【正文】 目運作費用投入分析……………………………………17項目運作費用變動投入預算表（人事費用）………………………18項目運作費用固定投入預算表（外部形象改造投入）……………21項目運作費用固定投入預算表（內部裝修投入）…………………22項目運作費用固定投入預算表（商業(yè)設施投入費用）……………23項目運作費用變動投入預算表（招商投入費用）…………………25項目運作費用變動投入預算表（廣告策劃實施費用）……………26第九章 項目經營利潤回報分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、廣告位招商收入分析………………………………………………27三、項目經營收入分析…………………………………………………276 / 90四、項目投入及利潤回報分析…………………………………………27項目投資計劃匯總概算表…………………………………………27利潤回報分析………………………………………………………27第十章 報告可行性結語……………………………………………31一、項目運作的基礎—引進專業(yè)人才…………………………………31二、項目執(zhí)行的保證—專業(yè)運作團隊…………………………………31三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎—組織、制度、效率………………………32第一章 項目名稱☆☆☆☆☆： 諸城市愛民購物廣場☆☆☆☆： 諸城市愛民購物中心☆☆☆： 諸城市新愛民購物廣場☆☆： 諸城市愛聯(lián)廣場☆： 諸城市三聯(lián)購物廣場以上建議名稱由甲方董事會批準，在未批準之前，本報告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。如現(xiàn)在風靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。 （其他關聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經營業(yè)種與經營商品定位》中作詳細說明）經營業(yè)種與經營商品定位經營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下 10 個大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積 4000m2 左右，經營單品應不 8000 個，涵蓋所有百姓日常生活所需） ；⑵家電（面積 4000m2 左右，經營所有家電系列） ；⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等） ；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ；⑸餐飲（各地風味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關醫(yī)藥產品；競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。二、經營管理模式構想經營管理模式簡述準確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。在購物廣場的統(tǒng)一架構下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應，并有效提高經營水平。三、經營理念闡述經營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經營理念：引領時尚生活，創(chuàng)新都市文化?，F(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經營理念核心是引領時尚，營造商業(yè)文化，倡導平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務品質。第三章 項目經營規(guī)劃與經營特色構想一、總體規(guī)劃思路與經營特色體現(xiàn)10 / 90總體規(guī)劃思路人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共 3 層結構，總營業(yè)面積約為 13000 平方米，樓層單體面積均超過 4000 平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必須考慮通過科學規(guī)劃有效吸引人潮。經營特色體現(xiàn)本項目的經營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面⑴新理念：采用大賣場成功之經營理念；⑵新模式：引進購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經營，最貼近市場需求，延伸經營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經營定位，既迎合了諸城當前的市場消費，又逐步引導諸城的中高消費階層。H、其他面積使用見規(guī)劃圖。項目管理運作手冊編制（百貨部分）☆項目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊；☆接待中心管理手冊；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。免稅政策（具體減免由董事會決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿） ；愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內） 。㈡建立總店經營效應（略） 。二、項目行政組織架構（見前表） 。六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。根據(jù)諸城市商業(yè)網點租金狀況，1F 招租租金測算為 萬元；2F 、3F 樓外店租金收入測算為 42 萬元，2F 、3F 整體大賣場營業(yè)額預算，每年約 5580 萬元，平均毛利率 8 %，實際毛收入 萬元，整個項目年收入（第一年）約 萬元。前期策劃：2022 年 5 月 20 日—2022 年 6 月 15 日，組建運作機構，引進各專業(yè)人才。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導者的綜合素質、個性、指揮能力、協(xié)調能力和溝通能力。 18 / 9019 / 90購 物 廣 場 項 目 商 業(yè) 策 劃 運 作 組 織 架 構 （ 計 劃 ）董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經理： 副總經理：總經辦：控管部客服中心人事行政部財務部銷售部招商部營運部20 / 90購 物 廣 場 營 運 部 組 織 架 構 總監(jiān)：助理：營業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場（1 人）二樓商場（1 人）一樓商場（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷控制（1 人）營業(yè)流程（1 人）21 / 90購 物 廣 場 企 劃 部 組 織 架 構 助理：設計制作現(xiàn)場執(zhí)行文案編制經理：22 / 90 購 物 廣 場 招 商 部 組 織 架 構 備注：本架構可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調整人員結構。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預定、搶租熱烈場面的目的。目標登記客戶數(shù)量應達到 600 個，計劃在招商說明會召開的時候突破 700 個，按參會數(shù)量與參會人目的質量占比 50%計算，意即實質可以到會 350 人，從中正常情況下，當日能夠充分了解、信任并能直接認租者計劃達到 40%—50%，即有 160 個—200 個業(yè)戶達成認租意向，當然，完成這個數(shù)量的基礎在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。這樣，招商說明會預計達到的直接效果與間接影響產生效果基本達到認租 28—34 個，完成總店鋪數(shù)量的 44%—54%。目前，整個改造擴建工程進展順利，將定于 2022 后 10 月份對外營業(yè)。放眼時下國內外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質的服務。再次感謝諸位的光臨。諸城自古以來人杰地靈，人才輩出。國民生產總值達到 138 億元，經濟總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。市區(qū)年消費品總額高達 16 億元。愛民購物廣場的應運而生，正好填補了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。8 / 90謝謝大家！祝招商說明會圓滿成功。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，諸城不缺商場，而是缺一個能夠滿足諸城人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。二十年的經濟建設，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：新郎集團、得利斯、北汽福田、盧河輪胎、昊寶西服……等等，都是這片土地上勤勞的諸城人民創(chuàng)造出來的經濟奇跡。我很榮幸成為了這個團隊的負責人。而且與濰坊中百配送中心的良好合作，也為我們項目的商品來源，鋪平了道路。為項目的市場定位和經營定位提供了科學的數(shù)據(jù)依據(jù)。五、純商業(yè)理念設計的建筑外觀裝飾。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。建立三方（廠商、零售商、員工和股東）共贏的合作模式與平臺。11 / 90我們目前面臨的挑戰(zhàn)：適合諸城市場的品牌結構。我和我的團隊始終懷著必勝的信念，運作這個項目。愛民購物廣場在諸城的位置發(fā)揮規(guī)模效應，締造諸城第二商圈未 來：商業(yè)與文化交織的核心14 / 90時 尚：緊隨時代潮流的管理與商品定位新 風 格：純商業(yè)理念設計的現(xiàn)代建筑風格 ，東經 119。二、諸城商圈圖 16 / 90三、愛民購物廣場在諸城的位置東有市場街、西有繁榮的農貿市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達 8 萬多人次，繁榮程度不亞于當前諸城的第一商圈。新諸城新世紀的濰坊，正借助風箏節(jié)的東風，駕馭騰飛的翅膀，朝向現(xiàn)代化的大都市目標飛躍。購物廣場的特點是規(guī)?；洜I，規(guī)范化管理，業(yè)種結構多樣化，經營集“購物、休閑、餐飲、娛樂”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代都市人的消費。繁榮路—我們創(chuàng)造繁榮，從此走向繁榮☆過 去—大汶口文化和龍山文化的發(fā)祥地這里是恐龍文化地誕生地， 《清明上河圖》作者張擇端的家鄉(xiāng)，是清澈代名人宰相劉羅鍋的家鄉(xiāng)，是中國共產黨發(fā)起人之一王盡美的家鄉(xiāng)?！钗? 來：商業(yè)與文化交織的核心諸城市從 2022 年起，國民生產總值實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長，2022 年出現(xiàn)了比上年增長 %的高速增長勢頭。并以中心地位向周邊地區(qū)輻射 100 萬人口的大商圈。五、經營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河☆新理念：“地商結合”投資，經營理念的創(chuàng)新 “地商結合”的理念，沿自歐美發(fā)達國家，上世紀 90 年代傳入我國南方，即房地產開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時，首先定位今后的商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運作完美地體現(xiàn)到房地產的開發(fā)過程中，以保證房地產開發(fā)完成后房產的增值。☆新商業(yè)革命：構筑諸城現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式博采眾長，標榜自我?；?助 互 愛，共 榮 共 利?！羁蛯觾? 容 前 衛(wèi) 時 尚 傳 統(tǒng) 合 計青少年（18—23 歲） 10% 10% 1% 21%青壯年（23—35 歲） 15% 38% % %壯 年（36—50 歲） 0% % 5% %其 他 % %項目合 計 25% % % 100%☆商品定位高價格 % 中價格 % 低價格 %☆經營方針諸城首家“一站式”現(xiàn)代都市休閑購物中心；以高品位裝修體現(xiàn)商品，以商品品質提升商場經營檔次；全新理念，引導投資，經營，消費新潮流；22 / 90統(tǒng)一管理，為業(yè)主充當經營管家?！钊肆魃虣C得天獨厚的繁榮路東靠市場街，西以人氣較旺的集貿市場，南以繁榮的人民路，北對九龍商城，自然形成的商貿重心，每日人流量逾8 萬人次之多。締造諸城第二商圈。六、經營規(guī)劃與招商項目門前：公共停車場，購物，停車方便、安全。愛民購物廣場必將引爆諸城市商鋪投資熱潮。陸：新理念、新模式、新風格、新商業(yè)革命愛民購物廣場首創(chuàng)諸城休閑購物主題廣場，在極大豐富商品結構和檔次的同時，能夠最有效地吸引消費主流購物群。 愛 民 購 物 廣 場 作 為 新 商 圈 的 核心 ， 搶 先 投 資 ， 必 然 帶 來 至 高 回 報 。理由三：人氣，決定商場的生命，亦是商業(yè)投資的基本點。（1）二﹑開業(yè)宣傳活動工作（6）31 / 90一、開業(yè)前宣傳的目的：營造開業(yè)前的氛圍，吸引公眾目光。使消費者知道正式開業(yè)日期以及開業(yè)當日的活動安排。月 日；（周 —周 ）投放期數(shù)：共 7 期；投放形式：硬廣告；投放媒體：齊魯晚報 投放內容：方案 1： 年 月 日，一個值得諸城人欣喜的日子，在繁榮路 “愛民購物廣場”毅然崛起，這艘諸城商業(yè)航母即將揚帆起航。作為諸城地區(qū)規(guī)模最大，經營項目最全，軟硬件條件最完善的愛民購物廣場一定不辜負您的期望，我們堅信，愛民購物必將成為諸城的驕傲，成為您購物的天堂。一等獎一名,獎品為 二等獎兩名,獎品為 。 “開業(yè)當日，好戲連臺，實惠看得見！并有大禮奉送!” 設特等獎一名,獎品為 。1二、開業(yè)慶典籌備工作組人員分工安