當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 600萬平方米，呈現(xiàn)很強的發(fā)展后勁。2002年1至5月，％。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現(xiàn)大幅度的增長。 二、對房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢的分析 總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。％，連續(xù)10年保持兩位數(shù)的增長速度。（2）住房消費保持較高的增長速度。新建商品房供求關(guān)系基本平衡，：：1，：1；新建商品房與存量房市場的聯(lián)動效應(yīng)明顯。 總體上看，上海房地產(chǎn)市場還有上升空間 房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運行、長平臺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會發(fā)生大的波動。在已竣工的住宅當(dāng)中，％，％，別墅占3％。（2）全省城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，根據(jù)《浙江省城市化發(fā)展綱要》規(guī)定，城市化水平每年提高1～，預(yù)計每年將增加50萬非農(nóng)業(yè)人口，這必將會增加房地產(chǎn)市場的投資和消費需求。 （2）杭州土地供應(yīng)市場穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從1999年開始，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目用地全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式供給。 （6）商品房價格持續(xù)上揚，上漲幅度位于全國城市的前列。 （8）經(jīng)濟(jì)適用房供求錯位，表現(xiàn)在面積過大、價格優(yōu)勢不明顯、供求關(guān)系相對緊張等方面。 （3）從市場需求看，經(jīng)過長期積累的住房消費需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場的日趨活躍，今后商品房供應(yīng)量將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。 （四）北京市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，以增量房市場為主，商品房供銷兩旺，商品房價格走勢平穩(wěn)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，市場競爭有所加劇 （1）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資、新開工面積和竣工面積持續(xù)增長。今年1至5月，％。（6）經(jīng)濟(jì)適用房新開工量和竣工量保持在兩位數(shù)的增長幅度，但占市場總量的份額仍然偏校（7）市場中高價位商品住宅結(jié)構(gòu)性過剩，中低價位的商品住宅結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象依然存在。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長，外省市一些有實力的民營開發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場，對市場影響很大，競爭加劇。（6）商品房價格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，總體價格會稍有回落。（2）土地供應(yīng)量和商品房上市量得到較好控制，新開工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。 廣州房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步發(fā)展的同時，經(jīng)過供需調(diào)整，將更加理性和成熟 （1）廣州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在實施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識經(jīng)濟(jì)、信息產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間，房地產(chǎn)投資和開發(fā)還將穩(wěn)步增長。（4）房地產(chǎn)市場競爭激烈，民營企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來的最低水平。（2）出臺鼓勵政策，培育市場購買力，擴(kuò)大市場需求；降低商品房契稅，實行購房支出抵扣所得稅政策；擴(kuò)大空置房政策享受范圍，幫助開發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級市場，形成梯次消費。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（6）商品房空置量有所減少。（4）二手房上市門檻進(jìn)一步降低，中介機構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場形勢總體評價及分析 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)供求關(guān)系的總和 分析供求關(guān)系，評價市場形勢，首先，要看供給與需求之間的關(guān)系。六市一省的房地產(chǎn)市場走勢很大程度上代表著全國的發(fā)展態(tài)勢。 住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。1998年之前，在商品房的購房者中，個人購房僅占一半左右，而到目前為止，個人購房已占9成以上?？梢灶A(yù)測：這種快速轉(zhuǎn)軌促進(jìn)的快速發(fā)展房地產(chǎn)市場態(tài)勢還將繼續(xù)一個階段。 但要注意的是，從1998年以來，每年全國商品房的竣工面積均多于銷售面積六七千萬平方米（如：，）。供求關(guān)系正在進(jìn)一步合理調(diào)整。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現(xiàn)為最熱，今年1至5月，％，％，甚至出現(xiàn)了“賣得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現(xiàn)象。 城市的房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展，取決于多方面的因素。上海的房地產(chǎn)市場活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓勵居民住房消費的政策和措施，尤其是二手房市場活躍，住房金融服務(wù)到位，因而出現(xiàn)了廣大居民的購房熱。主要指產(chǎn)品的供求情況。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長，廣州的樓盤品質(zhì)一年比一年好，但是從1996年以來，商品房總體價格一直是穩(wěn)中有降，％，％。造成這種情況的主要原因是前幾年增長速度快，基數(shù)大，造成多年來的供大于求。以北京為例，既存在中、高檔價位的商品住宅供大于求，有結(jié)構(gòu)性過剩的問題，更存在中、低檔價位的商品住宅供不應(yīng)求，有結(jié)構(gòu)性短缺的問題?！按涑恰苯?jīng)濟(jì)適用房正適合這種消費能力需求。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在增量交易上，就是要大力發(fā)展適合中低收入家庭住房消費支付能力的經(jīng)濟(jì)適用房，或者是中等收入家庭能買得起的商品住宅。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整必須適應(yīng)各種不同住房消費者的需求。由于一二手房的聯(lián)動，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量＋二手房交易量）達(dá)到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數(shù)始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質(zhì)在很快提升（即提高品質(zhì)）；三是各地都在開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 我們認(rèn)為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。在市場經(jīng)濟(jì)下，決定房價升降的主要因素是供求關(guān)系。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟(jì)適用房大量銷售了，就會導(dǎo)致該時間段平均房價的跌落。我們發(fā)現(xiàn)在上海，居民認(rèn)為房價太高的呼聲比北京少得多。有的地區(qū)土地供應(yīng)過量，大面積囤積土地現(xiàn)象又有抬頭跡象。分析杭州樓市紅火的原因，一是經(jīng)濟(jì)支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動效應(yīng)。我們不希望中國樓市出現(xiàn)過熱和泡沫。這種投資房地產(chǎn)購買行為與自用房地產(chǎn)的購買行為是不同的，自用者是實際需求，投資者是虛擬需求。因此，在歡迎、鼓勵人們投資房地產(chǎn)的同時要謹(jǐn)防“炒樓者”的大量入市，要更謹(jǐn)防不要讓“炒樓者”主導(dǎo)樓市。 但是，中國房地產(chǎn)市場也明顯地表現(xiàn)出真正在發(fā)育中的特點。因為秩序不好會損害消費者的利益，會影響消費者的投資和消費，缺乏誠信，會妨礙消費，影響房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展。（本文有刪節(jié)）14 /
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