定位思路一個房地產(chǎn)項目需要在項目自身所具備的競爭力基礎上對項目整體競爭力進行人為的打造。一個優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)品牌是贏得項目成功的關鍵競爭力之一。同時，可以通過加強物業(yè)管理以及各環(huán)節(jié)對客戶的關懷，通過客戶口碑的傳播來塑造開發(fā)商的品牌，主要的方式有：親切體貼的物管服務（例如舉辦社區(qū)文化健身活動、聯(lián)誼活動；逢年過節(jié)通過贈送禮物進行慰問等）、暢通的溝通途徑和機制（例如建立網(wǎng)站論壇或內(nèi)部刊物加強客戶關系的維系，及時準確地解決客戶疑問、傳遞項目信息）、客戶至上的經(jīng)營理念（誠信對待客戶，聽取客戶的合理意見，在處理客戶合理的投訴或糾紛時以客戶利益至上）等。我們認為項目在不同階段和不同產(chǎn)品類型所采取的價格策略上應該有所不同。服務力在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)服務力的營建始于業(yè)主入住后，這就是通常的物管服務或叫售后服務?？蛻羲艿降淖鹬?、禮遇，無不展示著未來生活的品質(zhì)感，美好生活憧憬油然而生。本項目作為東營市具有代表性的大型項目，創(chuàng)新是必然選擇?？蛻舴植记闆r油田單位職工政府職能部門人員中、小型私營企業(yè)業(yè)主社會的白領階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群醫(yī)院、學校的在職人員（5年以上工作時間）銀行、通訊、法律、保險、汽車、IT行業(yè)的從業(yè)人員l 年齡范圍結合本項目其它定位屬性，我們認為本項目目標客戶將以成熟穩(wěn)定的青年人、中年人為主，年齡段在25~45歲之間。l 職業(yè)分布特點重點人群? 油田職工? 工商企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)中、高層管理者? 東營市內(nèi)個體經(jīng)營中高水平收入者? 政府公務員? 外出經(jīng)商、創(chuàng)業(yè)的返鄉(xiāng)人員次重點人群? 銀行、金融系統(tǒng)高級職員? 東營市煙草公司、東營市郵政、東營市電力等壟斷性企事業(yè)單位? 通訊、咨詢、設計、會計、中介等新興行業(yè)的中高收入者一般人群? 中、高級工程技術人員? 職業(yè)技術學院中學、東營中學等重點學校教師l 目標客戶消費特征本項目主力客戶具有較高的收入，且收入相對穩(wěn)定，追求生活品質(zhì)；住房消費意識相對超前，更加注重居住環(huán)境和房屋品質(zhì)，健康、舒適的生活是其追求的方向；該類客戶年齡集中在3045歲，具有一定的經(jīng)濟基礎和社會地位，對未來自身發(fā)展和生活充滿信心；他們多受過較好的教育，對事物具有較強的判斷能力，住房消費較為理性；在注重產(chǎn)品品質(zhì)的同時還關注產(chǎn)品的性價比，對價格具有一定的敏感