【正文】 ，本投標書連同貴方的中標通知書應成為約束貴、我雙方的合同。 　　現(xiàn)分別在下面簽字以資證明。月項目工作量價格總計投標人：貴州一桓物業(yè)管理有限責任公司　　被授權(quán)人簽字： 日期：2012年 8 月6日第一章 企業(yè)基本情況，公司內(nèi)部管理機制和特點貴州一桓物業(yè)管理有限責任公司公司簡介貴州一桓物業(yè)管理有限責任公司成立于2002年6月，注冊資金500萬元人民幣，國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。一桓物業(yè)奉行“以人為本”的人才戰(zhàn)略?？茖W的管理不僅贏得了廣大客戶的充分信賴，也為我們贏得了市場。公司現(xiàn)管理的嘉信華庭項目獲得省、市優(yōu)秀示范大廈稱號。只有自己的管理資源優(yōu)勢和客戶的環(huán)境特色相結(jié)合，只有與環(huán)境和資源有最佳匹配的戰(zhàn)略才是正確的戰(zhàn)略，于此所產(chǎn)生的管理模式才是客戶真正需要的，最有效率的管理模式?！傲⒆阌诒就?、周邊滲透、全面發(fā)展”是一桓物業(yè)的基本戰(zhàn)略，公司依托各專業(yè)的技術(shù)資源和網(wǎng)絡優(yōu)勢所承接的各個項目整合嚴謹?shù)姆止んw系之中，與公司各職能部門、各專業(yè)部門形成一個有機的整體，為我們所服務的物業(yè)提供了一個強勁的監(jiān)控和支持系統(tǒng)。消防水箱2 個：36立方米。6）集中型火災報警控制器 1 套，防火門 2123 樘，消防栓箱 571 個，消防栓閥 571 個，消防噴淋 10900 個，消防感煙探測器 3979 個，消防聲光報警器962 個，消防感溫探測器 4681個，消防喇叭 1884 個，消防濕式報警器 13 個，消防組合探測器 21 個，手動報警按鈕 1743 個，消防報警電話 111 個。自帶電源事故照明燈2600盞，功率 18 W；消防疏散指示燈 2921盞，功率 8 W；樓層指示信號燈 600盞，功率 8 W/盞；照明開關 3421個。 3．針對【 】這樣的樓盤和業(yè)主群體，我們將致力于服務效能的提升和不斷完善，營造出“親和、自然、環(huán)保、時尚的人文環(huán)境”，按照環(huán)境服務標準及職業(yè)安全衛(wèi)生標準，建立文件化的環(huán)境服務體系和職業(yè)安全衛(wèi)生體系，切實做到“有效保護環(huán)境，合理利用資源”。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。（二）房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。各組團、棟、單元（門）、戶和公共配套設施，場地有明顯標志。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。小區(qū)道路完整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施，實施24小時監(jiān)控；對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通放、停放。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏?；ɑ?、綠篙、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形、保持觀賞效果。服務中心與物業(yè)公司簽訂經(jīng)營服務目標責任書，獨立核算。4．環(huán)境組負責區(qū)內(nèi)的公共環(huán)境、綠化維護和綠化，對【 中國水電?海賦江城】實行專業(yè)化服務。：（如房產(chǎn)證、發(fā)展商開據(jù)的入伙通知書、按揭證明），查看原件，收復印件。，如果客戶自行裝修，必須出具承諾書?！堆b修審批要點》之外裝修項目的裝修申請，必須報分公司品質(zhì)服務部門組織初審，并按《裝修服務程序》要求的程序逐級報批。《裝修人員出入證》應當要求施工單位提供裝修人員照片、身份證復印件（暫住證）。安全巡查主要包括施工時間、消防安全、施工人員出入證及其它隨時發(fā)生的違章事件。（一般在15天內(nèi)），必須每天巡查二次，之后應當每周巡查3至4次。2．4．5對有違章裝修行為的，必須按時檢查整改情況，將整改的情況和措施在《房屋裝修申請表》上記錄。3．3．2是否有功能改變現(xiàn)象。3．4驗收后，如有問題應當與客戶和施工單位提出整改要求及時間，整改完畢后再驗收。，嚴格監(jiān)管，杜絕二次裝修違章行為1. 制度保障：根據(jù)《建筑法》、建設部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修服務辦法》，制定“房屋二次裝修指南”及“二次裝修責任書”。對極個別情節(jié)嚴重且不服從服務的客戶，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保小區(qū)的房屋本體及公共設施的完好。加強控制力度，運用先進的設備進行合理有效清運，可以減少由其帶來的噪音、視覺及空氣污染。．2大風天氣：,公共環(huán)境、綠化維護員要立即關閉單元樓內(nèi)的門窗及消防通道樓梯間的門窗，減少塵土的進入。外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每周用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵05消火栓、電表蓋、管線等每日用清潔毛巾擦抹玻璃明亮，目視無塵箱頂、側(cè)無塵，無明顯污跡無明顯積塵、無蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠窗臺目視無積塵鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵，無明顯污染樓梯梯級每天清掃2次，每周拖洗一次，每月沖洗一次目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑印等）08不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像09各種指示牌、標識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損10集中綠地每日清掃二次，每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機11宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵12花池每月徹底擦抹及沖洗一次。因此高檔住宅區(qū)的安全防范是客戶關注的焦點，也是物業(yè)服務的重中之重。我們將對秩序維護員實施準軍事化服務，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員服務程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中服務；B. 意識培養(yǎng)。A. 小區(qū)將實行封閉式服務，對所有出入口進行封閉。對開車的訪客，實行“三級識別”制度，即門崗識別、車場入口識別、大堂門崗和業(yè)主識別；F. 零干擾服務，所有電話使用耳機通話，巡邏哨避開客戶視線；G. 在防范的策略上強調(diào)周邊小區(qū)的聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢；H. 強調(diào)全員服務。這一時期的工作重點是制止破壞公共設施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔；B. 正常居住期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。24小時監(jiān)控和錄像，錄像周期60天，嚴格執(zhí)行錄像資料查閱審判制度和重要資料封存制度。小區(qū)入住時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火器。以消防快速分隊為基礎，在區(qū)內(nèi)尋找合適的時機，組織客戶一道參加消防演習，掌握必備消防知識。A. 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支持組等，開展滅火工作?；饎萃耆绾?，秩序維護員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。同時，要求秩序維護員對進入小區(qū)的車輛進行正確引導，加強巡視安排車輛合理停放；. 加強秩序維護員的巡邏職責；. 利用科技，提高科技效率。，進車發(fā)卡、出車收卡，嚴格執(zhí)行公司的服務制度。我們擬在綠化服務采取以下措施：1. 對所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；2. 對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；3. 對所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護；4. 對所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；5. 根據(jù)社區(qū)情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；6. 針對不同時令和季節(jié)的綠化美化辦法；7. 重大節(jié)日或活動的綠化美化辦法；8. 社區(qū)將根據(jù)情況建設園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實行開放服務，居民可自行欣賞甚至選購；。 能力：對服務中心的工作有整體的思路和構(gòu)想，能夠熟練操作電腦和運用軟件，文筆流暢客戶助理 學歷：全日制中專及以上文化程度 經(jīng)驗：一年以上物業(yè)服務、酒店、旅游等服務行業(yè)工作經(jīng)驗 證件：具有物業(yè)服務上崗證 技巧：懂得與客戶溝通，熟悉電腦操作 其它：外表形象氣質(zhì)佳。公共環(huán)境、綠化維護綠化員 ，； 有良好的服務素質(zhì)，形象健康； 動作敏捷，能使用相關公共環(huán)境、綠化維護設備； 有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗。培訓是員工職業(yè)生涯的加油站。建立“隨時、隨地、隨人”的培訓模式，每一位服務人員都擔負起培訓下屬員工的職責。4. 培訓考核績效化。同時強調(diào)培訓形式多樣化，采用先進科學的方式（例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等）增加培訓的效果。 培訓系統(tǒng)的實施運作 培訓系統(tǒng)圖培訓計劃崗位應用培訓組織培訓評估執(zhí)行評價反饋修正 系統(tǒng)圖說明：（1）針對【 】的服務特點來設置培訓目標并擬定實施計劃；（2）有效運用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果；（3）通過對員工進行考核,以了解培訓的有效性及員工的接受程度； （4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路并確定未來培訓重點,強調(diào)將理論應用到實踐工作中。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常服務培訓，內(nèi)容詳見各工種培訓科目表。接聽（待）客戶報修時，必須與客戶約定上門維修時間。．5預約時間及費用的確定．5．1客戶助理根據(jù)服務中心與業(yè)住所簽協(xié)議規(guī)定的報修內(nèi)容分類與服務時間標準與客戶約定上門維修時間。．4客戶助理應當將維修情況及時輸入電腦系統(tǒng)中，《客戶報修流程單》一式兩份公告設備設施維護組和客戶服務中心各存檔一份。共用部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻面、屋面、樓梯間、通道等。維修工程質(zhì)量合格率承諾指標 99％測定依據(jù) 一次維修合格工程次數(shù)/維修工程次數(shù)100%≥99%承諾標準 維修工程符合質(zhì)量標準，二次返修率不高于1%。綠化完好率承諾指標 98% 測定依據(jù) 完好綠地/總綠化面積100%≥98% 承諾標準 保證本物業(yè)現(xiàn)有綠化完好，花草樹木按季節(jié)習性長勢良好，修理及時，及時更換枯黃植物 保證措施 ，并嚴格執(zhí)行；，其結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一；，建檔記錄，確保公共綠化綠地無破壞、無踐踏；，綠化地設有宣傳牌，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。 道路、車場完好率承諾指標 95%測定依據(jù) 道路、車場完好面積/道路、車場總面積100%≥95%承諾標準 ，排水暢通，無隨意占道或改變使用功能；、無積水、車輛停放有序、通暢。發(fā)現(xiàn)異常及時清掏； ，清理時地面堅警示牌，必要時加護欄。 路燈、樓道燈完好率承諾指標 98%測定依據(jù) 路燈、樓道燈完好數(shù)量/路燈、樓道燈完好總數(shù)量100％≥98%承諾標準 路燈完好無損，夜間照明正常，表面整潔干凈。保證措施 ，并嚴格執(zhí)行；；，確保良好狀態(tài)。做好應急預案，確保本物業(yè)防火安全保證措施 1. 定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識；2. 實行全員義務消防員制，制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習；、設備進行巡查、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；，提示注意防火；，及時消除隱患。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋；。每年作一次業(yè)主滿意率征詢，由管理處項目經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析，對不合格項提出糾正和預防措施，及時調(diào)整和改進管理服務方案。積極與開發(fā)商、施工單位配合，力求獲得完整系統(tǒng)的資料。停氣：看樓上及樓下是否其他客戶家中也有此情況，若是兩家以上出現(xiàn)異常，按《燃氣泄漏應急方案》，若是只有該客戶家中停氣，撥打燃氣搶修電話。緊急維修，若修復，則恢復供水，若不能立即修復，則手動開啟生活水泵，抽水到屋面水箱，恢復供水。預先準備好停水的可能原因：自來水公司檢修市政供水管引起長時間停水；小區(qū)供水系統(tǒng)故障，引起停水；小區(qū)內(nèi)供水管路損壞，引起停水等。視情況而定：通知公告設備設施維護主管和服務中心經(jīng)理，運行技工負責啟動發(fā)電機進入預送電狀態(tài)，并監(jiān)控其運行狀況。停止發(fā)電機，開啟關閉電梯。，并接聽業(yè)主投訴電話，負責答釋。若不夠需緊急購買。：（注意：發(fā)生煤氣泄漏禁止用帶手電筒、開燈開關、用打火機等） 秩序維護員組：迅速組織集合，明確分工分組一組：疏散上下樓層住戶暫時離開現(xiàn)場；二組：準備消防水帶隨時應付意外事故發(fā)生；三組：警戒防止無關人員進入現(xiàn)場，禁止按業(yè)主門鈴，只能敲門通知，并禁止對講系統(tǒng)、火種、手機進入現(xiàn)場和使用；四組：搶救組及后勤保障組如有人員中毒，急送醫(yī)院治療。分析原因下水道、廚房洗手盆下水道堵主要原因是由于菜渣、飯渣等雜物混合油污殘留于管道中，日積月累，形成厚厚的油塊，而使管道堵塞。平時應加強對管道口的清理，使管道口保持清潔，同時也避免細菌的滋生。第四節(jié) 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施、污水管及排水管網(wǎng)阻塞或是看到有水從地下井內(nèi)流到地面上時，應立即報告服務中心經(jīng)理或經(jīng)理助理，以便盡快安排人員進行搶修，避免事態(tài)的擴大。，總結(jié)經(jīng)驗，以免類似問題的發(fā)生。（但在停電時，轎箱位置指示燈無效，轎箱位置確認，可用專用廳門匙小心開啟廳門，再用電筒于井道內(nèi)確認電梯位置）。進入機房，確認該故障電