【正文】 目運作費用投入分析……………………………………17項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）………………………18項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）……………21項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）…………………22項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）……………23項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）…………………25項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）……………26第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、廣告位招商收入分析………………………………………………27三、項目經(jīng)營收入分析…………………………………………………276 / 90四、項目投入及利潤回報分析…………………………………………27項目投資計劃匯總概算表…………………………………………27利潤回報分析………………………………………………………27第十章 報告可行性結(jié)語……………………………………………31一、項目運作的基礎(chǔ)—引進專業(yè)人才…………………………………31二、項目執(zhí)行的保證—專業(yè)運作團隊…………………………………31三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)—組織、制度、效率………………………32第一章 項目名稱☆☆☆☆☆： 諸城市愛民購物廣場☆☆☆☆： 諸城市愛民購物中心☆☆☆： 諸城市新愛民購物廣場☆☆： 諸城市愛聯(lián)廣場☆： 諸城市三聯(lián)購物廣場以上建議名稱由甲方董事會批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。如現(xiàn)在風(fēng)靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。 （其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位》中作詳細(xì)說明）經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下 10 個大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營單品應(yīng)不 8000 個，涵蓋所有百姓日常生活所需） ；⑵家電（面積 4000m2 左右，經(jīng)營所有家電系列） ；⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等） ；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ；⑸餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想經(jīng)營管理模式簡述準(zhǔn)確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營水平。三、經(jīng)營理念闡述經(jīng)營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當(dāng)前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經(jīng)營理念：引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化?，F(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚，營造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)10 / 90總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共 3 層結(jié)構(gòu)，總營業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠(yuǎn)離主流消費群，所以必須考慮通過科學(xué)規(guī)劃有效吸引人潮。經(jīng)營特色體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面⑴新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；⑵新模式：引進購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經(jīng)營定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費階層。H、其他面積使用見規(guī)劃圖。項目管理運作手冊編制（百貨部分）☆項目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊；☆接待中心管理手冊；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。免稅政策（具體減免由董事會決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿） ；愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內(nèi)） 。㈡建立總店經(jīng)營效應(yīng)（略） 。二、項目行政組織架構(gòu)（見前表） 。六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。根據(jù)諸城市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，1F 招租租金測算為 萬元；2F 、3F 樓外店租金收入測算為 42 萬元，2F 、3F 整體大賣場營業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬元，平均毛利率 8 %，實際毛收入 萬元，整個項目年收入（第一年）約 萬元。前期策劃：2022 年 5 月 20 日—2022 年 6 月 15 日，組建運作機構(gòu)，引進各專業(yè)人才。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標(biāo)，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。 18 / 9019 / 90購 物 廣 場 項 目 商 業(yè) 策 劃 運 作 組 織 架 構(gòu) （ 計 劃 ）董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理： 副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：控管部客服中心人事行政部財務(wù)部銷售部招商部營運部20 / 90購 物 廣 場 營 運 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：營業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場（1 人）二樓商場（1 人）一樓商場（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷控制（1 人）營業(yè)流程（1 人）21 / 90購 物 廣 場 企 劃 部 組 織 架 構(gòu) 助理：設(shè)計制作現(xiàn)場執(zhí)行文案編制經(jīng)理：22 / 90 購 物 廣 場 招 商 部 組 織 架 構(gòu) 備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定、搶租熱烈場面的目的。目標(biāo)登記客戶數(shù)量應(yīng)達(dá)到 600 個，計劃在招商說明會召開的時候突破 700 個，按參會數(shù)量與參會人目的質(zhì)量占比 50%計算，意即實質(zhì)可以到會 350 人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分了解、信任并能直接認(rèn)租者計劃達(dá)到 40%—50%，即有 160 個—200 個業(yè)戶達(dá)成認(rèn)租意向，當(dāng)然，完成這個數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。這樣，招商說明會預(yù)計達(dá)到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達(dá)到認(rèn)租 28—34 個，完成總店鋪數(shù)量的 44%—54%。目前，整個改造擴建工程進展順利，將定于 2022 后 10 月份對外營業(yè)。放眼時下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個早已被大家認(rèn)同的理念，基于這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。再次感謝諸位的光臨。諸城自古以來人杰地靈，人才輩出。國民生產(chǎn)總值達(dá)到 138 億元，經(jīng)濟總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。市區(qū)年消費品總額高達(dá) 16 億元。愛民購物廣場的應(yīng)運而生，正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。8 / 90謝謝大家！祝招商說明會圓滿成功。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，諸城不缺商場，而是缺一個能夠滿足諸城人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。二十年的經(jīng)濟建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服……等等，都是這片土地上勤勞的諸城人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟奇跡。我很榮幸成為了這個團隊的負(fù)責(zé)人。而且與濰坊中百配送中心的良好合作，也為我們項目的商品來源，鋪平了道路。為項目的市場定位和經(jīng)營定位提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。五、純商業(yè)理念設(shè)計的建筑外觀裝飾。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。11 / 90我們目前面臨的挑戰(zhàn)：適合諸城市場的品牌結(jié)構(gòu)。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。愛民購物廣場在諸城的位置發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，締造諸城第二商圈未 來：商業(yè)與文化交織的核心14 / 90時 尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位新 風(fēng) 格：純商業(yè)理念設(shè)計的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，東經(jīng) 119。二、諸城商圈圖 16 / 90三、愛民購物廣場在諸城的位置東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達(dá) 8 萬多人次，繁榮程度不亞于當(dāng)前諸城的第一商圈。新諸城新世紀(jì)的濰坊，正借助風(fēng)箏節(jié)的東風(fēng)，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標(biāo)飛躍。購物廣場的特點是規(guī)?；?jīng)營，規(guī)范化管理，業(yè)種結(jié)構(gòu)多樣化，經(jīng)營集“購物、休閑、餐飲、娛樂”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代都市人的消費。繁榮路—我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮☆過 去—大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地， 《清明上河圖》作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國共產(chǎn)黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)?！钗? 來：商業(yè)與文化交織的核心諸城市從 2022 年起，國民生產(chǎn)總值實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長，2022 年出現(xiàn)了比上年增長 %的高速增長勢頭。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射 100 萬人口的大商圈。五、經(jīng)營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河☆新理念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新 “地商結(jié)合”的理念，沿自歐美發(fā)達(dá)國家，上世紀(jì) 90 年代傳入我國南方，即房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時，首先定位今后的商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，以保證房地產(chǎn)開發(fā)完成后房產(chǎn)的增值?！钚律虡I(yè)革命：構(gòu)筑諸城現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式博采眾長，標(biāo)榜自我。互 助 互 愛，共 榮 共 利?！羁蛯觾?nèi) 容 前 衛(wèi) 時 尚 傳 統(tǒng) 合 計青少年（18—23 歲） 10% 10% 1% 21%青壯年（23—35 歲） 15% 38% % %壯 年（36—50 歲） 0% % 5% %其 他 % %項目合 計 25% % % 100%☆商品定位高價格 % 中價格 % 低價格 %☆經(jīng)營方針諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購物中心；以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質(zhì)提升商場經(jīng)營檔次；全新理念，引導(dǎo)投資，經(jīng)營，消費新潮流；22 / 90統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當(dāng)經(jīng)營管家?！钊肆魃虣C得天獨厚的繁榮路東靠市場街，西以人氣較旺的集貿(mào)市場，南以繁榮的人民路，北對九龍商城，自然形成的商貿(mào)重心，每日人流量逾8 萬人次之多。締造諸城第二商圈。六、經(jīng)營規(guī)劃與招商項目門前：公共停車場，購物，停車方便、安全。愛民購物廣場必將引爆諸城市商鋪投資熱潮。陸：新理念、新模式、新風(fēng)格、新商業(yè)革命愛民購物廣場首創(chuàng)諸城休閑購物主題廣場，在極大豐富商品結(jié)構(gòu)和檔次的同時，能夠最有效地吸引消費主流購物群。 愛 民 購 物 廣 場 作 為 新 商 圈 的 核心 ， 搶 先 投 資 ， 必 然 帶 來 至 高 回 報 。理由三：人氣，決定商場的生命，亦是商業(yè)投資的基本點。（1）二﹑開業(yè)宣傳活動工作（6）31 / 90一、開業(yè)前宣傳的目的：營造開業(yè)前的氛圍，吸引公眾目光。使消費者知道正式開業(yè)日期以及開業(yè)當(dāng)日的活動安排。月 日；（周 —周 ）投放期數(shù)：共 7 期；投放形式：硬廣告；投放媒體：齊魯晚報 投放內(nèi)容：方案 1： 年 月 日，一個值得諸城人欣喜的日子，在繁榮路 “愛民購物廣場”毅然崛起，這艘諸城商業(yè)航母即將揚帆起航。作為諸城地區(qū)規(guī)模最大，經(jīng)營項目最全，軟硬件條件最完善的愛民購物廣場一定不辜負(fù)您的期望，我們堅信，愛民購物必將成為諸城的驕傲，成為您購物的天堂。一等獎一名,獎品為 二等獎兩名,獎品為 。 “開業(yè)當(dāng)日，好戲連臺，實惠看得見！并有大禮奉送!” 設(shè)特等獎一名,獎品為 。1二、開業(yè)慶典籌備工作組人員分工安