工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報告(文件)
【正文】 用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準”。省級政府將對城市建設(shè)用地負總責。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產(chǎn)也將高速成長。 （2）工業(yè)項目的建設(shè)和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標準，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。在麥格理的計劃中，康橋項目可能也會被打包上市，進行融資，以求更大的投資資本。 投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機構(gòu)，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。開發(fā)區(qū)在中國的經(jīng)濟發(fā)展中充當了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進外資，產(chǎn)業(yè)升級等角色，在促進產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟發(fā)展，解決就業(yè)的同時，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。2006年是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實施“十一五”發(fā)展規(guī)劃的開局之年，53個國家高新區(qū)主要經(jīng)濟指標都實現(xiàn)了快速、穩(wěn)定的增長。超過200億元以上的高新區(qū)有上海、北京、蘇州、無錫、深圳、武漢、成都、西安、長春、南京、天津，%。2006年上繳稅額居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，；?？梢钥闯?，國家高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯增強，技術(shù)創(chuàng)新能力逐步提升，在地方經(jīng)濟發(fā)展中已確立了龍頭地位，成為未來工業(yè)地產(chǎn)的重點發(fā)展區(qū)域。全年出口100億美元以上的高新區(qū)有蘇州高新區(qū)、上海張江高新區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和無錫高新區(qū)。凈利潤居首位的是中關(guān)村科技園區(qū)，；；。53個國家高新區(qū)營業(yè)總收入突破4萬億元，比上年增加7902億元。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代”但近年內(nèi)地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實行的REITs做準備。 這些海外基金通常的做法是打包上市，擴大資本，進行更大的投資。圖：1995年2006年工業(yè)增加值 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新 2005年年末，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機場的物流地產(chǎn)項目，再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對上海物流地產(chǎn)項目的升溫其實還僅僅是一個開始。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進行調(diào)配。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP 貢獻在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對本國GDP 貢獻也超出了30％。國土資源部為落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》精神，經(jīng)國務(wù)院同意，對報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地審批方式作出的重大調(diào)整。國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的標準制定，并將工業(yè)用地最低價標準制定權(quán)將從地方政府收歸中央。國務(wù)院《關(guān)于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》對各類開發(fā)區(qū)進行全面清查，并對清查內(nèi)容進行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎(chǔ)上進行整頓規(guī)范。 時間政策重點內(nèi)容 國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)、嚴禁違法下放土地審批權(quán)、嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品房開發(fā)。下表國家最近幾年出臺的工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策的出臺將大大提高現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)的投資價值。
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