【正文】 勝宏置業(yè)營銷策劃部 關(guān)于西區(qū)塊的建議 勝宏尚郡 產(chǎn)品定位及經(jīng)濟可行性報告 勝宏置業(yè)營銷策劃部 2008年3月5日第一章 東營市房地產(chǎn)市場綜述一、東營市房地產(chǎn)市場供需特征綜述供應量巨幅增加，市場結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年東營市東城區(qū)未出售及規(guī)劃面積達300萬㎡，預計將在未來13年左右推出市場，未來市場競爭將十分激烈。2007年度東營市東城住宅投放量和已規(guī)劃尚未投放住宅量見下表所示：2007年度東營市東城住宅投放量一覽表類型樓盤名稱在售住宅面積（萬㎡）規(guī)劃住宅、面積（萬㎡）總計（萬㎡）戶數(shù)區(qū) 位備注多層科達遠鑒二期41000市安居工程內(nèi)二期：220復式2棟樓/130型16套小高層多層海通駿景110140錦華對面/東西城之間花園洋房小高層鳳凰國際80120國際新城西側(cè)多層偉浩假日33240錦華對面/東西城之間多層新新家園101000市珍果園西側(cè)88平方米—130平方米多層300花園洋房/小高層萬達高爾夫24500開發(fā)區(qū)臨清風湖多層/小高層盛世嘉園316161000東二路與貝二路向東500米(路南)一期8棟多層,268戶,二期13萬平,多層/小高層/聯(lián)排別墅小高層德泰家園46開發(fā)區(qū)約計公寓/小高層東辰鑒墅別墅119357480開發(fā)區(qū)/一期別墅33戶，二期447戶小高層聚豪苑1160市安居工程內(nèi)小高層水岸名都312開發(fā)區(qū)小高層英威花園160開發(fā)區(qū)/滯銷小高層大海鑫天地580開發(fā)區(qū)臨環(huán)城水系綜合陽光100城市麗園99300多開發(fā)區(qū)聯(lián)排/疊拼/花園洋房別墅錦程佳園約2626300國際新城聯(lián)排/疊拼多層300區(qū)安居工程北側(cè)/東西城之間別墅麗景國際32 東二路與北一路東300米路南別墅龍熙新都2280北一路與東三路路西別墅雅仕方舟50郊州路路東合計：7556東城未開發(fā)項目情況一覽表類型樓盤名稱住宅用地規(guī)劃住宅面積（萬㎡）戶數(shù)預計投放時間區(qū)位多層/小高層金辰約300畝650007市安居工程b區(qū)西多層/小高層新邦約200畝550008麗景國際南側(cè) 多層綠洲國際花園約160畝1270008北一路以北區(qū)經(jīng)濟適用房北側(cè)別墅小高層700畝151508國際新城小高層/高層陽光100城市麗園共500畝4107開發(fā)區(qū)中檔600畝2608國際新城中高檔西區(qū)塊230畝16120008國際新城小高層多層錦繡龍軒約42棟13棟（18）0810區(qū)安居工程北側(cè)/東西城之間未定英華園東側(cè)（電力公司）約150畝約608錦華小區(qū)南側(cè)“東滿西缺”有所改善，“缺高少低”局面還會維持。東城區(qū)是東營房地產(chǎn)市場供應的主力區(qū)域，目前西城中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，可供應產(chǎn)品的體量較小，產(chǎn)品供應呈現(xiàn)“東滿西缺”，產(chǎn)品類型 “缺高少低”。隨著西城部分樓盤的開發(fā)，如格林風景、海信盈城、香格里拉、萬家新城、天籟華都、海通棗莊路地塊的開發(fā)，西城部分需求可得到有效釋放。從調(diào)研的市場資料分析來看，2007年市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)有了一定的反轉(zhuǎn)，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。消費者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會分流客戶量，地方/油田的經(jīng)濟適用房建設計劃也會分流大批客源。2007年，東西城區(qū)眾多2006年的老項目將持續(xù)供應市場，同時大量新增項目也將于2008年面市， 2007下半年2008年市場供應量將達到最高點，總量上，供應大于需求的格局將更加明顯，整體競爭情況依然嚴峻。 多層、小高層產(chǎn)品是主流在07年，東營市房地產(chǎn)市場供應中，多層產(chǎn)品仍是主流，%左右，07年小高層投放量集中并呈升高趨勢，%，%，%。花園洋房、聯(lián)排別墅此類產(chǎn)品為中高端產(chǎn)品，受到市場的接受和認同，并且是下一步提高生活質(zhì)量的優(yōu)選產(chǎn)品，尤其得到中產(chǎn)階層的高度認同。小結(jié)：受政府政策導向指引，東營市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，普通多層正逐步減少，提升型花園洋房將逐步走進消費中心領(lǐng)域?，F(xiàn)階段主力購房人群對高層電梯房仍具有一定的心理抗性, 市場上多數(shù)項目中，多層產(chǎn)品銷售狀況優(yōu)于高層產(chǎn)品；但隨著各小高層社區(qū)的入住，小高層其本身較高的舒適度會逐步被接受和認可。受用地規(guī)劃指標限制，目前新開發(fā)樓盤，都不同程度的開發(fā)有小高層。鳳凰國際城初期的熱銷說明東營市消費者對于花園洋房的認可程度較高，結(jié)合主要城市城區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展歷程，認為花園洋房產(chǎn)品本身具備較大優(yōu)勢。從發(fā)展來看其受歡迎的程度會持續(xù)增長，尤其是在東營，土地成本占整個房屋建設成本小于25%時，花園洋房的綜合競爭力較強。在產(chǎn)品設計上，東營市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著東營市房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會逐步朝合理空間、帶露臺、花園式社區(qū)等方向發(fā)展。二、東營市房地產(chǎn)住宅市場價格走勢預測：目前東城區(qū)房地產(chǎn)項目的購買客戶群與西城比具有一定差異，東城區(qū)購房客戶的住房消費觀念要優(yōu)于西城區(qū)，西城區(qū)更為看中價格、生活便捷等因素，而東城區(qū)客戶更看重環(huán)境、教育、項目品質(zhì)、發(fā)展前景等因素。從長遠看，隨著城市房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)的提升，東營房地產(chǎn)價格水平仍然存在一定上漲的空間，但由于產(chǎn)品類型的豐富性和產(chǎn)品檔次的兩極化，房地產(chǎn)價格區(qū)間將會加大；從近期看，東營房地產(chǎn)市場供應體量大，市場競爭激烈，價格受區(qū)位影響大。按照東營的城市綜合實力、人均收入水平和消費能力作橫向?qū)Ρ龋瑬|營的房價并不高。但現(xiàn)階段，東營的城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相對單一，流動人口比例很小，房地產(chǎn)市場相對封閉，導致房價增長空間受到一定的限制。投資回報率4%，風險不斷積累政府公務員大都擁有兩套甚至三套可作為第一居所的住房，近兩年銷售的房屋入住率很低，市直安居工程入住率平均不高于30%，說明市場權(quán)宜型投資意味濃厚，真實住房需求并不迫切；由東營獨特的城市經(jīng)濟特征所決定，東營的房地產(chǎn)市場相對封閉，絕大部分的購房者和租房者均為本地人，流動人口及外來遷居人口比例很低。造成房屋的出租率也低，租金水平低，以租金和房價為對照關(guān)系計算的投資回收期約為25年，已基本失去了投資價值。三、東營市房