【正文】 面的建議。3．2作好本專業(yè)的工作計(jì)劃，初審保養(yǎng)計(jì)劃、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。3．5辦理水過(guò)戶會(huì)簽手續(xù)，用水分?jǐn)偂?．8遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。4．3編制、修訂本專業(yè)手冊(cè)、文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。4．6負(fù)責(zé)管理處機(jī)電主管的專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。主管制定管理用房設(shè)計(jì)及裝 修施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新接管物業(yè)的管理用房和改建工程項(xiàng)目提出設(shè)計(jì)及裝修方案。負(fù)責(zé)本專業(yè)分包商評(píng)審。5．8遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。4．0負(fù)責(zé)工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。7．0負(fù)責(zé)搜集物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和政府指令性文件，并編制存檔。 (大廈)公共部分(機(jī)電設(shè)備、設(shè)施)的周巡視；發(fā)現(xiàn)缺陷立即填發(fā)派工單通知供方；維修后，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查維修效果，并定期將檢查結(jié)果作專項(xiàng)記錄，每月末匯總存檔。 ；對(duì)檢查出的問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)處理并跟蹤、對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。 ，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限應(yīng)與國(guó)務(wù)院規(guī)定相一致，工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。1．0用電、用水由發(fā)展商過(guò)戶到管理處必須滿足以下條件：1．1各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過(guò)，物業(yè)接管驗(yàn)收房屋設(shè)備驗(yàn)收合格、計(jì)量裝置符合要求。1．4以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。相關(guān)文件：《水電過(guò)戶、抄表到戶辦理流程》 WI/G01009ＺＨＰＭ 水電過(guò)戶審批制度 C/0 2/2 附件：水電過(guò)戶、抄表到戶辦理流程開始是否滿足過(guò)戶條件政府部門已驗(yàn)收已接通正式水電，供電、供水部門已封表我司已接管 要求發(fā)展商辦理，調(diào)整比例。我司整改。工程部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。2．0、配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每4小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理處、并通知分包方。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。7．0停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。2．0機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。6．0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備８小時(shí)滿負(fù)荷用油量。機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1．0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理（以下稱“水管員”）。3．0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。6．0水泵房配電室室溫不可超過(guò)攝氏40度(含不單設(shè)配電室的水泵房)。 8．0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。每季度將統(tǒng)計(jì)結(jié)果上報(bào)工程部。2．0無(wú)關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。8．0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次、新風(fēng)空調(diào)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)每半月清洗一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，BA系統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無(wú)用者可更新；軟盤、無(wú)用者刪除。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得管理處同意、登記，且管理處技術(shù)人員在場(chǎng)情況下，方可進(jìn)行，無(wú)關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。2．0各管理處按檢定計(jì)劃表所規(guī)定時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送工程部待檢，由工程部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立《計(jì)量器具檢定臺(tái)帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處。5．0凡計(jì)量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動(dòng)時(shí)，應(yīng)送工程部重新進(jìn)行檢定。2．0范圍：公司所有測(cè)量器具。5℃；濕度：小于75％。 ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）、并作記錄。（本法只適用于電阻值１Ω以上的檢定。 WI/G01016ＺＨＰＭ 計(jì)量器具的檢定方法 C/0 2/44．5尺類及彈簧秤的檢定、報(bào)廢。4．6 檢定電路原理圖 直流電壓檢定原理圖 WI/G01016ＺＨＰＭ 計(jì)量器具的檢定方法 C/0 3/4 直流電流檢定原理圖 小電流檢定 大電流檢定 交流電壓檢定原理圖 WI/G01016ＺＨＰＭ 計(jì)量器具的檢定方法 C/0 4/4 鉗形表檢定原理圖 歐姆值檢定原理圖 相關(guān)文件及記錄 萬(wàn)用表檢定記錄 鉗形表檢定記錄 WI/G01017ＺＨＰＭ 電氣維修規(guī)定 C/0 1/1 為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬(wàn)無(wú)一失，特制定以下規(guī)定：1．0必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬(wàn)無(wú)一失。4．0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。供方在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。5．0進(jìn)入大廈的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 WI/G01019ＺＨＰＭ 用水、供水管理規(guī)定 C/0 1/1 為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1．0由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。地下貯水池、天面水箱每年的5—10月份每隔10天加一次消毒藥水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒藥水（粉）。6．0隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。除邀請(qǐng)合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。3．0供方選擇，經(jīng)理審核后報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4．0供方的評(píng)價(jià)A類供方按《供方評(píng)價(jià)表》B類供方評(píng)價(jià)：按《B類供方評(píng)價(jià)表》由管理處主任組織技術(shù)人員、公司工程部組織有關(guān)工程師進(jìn)行兩級(jí)評(píng)定，每季度一次。評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。合格供方經(jīng)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。 WI/G01021ＺＨＰＭ 工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定 C/0 1/1 　　為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)范及使用需要，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗(yàn)收規(guī)定：1．0驗(yàn)收組由工程部、管理處，供方共同組成。3．0對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。7．0驗(yàn)收合格后才能結(jié)清工程款。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑(對(duì)閘閥要求每月開、關(guān)一次，防止閘芯結(jié)垢銹壞并對(duì)閘桿除銹、清潔、加涂黃油以防銹蝕)，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行手動(dòng)盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。更換率一般在10%30%，周期35年。3．7事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。Ⅲ級(jí)設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。 6．0職責(zé)6．1工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。7．0設(shè)備前期管理7．1前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由工程部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收整改函中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司工程部審核。7．5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由工程部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂《設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同》，整改達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部驗(yàn)收，通過(guò)后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。8．4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)管理處批準(zhǔn)，報(bào)工程部備案。，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)、維修方案，并組織實(shí)施。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)，供方也可采用經(jīng)工程部審核通過(guò)的表格作記錄。對(duì)于供方不能解決的問(wèn)題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》，維修費(fèi)用在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在貳千元以上（含貳仟元）的，經(jīng)管理處主任同意，報(bào)工程部經(jīng)理審核,呈報(bào)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。管理處/供方首先應(yīng)電話通知設(shè)備管理部門，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。9．3 檢查，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。 ，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由工程部組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。、鉗形電流計(jì)由工程部檢定，絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送工程部存檔。紅旗設(shè)備率=紅旗設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100% 公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。綜合得分第一名的管理處，可榮獲流動(dòng)紅旗。事后管理處須向安委會(huì)提交設(shè)備安全事故報(bào)告，工程部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向主管助理總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。管理處應(yīng)定期檢查。設(shè)備維修過(guò)程中更換下來(lái)的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。12．3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí)，工程部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。13．2 質(zhì)量記錄。保養(yǎng)檢查記錄、。14．0設(shè)備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳14．1申請(qǐng) 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要，由管理處申請(qǐng)，填寫《設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置申請(qǐng)表》。14．2采購(gòu) 采購(gòu)由公司采購(gòu)小組統(tǒng)一進(jìn)行。14．3驗(yàn)證 對(duì)伍千元以下的設(shè)備（機(jī)具），購(gòu)進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫《設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單》；五仟元以上的，由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說(shuō)明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證后的設(shè)備（機(jī)具），管理處方可辦理入庫(kù)建帳手