【正文】 快速投放市場(chǎng)最大化的贏取市場(chǎng)先機(jī). 策 劃 部《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789。但服務(wù)力不僅僅是物管服務(wù)，當(dāng)競(jìng)爭從價(jià)格競(jìng)爭、產(chǎn)品競(jìng)爭到品牌競(jìng)爭之后，服務(wù)力的競(jìng)爭被擺到重要的位置。對(duì)于產(chǎn)品而言，室內(nèi)空間與室外空間具有同等的價(jià)值，功能分區(qū)清晰，比普通住宅產(chǎn)品（東營市傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目）功能更豐富、配套更齊全、使用更舒適、感受更愜意等是項(xiàng)目產(chǎn)品力營建的關(guān)鍵。外地開發(fā)商，實(shí)力弱，無品牌號(hào)召力，口碑不是太好；產(chǎn)品戶型存在一定劣勢(shì)。改造劣勢(shì)點(diǎn)、挖掘機(jī)會(huì)點(diǎn)2005年通過的《東營市城市總體規(guī)劃》明確了東營市的發(fā)展方向，東營市的城市地位和城市價(jià)值面臨巨大的提升，同時(shí)東營市政府明確東營東城區(qū)為東營市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心，城市和區(qū)域均面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。地塊內(nèi)部地形較為平坦，缺乏原生自然植被。在東城區(qū)規(guī)劃中兩個(gè)主要的集中商業(yè)，其一為銀座城市廣場(chǎng)，總體量25萬㎡，定位為大型超市、主題商業(yè)街和娛樂休閑中心，現(xiàn)在已經(jīng)完成認(rèn)購銷售，即將開業(yè)；其二為百貨大樓東城店及眾成都市廣場(chǎng)、輝煌商城，總體量9萬㎡，定位為大型綜合賣場(chǎng)，部分店鋪已于2006年底入住營業(yè)。東營市20032006年4年間共銷售商品房住宅約451萬㎡（不含經(jīng)濟(jì)適用房、自建房以及2003年以前銷售的商品房），根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)理論，可以推測(cè)這部分商品房絕大部分被中高端客戶買走，則東營中高端商品房尚余的空間最大還有430萬平米。環(huán)境幽雅、運(yùn)動(dòng)健康概念與居住的關(guān)系日趨密切，更加關(guān)注景觀的參與性，人性化因素越來越多地貫穿在項(xiàng)目中。鳳凰國際城初期的熱銷說明東營市消費(fèi)者對(duì)于花園洋房的認(rèn)可程度較高，結(jié)合主要城市城區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展歷程，認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品本身具備較大優(yōu)勢(shì)。2007年度東營市東城住宅投放量和已規(guī)劃尚未投放住宅量見下表所示：2007年度東營市東城住宅投放量一覽表類型樓盤名稱在售住宅面積（萬㎡）規(guī)劃住宅、面積（萬㎡）總計(jì)（萬㎡）戶數(shù)區(qū) 位備注多層科達(dá)遠(yuǎn)鑒二期41000市安居工程內(nèi)二期：220復(fù)式2棟樓/130型16套小高層多層海通駿景110140錦華對(duì)面/東西城之間花園洋房小高層鳳凰國際80120國際新城西側(cè)多層偉浩假日33240錦華對(duì)面/東西城之間多層新新家園101000市珍果園西側(cè)88平方米—130平方米多層300花園洋房/小高層萬達(dá)高爾夫24500開發(fā)區(qū)臨清風(fēng)湖多層/小高層盛世嘉園316161000東二路與貝二路向東500米(路南)一期8棟多層,268戶,二期13萬平,多層/小高層/聯(lián)排別墅小高層德泰家園46開發(fā)區(qū)約計(jì)公寓/小高層?xùn)|辰鑒墅別墅119357480開發(fā)區(qū)/一期別墅33戶，二期447戶小高層聚豪苑1160市安居工程內(nèi)小高層水岸名都312開發(fā)區(qū)小高層英威花園160開發(fā)區(qū)/滯銷小高層大海鑫天地580開發(fā)區(qū)臨環(huán)城水系綜合陽光100城市麗園99300多開發(fā)區(qū)聯(lián)排/疊拼/花園洋房別墅錦程佳園約2626300國際新城聯(lián)排/疊拼多層300區(qū)安居工程北側(cè)/東西城之間別墅麗景國際32 東二路與北一路東300米路南別墅龍熙新都2280北一路與東三路路西別墅雅仕方舟50郊州路路東合計(jì)：7556東城未開發(fā)項(xiàng)目情況一覽表類型樓盤名稱住宅用地規(guī)劃住宅面積（萬㎡）戶數(shù)預(yù)計(jì)投放時(shí)間區(qū)位多層/小高層金辰約300畝650007市安居工程b區(qū)西多層/小高層新邦約200畝550008麗景國際南側(cè) 多層綠洲國際花園約160畝1270008北一路以北區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房北側(cè)別墅小高層700畝151508國際新城小高層/高層陽光100城市麗園共500畝4107開發(fā)區(qū)中檔600畝2608國際新城中高檔西區(qū)塊230畝16120008國際新城小高層多層錦繡龍軒約42棟13棟（18）0810區(qū)安居工程北側(cè)/東西城之間未定英華園東側(cè)（電力公司）約150畝約608錦華小區(qū)南側(cè)“東滿西缺”有所改善，“缺高少低”局面還會(huì)維持。按照東營的城市綜合實(shí)力、人均收入水平和消費(fèi)能力作橫向?qū)Ρ?，東營的房價(jià)并不高。供應(yīng)與需求增長方式上的最大區(qū)別在于，需求是穩(wěn)定緩慢增長的，而供應(yīng)也未呈爆炸式增長，供需略微的不平衡及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改善，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)階段東營市購房客戶較為集中，主要為油田職工、教師、壟斷行業(yè)（銀行、電力、通信等）職員、私營業(yè)主等群體，他們具有較高并且穩(wěn)定的收入，對(duì)未來生活的擔(dān)憂較少，敢于采用按揭貸款的方式購買住宅，這是該群體需求能夠有效釋放的主要原因。（3）戶外休閑場(chǎng)所地塊南側(cè)是護(hù)城河，保護(hù)和利用這個(gè)資源，將極大提升項(xiàng)目周邊的區(qū)域環(huán)境和形象，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成良好的支撐。（7）企業(yè)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目開發(fā)商聲譽(yù)較好，企業(yè)資金實(shí)力雄厚，現(xiàn)金流狀況良好，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起到較大的支撐作用，但資金優(yōu)勢(shì)不足以成為項(xiàng)目的獨(dú)享優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（1） 地塊北端有5處油井；（2） 項(xiàng)目地塊東側(cè)道路未建設(shè)，西側(cè)建設(shè)進(jìn)度緩慢，施工進(jìn)場(chǎng)難度較大。 項(xiàng)目具有一定的規(guī)模，產(chǎn)品多樣化， 北部區(qū)塊的北端，位置略偏 二期開發(fā)周期不明確 項(xiàng)目目前周邊的環(huán)境不理想 開發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值不明顯 該項(xiàng)目正處西地塊的西北方 位置略遜于西地塊 二期項(xiàng)目的上空高壓線的改造需較長時(shí)間 該項(xiàng)目二期13萬平方米，推出后將和西地塊產(chǎn)生很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭 該項(xiàng)目是西地塊的直接性強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭對(duì)象。產(chǎn)品類型未確定。價(jià)格力價(jià)格力分單價(jià)競(jìng)爭力和總價(jià)競(jìng)爭力兩個(gè)方面，兩者均具優(yōu)勢(shì)則價(jià)格競(jìng)爭力最充分，兩者均處劣勢(shì)則價(jià)格會(huì)為項(xiàng)目失敗埋下伏筆。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，創(chuàng)新可以體現(xiàn)在建筑產(chǎn)品（廣義的建筑產(chǎn)品）打造和服務(wù)以及所倡導(dǎo)的生活方式、生活理念等方面。一、產(chǎn)品定位方向： 低密度花園洋房 疊拼別墅 小高層產(chǎn)品 二、客戶群定位： 本項(xiàng)目定位為東營市中高檔次住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目綜合品質(zhì)以及售價(jià)高于目前市場(chǎng)上同類型項(xiàng)目，因此項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為東營市中高收入人群。考慮到本項(xiàng)目作為一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，開發(fā)周期可能較長、可