工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 級項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。地理位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)品輻射范圍等直接影響物業(yè)價(jià)格。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產(chǎn)房可以對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和就業(yè)起到持續(xù)拉動(dòng)作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會(huì)有相關(guān)優(yōu)惠政策。開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)展面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，一方面，國家宏觀政策加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。只有100至200公頃，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同時(shí)，國內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機(jī)遇。（2）國家的調(diào)控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供需缺口工業(yè)房地產(chǎn)的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對具體利用方式作了嚴(yán)格的規(guī)定，工業(yè)房地產(chǎn)的功能和供給都要隨政府政策導(dǎo)向而動(dòng)，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產(chǎn)的供給。我們認(rèn)為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。國家級開發(fā)區(qū)確需擴(kuò)建的，需報(bào)國務(wù)院審批。鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。 這就和招拍掛措施一起嚴(yán)格控制了工業(yè)用地出讓價(jià)格。這樣實(shí)際上就是收回了省級以下政府的土地審批權(quán)，終結(jié)了地方政府為了吸引投資而低價(jià)甚至零價(jià)格出讓工業(yè)用地的可能4. 發(fā)展趨勢 工業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)共同高速發(fā)展相關(guān)資料顯示，工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。 工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲（1）政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。隨著我國工業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預(yù)見，工業(yè)地價(jià)未來將大幅上漲。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國內(nèi)地一系列投資，實(shí)際上還是一種著眼于具體項(xiàng)目的公司經(jīng)營方式，而不是立足于為投資者理財(cái)?shù)幕鸩僮鞣绞健? 國內(nèi)六大區(qū)域開始成為各跨國企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。 工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展重點(diǎn)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 在國家出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級政府將會(huì)限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。（1）營業(yè)總收入突破4萬億元2006年，國家高新區(qū)列入統(tǒng)計(jì)的企業(yè)有45000家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)有32000家，營業(yè)收入超億元企業(yè)達(dá)3500家，外商投資企業(yè)（含港澳臺(tái)企業(yè)）5000家，年末從業(yè)人員達(dá)到540萬人。（3）高新區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤保持平穩(wěn)2006年國家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)利潤中，大部分高新區(qū)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的增長。（4）高新區(qū)企業(yè)出口勢頭強(qiáng)勁，高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地優(yōu)勢明顯，%；占全國外貿(mào)出口（7620億美元）%。 16 / 1
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1