【正文】 1二、開業(yè)慶典籌備工作組人員分工安排 “開業(yè)當(dāng)日，好戲連臺，實惠看得見！并有大禮奉送!” 設(shè)特等獎一名,獎品為 。作為諸城地區(qū)規(guī)模最大，經(jīng)營項目最全，軟硬件條件最完善的愛民購物廣場一定不辜負(fù)您的期望，我們堅信，愛民購物必將成為諸城的驕傲，成為您購物的天堂。使消費者知道正式開業(yè)日期以及開業(yè)當(dāng)日的活動安排。（1）二﹑開業(yè)宣傳活動工作理由三：人氣，決定商場的生命，亦是商業(yè)投資的基本點。陸：新理念、新模式、新風(fēng)格、新商業(yè)革命愛民購物廣場首創(chuàng)諸城休閑購物主題廣場，在極大豐富商品結(jié)構(gòu)和檔次的同時，能夠最有效地吸引消費主流購物群。六、經(jīng)營規(guī)劃與招商項目門前：公共停車場，購物，停車方便、安全。☆人流商機(jī)得天獨厚的繁榮路東靠市場街，西以人氣較旺的集貿(mào)市場，南以繁榮的人民路，北對九龍商城，自然形成的商貿(mào)重心，每日人流量逾8 萬人次之多?；?助 互 愛，共 榮 共 利。五、經(jīng)營管理篇愛民購物廣場：開創(chuàng)諸城現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河☆新理念：“地商結(jié)合”投資，經(jīng)營理念的創(chuàng)新 “地商結(jié)合”的理念，沿自歐美發(fā)達(dá)國家，上世紀(jì) 90 年代傳入我國南方，即房地產(chǎn)開發(fā)商在執(zhí)行商業(yè)用地開發(fā)時，首先定位今后的商業(yè)用途，并且將商業(yè)的運作完美地體現(xiàn)到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，以保證房地產(chǎn)開發(fā)完成后房產(chǎn)的增值?！钗? 來：商業(yè)與文化交織的核心諸城市從 2022 年起，國民生產(chǎn)總值實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，以每年平均12%的速度增長，2022 年出現(xiàn)了比上年增長 %的高速增長勢頭。購物廣場的特點是規(guī)模化經(jīng)營，規(guī)范化管理，業(yè)種結(jié)構(gòu)多樣化，經(jīng)營集“購物、休閑、餐飲、娛樂”于一體，最大限度地迎合了現(xiàn)代都市人的消費。二、諸城商圈圖 16 / 90三、愛民購物廣場在諸城的位置東有市場街、西有繁榮的農(nóng)貿(mào)市場、南有批發(fā)市場、北有九龍商城，每天人流量高達(dá) 8 萬多人次，繁榮程度不亞于當(dāng)前諸城的第一商圈。新 風(fēng) 格：純商業(yè)理念設(shè)計的現(xiàn)代建筑風(fēng)格未 來：商業(yè)與文化交織的核心14 / 90愛民購物廣場在諸城的位置11 / 90我們目前面臨的挑戰(zhàn)：適合諸城市場的品牌結(jié)構(gòu)。八、制度化、規(guī)范化的管理模式。為項目的市場定位和經(jīng)營定位提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。我很榮幸成為了這個團(tuán)隊的負(fù)責(zé)人。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，諸城不缺商場，而是缺一個能夠滿足諸城人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。愛民購物廣場的應(yīng)運而生，正好填補(bǔ)了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。國民生產(chǎn)總值達(dá)到 138 億元，經(jīng)濟(jì)總量在濰坊位居第二，僅次于壽光。再次感謝諸位的光臨。目前，整個改造擴(kuò)建工程進(jìn)展順利，將定于 2022 后 10 月份對外營業(yè)。目標(biāo)登記客戶數(shù)量應(yīng)達(dá)到 600 個，計劃在招商說明會召開的時候突破 700 個，按參會數(shù)量與參會人目的質(zhì)量占比 50%計算，意即實質(zhì)可以到會 350 人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分了解、信任并能直接認(rèn)租者計劃達(dá)到 40%—50%，即有 160 個—200 個業(yè)戶達(dá)成認(rèn)租意向，當(dāng)然，完成這個數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。 18 / 9019 / 90購 物 廣 場 項 目 商 業(yè) 策 劃 運 作 組 織 架 構(gòu) （ 計 劃 ）董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理： 副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：控管部客服中心人事行政部財務(wù)部銷售部招商部營運部20 / 90購 物 廣 場 營 運 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：營業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場（1 人）二樓商場（1 人）一樓商場（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷控制（1 人）營業(yè)流程（1 人）21 / 90購 物 廣 場 企 劃 部 組 織 架 構(gòu) 助理：設(shè)計制作現(xiàn)場執(zhí)行文案編制經(jīng)理：22 / 90 購 物 廣 場 招 商 部 組 織 架 構(gòu) 備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進(jìn)度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。前期策劃：2022 年 5 月 20 日—2022 年 6 月 15 日，組建運作機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各專業(yè)人才。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。二、項目行政組織架構(gòu)（見前表） 。愛民購物廣場宣傳畫冊（文案稿） ；愛民購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計劃作業(yè)進(jìn)度安排（已包含在諸城市愛民購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進(jìn)度表內(nèi)） 。項目管理運作手冊編制（百貨部分）☆項目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊；☆接待中心管理手冊；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊（與超市共用）☆廠促人員管理規(guī)范；☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。經(jīng)營特色體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面⑴新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；⑵新模式：引進(jìn)購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補(bǔ)的經(jīng)營定位，既迎合了諸城當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)諸城的中高消費階層。現(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經(jīng)營理念核心是引領(lǐng)時尚，營造商業(yè)文化，倡導(dǎo)平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務(wù)品質(zhì)。在購物廣場的統(tǒng)一架構(gòu)下，全面推行“管理八統(tǒng)一” ，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并有效提高經(jīng)營水平。 （其他關(guān)聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位》中作詳細(xì)說明）經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔配業(yè)種以如下 10 個大業(yè)種為主力業(yè)種：⑴超市（面積 4000m2 左右，經(jīng)營單品應(yīng)不 8000 個，涵蓋所有百姓日常生活所需） ；⑵家電（面積 4000m2 左右，經(jīng)營所有家電系列） ；⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等） ；⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品） ；⑸餐飲（各地風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪漢堡等） ；⑹中高檔品牌服裝；⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；⑽藥品超市及相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品；競爭策略定位戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。綱要編制統(tǒng)籌：主 要 人 員： 綱 要 目 錄第一章 項目名稱………………………………………………………1第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想………………………………1一、項目定位說明…………………………………………………………1經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………1經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位……………………………………………2競爭策略定位…………………………………………………………2二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想……………………………………………………3三、經(jīng)營管理理念簡述……………………………………………………44 / 90四、經(jīng)營信條要素…………………………………………………………4第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想………………………………5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)………………………………………5二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………6三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………8四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………8第四章 項目前期運營程序計劃………………………………………11一、市場廣告推廣策略…………………………………………………11二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃…………………………………………13三、組建運作機(jī)構(gòu)………………………………………………………13第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序……………………………15一、招商基本政策………………………………………………………15二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立…………………………………………15三、招商宣傳資料編制（略）…………………………………………15四、招商工作計劃作業(yè)進(jìn)度安排………………………………………15五、招商工作作業(yè)程序…………………………………………………15第六章 項目經(jīng)營管理構(gòu)想……………………………………………16一、項目發(fā)展與管理目標(biāo)…………………………………………………16（一） 、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營……………………………………………16（二） 、建立總店經(jīng)營效應(yīng)………………………………………………16（三） 、促進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展………………………………………16（四） 、提高 xx 市整體商業(yè)水平………………………………………165 / 90（五） 、締造第二商圈………………………………………………17二、項目行政組織架構(gòu)…………………………………………………17三、項目各部門組織架構(gòu)………………………………………………17四、項目營業(yè)人員管理…………………………………………………17五、項目招商（出租）業(yè)主管理………………………………………17六、項目店面裝修工程管理……………………………………………17七、項目經(jīng)營管理制度…………………………………………………17第七章 項目推廣、宣傳基本步驟…………………………………17一、廣告策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………………17二、招商說明會策劃、執(zhí)行（綱要）…………………………………17三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（綱要）………………………17第八章 項目運作費用投入分析……………………………………17項目運作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）………………………18項目運作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）……………21項目運作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）…………………22項目運作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）……………23項目運作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）…………………25項目運作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）……………26第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、廣告位招商收入分析………………………………………………27三、項目經(jīng)營收入分析…………………………………………………276 / 90四、項目投入及利潤回報分析…………………………………………27項目投資計劃匯總概算表…………………………………………27利潤回報分析………………………………………………………27第十章 報告可行性結(jié)語……………………………………………31一、項目運作的基礎(chǔ)—引進(jìn)專業(yè)人才…………………………………31二、項目執(zhí)行的保證—專業(yè)運作團(tuán)隊…………………………………31三、項目持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)—組織、制度、效率………………………32第一章 項目名稱☆☆☆☆☆： 諸城市愛民購物廣場☆☆☆☆： 諸城市愛民購物中心☆☆☆： 諸城市新愛民購物廣場☆☆： 諸城市愛聯(lián)廣場☆： 諸城市三聯(lián)購物廣場以上建議名稱由甲方董事會批準(zhǔn)，在未批準(zhǔn)之前，本報告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。7 / 90臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進(jìn)軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)” 、 “大福源”兩個品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢， “超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)展的必由之路。倡導(dǎo)平價消費，保證真品真價。龍城市場街當(dāng)前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認(rèn)真面對的課題。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 2）經(jīng)營主題：愛民大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 3）經(jīng)營主題：三聯(lián)家電城。其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。㈢促進(jìn)諸城商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。七、項目經(jīng)營管理制度（另附） 。通過商業(yè)運作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。通過媒體與客戶口碑相傳，影響周邊潛在客戶市場。6 / 90以上預(yù)估效果的基礎(chǔ)還在于團(tuán)隊精誠合作，按招商說明會即定工作安排，各個環(huán)節(jié)諧調(diào)一致、緊密配合，全體人員按部就班，努力工作為根本。在彼此合作當(dāng)中，我們