廣州市某樓盤整體策劃報告書-預覽頁
【正文】 （2）劣勢分析 珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。 項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。對手三：天一莊：由12幢高層組成：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的7～18層 ：天然高臺全封閉綠色小區(qū) 格：5019～5802元/m2，均價5393元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買家購買；②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設，且內(nèi)部配套設施齊全，樓盤棕合質(zhì)素高，升值潛力大；③能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c，因應采用獨特設計，令本樓盤擁有鮮明賣點；④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時又可享受便利之交通。1．5．項目周邊配套狀況①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學③小學：昌樂小學④銀行：中國建設銀行⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。項目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。由于員村一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。通過融合項目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進成交。2．項目市場定位2．1市場定位員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本項目的區(qū)域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。在下述項目建議中會逐一闡述。項目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點訴求。隨著地鐵一號線的開通，交通網(wǎng)絡已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。分析：這批人在當?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟實惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。分析：由于不滿現(xiàn)時的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域為此類人之首選。2)安居保值：高薪收入階層（含個體戶及現(xiàn)時租屋人士）。 年齡層次：中青年人為主（30~50歲） 家庭結(jié)構(gòu)：三~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分中高等級經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款10萬元以上消費等級10萬~50萬元消費水準精品型消費購屋心態(tài)1）環(huán)境偏好——治安良好，相對恬靜，且有安全保障之住家。5）舊屋換新屋。⑵戶外廣告設置戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。⑵為本案住宅造勢目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。3．2．促銷手段建議敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。根據(jù)項目的實際情況，建議如下：⑴贈送一年管理費針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交⑵贈送一年天河公園門票提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。若發(fā)展商對自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質(zhì)量**維護”，可大大增強客戶的信心。4．⑴廣州日報廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，發(fā)行量50萬份/日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤附近做指示路牌②巴士車身廣告③樓盤工地周邊圍墻廣告④地鐵口、公交車站的燈箱廣告利用戶外廣告的長期效應為項目營造市場效應和區(qū)域氛圍。．競爭對手分析高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當中，競爭日趨激烈：從風格獨特的設計、配套設施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務求令到消費者解囊認購。短期內(nèi)建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。4．4廣告宣傳推廣策略 項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。但配合了具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活……一點點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑造于買家的面前，以引起買家的共鳴。媒介選擇 報紙《廣州日報》、《羊城晚報》 電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔 電臺廣州二臺、羊城交通臺方 案 說 明此次策劃提案提供了本項目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個大的框架，許多細節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進一步充實完善，其中主要有： 報紙、樓書等的重新創(chuàng)作設計 公關(guān)活動的專項活動提案 各媒介投入廣告的具體時間及版位結(jié)束語就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設計而言，結(jié)合適當?shù)膬r格定位，理應能夠保持一定的銷售業(yè)績。17 / 17
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