【正文】 業(yè) 額 元地塊之交通便捷性亦不如正大廣場。餐飲業(yè)由于對地理位置的要求相對不高，且生存力較強(qiáng)。因此，該區(qū)域內(nèi)的競爭將更為激烈。賣場區(qū)：14大賣場因其規(guī)模大，服務(wù)對象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相比，分布相對分散。此處商業(yè)相對集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對于百貨業(yè)的發(fā)展較為有利。產(chǎn)品特征分析：由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營特性有不同的布局特點(diǎn)。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。租金、出租率分析目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項(xiàng)目，物業(yè)品質(zhì)較好，個(gè) 別項(xiàng)目如新近竣工的正大廣場在整個(gè)上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。隨著 24 萬平方米正大廣場的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過了浦西的其它四個(gè)主要商業(yè)區(qū)，上?，F(xiàn)有的三個(gè) 10萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個(gè)——正大廣場和第一八佰伴。? 合資合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤等。第二部分 項(xiàng)目出讓條件(項(xiàng)目取得方式)一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式出讓方式及報(bào)名條件? 招標(biāo)/拍賣/掛牌? 時(shí)間? 競買/投標(biāo)人資格? 報(bào)名條件出讓程序? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時(shí)間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評分標(biāo)準(zhǔn)等。項(xiàng)目建成后將可和小陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū)域。隧道、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達(dá)東昌路站、車行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站及延安東路隧道入口；而四號線和大連路隧道更是近在咫尺。因此建議本地塊的市場定位應(yīng)為“綜合性國際濱水商業(yè)區(qū)”， 擬發(fā)展以時(shí)尚餐飲、休閑娛樂、精品購物為核心的商業(yè)物業(yè)_____萬 m國際甲級寫字樓群_____萬 m五星級酒店_____萬6m高檔及頂級住宅社區(qū)_____萬 m2。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。(地塊位置圖)二、 宗地現(xiàn)狀本地塊一大優(yōu)勢是沿江岸線長度約為 1,000 米。從本地塊的開發(fā)規(guī)模來看，綜合性開發(fā)也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個(gè)公共交通線路的集7中區(qū)域，開往浦東新區(qū)各個(gè)方向的公交車有相當(dāng)多的部分會在此匯集，包括 8887777797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過江的則有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便地連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。(交通狀況示意圖)從商業(yè)設(shè)施情況來看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀 行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫字樓最集中8的區(qū)域之一。七、 大市政配套根據(jù)實(shí)際情況編寫。合作方式? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓。區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸 家嘴。供需情況分析11各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值上也無法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動的困難。425100 4060006285003007004548000100000202200300000400000500000600000700000淮 海 路 徐 家 匯 南 京 東 路 南 京 西 路 陸 家 嘴平 方 米129100 9800 8800 9150 90882,0004,0006,0008,00010,00012,000 大上海時(shí)代廣場(盧灣區(qū)) 港匯廣場 (徐匯區(qū)) 先施休閑港 (黃浦區(qū)) 恒隆廣場 (靜安區(qū))正大廣場（浦東）平 方 米96 95 98 97875060708090100淮 海 路 徐 家 匯 南 京 東 路 南 京 西 路 陸 家 嘴%商廈首層鋪位租金報(bào)價(jià)（人民幣/平方米實(shí)用面積/年）陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商 業(yè)區(qū)。13隨著正大廣場 24 萬平方米的巨型購物中心的開業(yè)，將會出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時(shí)，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭也會加劇。第一八佰伴以及時(shí)代廣場等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂的同時(shí)，兼顧對于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。周邊商業(yè)地塊成交情況 (略 )結(jié)論浦東陸家嘴因正大的竣工在商業(yè)供應(yīng)面積上超過了浦西四大商業(yè)街區(qū)。本地塊之地理位置相對于目前陸家嘴的成熟商業(yè)區(qū)新上海商業(yè)城較偏，商 業(yè)積聚性差，因此，不適宜 發(fā)展大型百貨店。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂業(yè)。購物廣場商廈一覽表(浦東)16道 順 射 箭 館 源 深 體 育 中 心 申 虎 健 身 中 心 名 人 苑 康 樂 中 心位 置 張 楊 路 、 浦 東 南 路 浦 東 南 路 、 源 深 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 德 平 路面 積 850 40000 1000 10000內(nèi) 容 射 箭空 手 道 、 有 氧 操、 籃 球 、 乒 乓 球、 健 身 房 、 羽 毛球 、 網(wǎng) 球 、 桌 球 有 氧 操 、 器 材 健 身 溜 冰 場 、 保 齡 球館 、 網(wǎng) 球 場 、 游泳 館目 標(biāo) 顧 客 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 年 輕 白 領(lǐng) 住 宅 配 套 項(xiàng) 目租 金 約 6元 /平 方 米 /天 自 營 約 /平 方 米 /天 自 營定 位 大 眾 大 眾 中 檔 中 高 檔消 費(fèi) 50元 /位 80元 /位 1800元 /位 /年 120元 /位這三家商場在經(jīng)營上可謂各具特色且各自定位不同。正大廣場的競爭優(yōu)勢在于其優(yōu)越的地理位置和超大的規(guī)模：首先，正大廣場地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。而其最大的弱點(diǎn)在于難以“?！倍?精” 。餐飲娛樂中心分析目前浦東尚無綜合性的休閑娛樂場所，整個(gè)上海市場這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。劣勢? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。威脅? 正大廣場的強(qiáng)大競爭壓力。19四、商業(yè)部分定位客戶定位本項(xiàng)目的地理位置及未來可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費(fèi)者為主。臨江餐飲：上海人歷來注重“吃” ，并且在要求美食的同 時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境， “新天地”之成功即為一例。時(shí)尚休閑娛樂：引進(jìn)時(shí)尚休閑娛樂內(nèi)容來吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場等。但是，1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)過熱的降溫，壓制了寫字樓的需求，1998 年市場對甲級寫字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級寫字樓的平均空置率高達(dá) 52%。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以及22中國即將加入 WTO 的鼓舞，需求進(jìn)一步開始加 強(qiáng)，2022 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。由于 2022 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將略有下調(diào)。供需情況分析23甲級寫字樓供應(yīng)量走勢 01000002022003000004000005000006000001999 2022 2022平方米國際甲級寫字樓目前共 49 萬平方米，占全部甲級寫字樓供應(yīng)量的 %。截止 2022 年 3 月，國際甲級寫字樓的空置率為 %，對比同期甲級寫字樓的入住率為 %。從 變化幅度來看，甲級寫字樓的樣本期間（1998 第一季度至 2022 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元/平方米/ 天，而國際甲級寫字樓租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元/平方米/ 天，甲級寫字樓的租金波動幅度高于甲級寫字樓平均水平。因此，可以判25斷國際甲級寫字樓在抵抗市場低潮時(shí)的能力要高于普通甲級寫字樓，而在市場向好時(shí)對市場敏感度又優(yōu)于普通甲級寫字樓。陸家嘴甲級寫字樓總面積占到了上海市總的甲級寫字樓供應(yīng)量的 1/3 強(qiáng)，成 為上海市最大的單一寫字樓群落，其寫字樓積聚效應(yīng)因而顯得尤為顯著。26未來發(fā)展看，除新天地的 Corporate Avenue 外，國際甲級寫字樓均集中在陸家嘴。國際甲級寫字樓已經(jīng)為市場所接受而且在租金和出租率方面數(shù)據(jù)顯示已具備強(qiáng)大的競爭力，顯示出良好的市場潛力。金茂大廈由于其獨(dú)特的地位而吸引了眾多的中資機(jī)構(gòu)，尤其是民營、私營企業(yè)，其中 資機(jī)構(gòu)的比例達(dá) 29%，遠(yuǎn)高于其他國 際甲級寫字樓。2930三、寫字樓部分 SWOT 分析優(yōu)勢? 緊鄰陸家嘴中心區(qū)，可與陸家嘴連為一體，享受到陸家嘴作為中心商務(wù)區(qū)和中國金融中心地位所帶來的優(yōu)勢。? 中國加入 WTO 會吸引更多的國際公司進(jìn)入中國，這些國際性公司對辦公場所的要求一般均是國際甲級寫字樓。產(chǎn)品定位綜合以上各節(jié)分析，上海市甲級寫字樓市場特征如下：國際甲級寫字樓需求增長迅速，遠(yuǎn)高于非國際級甲級寫字樓。以上市場特征結(jié)合項(xiàng)目地塊特征分析，我們對本地塊發(fā)展寫字樓的總體定位為——國際甲級寫字樓。出租率按照 DTZ 寫字樓部租 務(wù)代理經(jīng)驗(yàn)和市場平均的狀況取用，如下表：經(jīng)營年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10出租率 50% 80% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%其中，第三年以后，按照常規(guī)取 95%的常態(tài) 入住率。從 1996 年第一家五星級酒店 新亞湯臣酒店落戶浦東，至今已有五星級酒店 6 家，其市場占有率已達(dá) 29%。盡管其出租率低于靜安區(qū)和徐 匯區(qū)，但也保持在 70%以上的理想水平，顯示了浦東地區(qū)在五星 級酒店的競爭力方面強(qiáng)于浦西。另外，金茂君悅酒店以其絕對的房價(jià)優(yōu)勢也在一定程度上帶動了浦東五星級酒店整體的房價(jià)水平。88 年至 91 年短短四年間，共有 7 家五星級酒店在市中心繁華地段建成。與第一階段相比，這一時(shí)期的供應(yīng)量較為平穩(wěn)。同時(shí)，1997 年亞洲金融危機(jī)也給上海的酒店賓館業(yè)帶來了很大的沖擊。2022 年，29%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2022年 2月靜 安 長 寧 徐 匯 盧 灣 黃 浦 浦 東36在 APEC 會 議的帶動下，全市接待境外游客人數(shù)首次突破 200 萬人次，比上年增長 %。全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，也比上年增長 %。從上圖可見，在每年的淡季——一 、三季度，房價(jià)會略有下調(diào)。并且，會展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入。在這些入住高星級酒店的國際商務(wù)客中，60%以上是來參加國際會議和展覽 的。周邊酒店地塊成交情況(略)結(jié)論目前整體市場進(jìn)入成熟發(fā)展期。另一方面，未來整體宏觀環(huán)境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。設(shè)施配備 設(shè)施配備完善、齊全。“顧客的世外桃園” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”。客房數(shù) 555 612 564出租客房年平均房價(jià) （2022年）USD USD 出租率（2022 71% % %39年）營業(yè)收入 (2022 年) 億元人民幣 億元人民幣 億元人民幣上述所列三家酒店為目前上海頂級酒店成功案例之代表，其2022 年的營位收入在上海市所有酒店中位列前三位。三、酒店部分 SWOT 分析優(yōu)勢? 緊鄰陸家嘴中央商務(wù)區(qū),，是陸家嘴商務(wù)區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務(wù)積聚效應(yīng)。威脅? 浦東現(xiàn)有五星級酒店是該項(xiàng)目的強(qiáng)大競爭對手，其中以金茂和香格里拉的競爭優(yōu)勢最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二期40? 會展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，對作為未來上海會展中心的浦東而言，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢：該項(xiàng)目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢來區(qū)別于浦西的五星級酒店。41項(xiàng)目房價(jià)及入住率定位一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處的地理位置。隨著浦東陸家嘴商務(wù)中心的日 趨成熟以及會展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，這一價(jià)格差在未來將得以保持。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營來看,國內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國際知名的管理集團(tuán)。委托和約期限一般在 10 年以上。這一方式的好處在于中方無投資經(jīng)營之風(fēng)險(xiǎn)。4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。6. 周邊配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。由于商業(yè)的租期較長，我們假設(shè)商業(yè)的租金保