【正文】 原因或依據(jù)。如：（1）以劃撥土地進行抵押評估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果（在滿足抵押規(guī)定，設(shè)定為評估 對象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權(quán)， 評估價格不能作為 最終的抵押額應(yīng)以銀行為準等）；（ 2）說明中有錯誤，土地面積寫成“ 以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準”應(yīng)改為“ 以當?shù)赝恋毓芾砭趾?發(fā)的《國有土地使用證》或權(quán)屬證明為準” ；（3）報告有效期過長。一般出錯：（1）、估價機構(gòu)未蓋章；（2）估價機構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。宗地多時 需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細部說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各 層建筑用途以及其它地上附著物狀況。要求描述：①城市商業(yè)中心等 級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。目前有三類 衡量指標；a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標；b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價c、無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。⑦自然災害：描述明顯自然災害 對評估對象有影響的因素。區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè)施同個別因素中的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別?！旧鲜鲆蛩匾笈c土地估價過程涉及的有關(guān)因素分析和比較內(nèi)容相對應(yīng)。收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）多種方法結(jié)合原則11 / 36最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。要求在一 項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。所 選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）比較案例選擇（大于或等于三個）要求：①與待估宗地屬同一供應(yīng) 圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。例如12 / 36待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有 1—2 個與估宗地用途交易案例。 （除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）④成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到 現(xiàn)場勘查）如下：①交易實例狀況、形狀、地 質(zhì)、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施、交通等環(huán)境條件`②成交價格：包括房地總 價、土地 總價、房屋 總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類。因素選擇。②選擇地價影響因素 時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要 時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。參考《規(guī)程》P2728 確定?；A(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平來描述，（2）因素條件說明時，要實事求是，即要客 觀、具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個別因素。（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍 賣）、租賃、抵押、作價入股等。（4）交易情況修正指數(shù)選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。平均每月上漲 %，如將 1994 年 1 月 1 日地價指數(shù)定為100，則 地價指數(shù)詳見表 xx 市住宅用地地價指數(shù)表年度 地價指數(shù)（%） 100 (6)土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式k=11/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)A、商業(yè) 繁華 度條件指數(shù) 條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b、道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。 e、路網(wǎng)密度 將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大干公里／平方公里)、較優(yōu)(密度在公里／平方公里～公里／平方公里之間)、一般(密度在公里／平方公里～公里／平方公里)、較劣(密度在公里／平方公里～ 公里／平方公里) 、劣 (密度小于／平方公里)五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為 100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。達到開工條件等( 注：結(jié)合當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。 b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定) 。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等 級(劃分標準：地基承載力大于 25 噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25 噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20 噸／平方米屬一般，在 8－12 噸／平方米屬較劣，小于 8 噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等 級，因素修正指數(shù)上升或下降 X％。工業(yè)用地道路通達度的 對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小]， 應(yīng)充分考慮。因素選擇不合理。因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項或多項，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。計算公式錯誤（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序進行，技 術(shù)報告應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明。★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標準。b/r 2有限年期地價計算公式：p=(a/r177。s) {1[(1177。c、收益是安全可靠的收益（即風險小的收益）。房地年總收益=年總租金房屋出租率有效出租面 積（有效使用面積）c、確定企 業(yè)總的營業(yè)收入（2）確定房地出租總費用根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費用A、計算土地租賃總費用一般單純的土地租賃，發(fā)生的費用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費，如城 鎮(zhèn)土地使用稅，按有關(guān)文件規(guī)定取值。年總支出費用＝a+ b+ cB、計算房地出租中的總費 用房地出租中，支出的總費用有：a、管理費：對出租房屋進行的必要管理所需費用，一般按年租金的 2%—5%。e、計算房屋折舊費：年折舊費＝（房屋重置價－殘值）/耐用年限＝房屋重置價 （1－殘值率）/耐用年限注：①房屋重置價、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標準確定。（5）計算土地純收益土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計算A、土地租 賃 中土地純收益的 計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+ 稅金）B、房地出租中土地純收益的 計算：土地純收益＝房地出租 純收益－房屋出租純收益C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地 純收益的計算：土地純 收益＝銷售收入－原材料價格－運輸費－折舊費－工資－利潤－稅金－其它應(yīng)扣除費用的余額（6）確定土地價格根據(jù)評估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價格的計算公式一般采用下式：P＝土地年純收益（a）247。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置價、殘 值率等參數(shù)的確定依據(jù)、方法和選取標準都應(yīng)該具體說明。D、術(shù)語 不規(guī) 范。H、計算 單位不 統(tǒng)一?！锩鞔_待估宗地開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。(2)估算建筑費 、專業(yè)費（按建筑費的一定比例）、不可預見費 一般為建筑費和專業(yè)費之和的 2％一 5％〕等各項 成本費用。D① 術(shù)語不規(guī)范。H① 計算過程有錯。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標準；沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因?！镎f明土地價格確定方法和結(jié)果。在利用出讓金代替上地增值收益計算地價時，一定要分析當?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。A．根據(jù) 《中華 人民共和國土地管理法 》及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)《國家建設(shè)征用土地補償和安置辦法》的通知及有關(guān)文件等，按標準測算，同時并依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析 綜合確定。（2）有關(guān)稅費有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標準）。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開 發(fā)費一定要有差 別。確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。 投資利息＝（土地取得費及有關(guān)稅費十市政基礎(chǔ)設(shè)施配套資）開發(fā)周期利息率B、當?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 未達到實際開發(fā)費標準。B、開發(fā)費的確定與地價定 義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。E、費用確定可能漏 項或多 項。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：★說明宗地位置、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。★說明年期及期日差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。（2）要弄清待估宗地所在城鎮(zhèn)地基準地價制定時評估技術(shù)途徑，是先定級后估價，還是先估價后定級，明確后才能確定 評估步驟（修正體系不一樣）。如有明確 規(guī)定，以當?shù)匾?guī)定為準。d、說明當?shù)夭捎没鶞实貎r評估宗地地價的計算公式和步驟。市 場比較法中因素說明) 。設(shè)定開發(fā)程度高于基準地價開發(fā)程度時，或者設(shè)定開發(fā)程度低于基準地價開發(fā)程度時：待估宗地土地價格＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價一（基準地價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)資一估價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)費）特殊情況的處理辦法：如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價；但無修正體系，編制待估宗地各項影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：35 / 36A、根據(jù)當?shù)厍闆r編制因素條件 說明表，因素修正系數(shù)表；請當?shù)赝恋鼐执_認蓋章B、辦法 A 難度較大時；盡量描述待估宗地的各項影響因素屬所處級別或區(qū)域的平均水平，不進行修正，有些因素必須進行修正的說明理由及修正幅度如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準地價，但制定時間較早，配有的修正系數(shù)表存在 問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準地價系數(shù)修正法；如必須選擇基準地價系數(shù)修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數(shù)表，讓當?shù)赝恋鼐稚w章、確認：修正難度較大，可采用上述解決方法 B。D、某項 修正前后不一致。如用外幣表示地價，應(yīng)注明外 幣與人民幣的比價)地價確定的方法（1）說明采用不同方法估價結(jié)果（2）待估宗地地價的最終確定A、如兩種方法求得地價相差幅度不大（一般幅度不超過 20%），可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。估價結(jié)果注：單位面積地價最好保留整數(shù)（或一位小數(shù)）；總地價保留 2 位小數(shù)（萬元）或整數(shù)；可能出錯的地方：A、最終 地價 結(jié)果確定理由不充