【正文】 ，一些非法業(yè)主不分白天、黑夜裝卸貨物，給居民區(qū)帶來了諸多隱患和不安全因素。許多貨運經(jīng)營戶是典型的”三合一∥檔口——集生活、工作、倉庫三者于一體，衛(wèi)生、環(huán)保、安全條件級差，嚴重存在消防隱患。根據(jù)以上情況，臨沂急需興建一個現(xiàn)代化的綜合性物流園區(qū)，來解決目前出現(xiàn)的問題，使臨沂市的物流產(chǎn)業(yè)走人健康發(fā)展的道路。對物流運作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產(chǎn)活動。實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。這些國家物流成本占國內(nèi)生產(chǎn)毛額的百分比而言，美國為10％，日本為14％，英國為10．6％，法國為11．1％，意大利和荷蘭均為11．3％，德國為13％，西班牙為11．5％，均居世界領先地位。供應鏈是現(xiàn)代物流管理的重要特征，也是現(xiàn)代物流的核心理論和技術(shù)所在。二、國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應和宣傳效應，中國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。占地二十五公頃，包括航空物流、貨物代理及配送；西部港區(qū)物流園區(qū)。占地四十公頃，主要功能為陸路口岸貨運中轉(zhuǎn)及集裝箱接駁；筍崗——清水河物流園區(qū)。( 2)東莞常平物流園區(qū)東莞是珠江三角洲對外經(jīng)濟最為活躍的城市，外貿(mào)進出口額在中國城市中名列前茅。長江三角洲地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展的推動下，上海市區(qū)面積近20年得到大幅度擴展，從80年代初的450平方公里左右到90年代的700平方公里，預計到2020年將達到1 500平方公里，中心區(qū)將達到600平方公里。(1)西南物流園區(qū)規(guī)劃中的西南物流園區(qū)將位于閔行區(qū)，以上海市與南方各省市物流為主要服務對象，以滬杭高速公路、鐵路和公路國道為依托，以上海市浦西地區(qū)西南方向物流主要服務對象，建設現(xiàn)代化物流系統(tǒng)。三、國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局物流園區(qū)的功能和服務特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。(1)日本的經(jīng)驗在經(jīng)濟發(fā)達國家中，日本的物流園區(qū)建設歷史稍長，在建設中積累了一定的經(jīng)驗，其基本做法是：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設施配套及投資環(huán)境(2)德國的經(jīng)驗德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設，公司化經(jīng)營管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式，其基本做法是：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設；企業(yè)化經(jīng)營管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營物流園區(qū)的發(fā)展前景物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟和社會效益，主要表現(xiàn)在減輕了物流對城市交通的壓力，減小了物流對城市環(huán)境的不利影響，提高了物流經(jīng)營的規(guī)模效益，滿足了倉庫建設大型化發(fā)展趨勢和貨物聯(lián)運發(fā)展的需求。一是物流總成本仍然偏高；二是專業(yè)化物流企業(yè)少、服務水平低；三是區(qū)域發(fā)展還很不平衡；四是物流基礎設施建設還不能適應物流發(fā)展的需要。據(jù)《2006年中國最具競爭力50強物流企業(yè)排序》統(tǒng)計結(jié)果顯示，營業(yè)收入超過100億元的有4家，超過50億元的有8家，超過10億元的有34家，排名第50位的為3．5億元，比2005年的第50位增加了1億元。但目前我國物流業(yè)發(fā)展仍然處于初級階段，粗放式經(jīng)營的格局尚未從根本上改變，社會化物流的有效需求不足和適應企業(yè)需要的物流供應服務能力不夠的問題同時存在；地區(qū)之間、行業(yè)之間、品種之間物流發(fā)展不平衡的問題還比較突出；已經(jīng)出臺的政策措施需要進一步落實，新的問題需要創(chuàng)造相應的制度和政策環(huán)境來解決。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。物流總量不斷增加物流基礎設施建設步伐加快物流園區(qū)和貨運場站建設進入了新時期，全部建成和在建的物流園區(qū)67個，等級貨運站發(fā)展到494個。商貿(mào)物流配送快速發(fā)展物流科技與裝備水平有較大提高物流教育與培訓取得成果二、山東省物流發(fā)展的內(nèi)外因素區(qū)位優(yōu)勢：得天獨厚的有利條件，物流輻射面大，發(fā)展腹地廣闊。企業(yè)物流：總結(jié)優(yōu)化企業(yè)物流管理的路子，為企業(yè)流程再造提供成功的案例。三是物流企業(yè)集約化、規(guī)?；潭忍岣?，可持續(xù)發(fā)展能力增強。七是物流業(yè)平均利潤水平下降。發(fā)展現(xiàn)代物流的指導思想山東省委提出提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的宏偉目標，以行業(yè)需求為導向，整合資源，加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點等基礎設施建設；指導運輸、倉儲、貨代等傳統(tǒng)行業(yè)進行升級改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育第三方物流企業(yè)集團；對企業(yè)內(nèi)部物流流程進行再造，建立企業(yè)物流管理機制；加快中心城市現(xiàn)代物流設施和經(jīng)營網(wǎng)絡建設；努力構(gòu)筑現(xiàn)代物流服務體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為山東省服務業(yè)的重要支柱。(3)物流網(wǎng)絡規(guī)劃重點一是加快青島、煙臺、日照三大港口建設。(4)物流信息平臺建設物流公共信息平臺建設應以市、行業(yè)、大企業(yè)集團的信息系統(tǒng)為基礎，以加快整合信息網(wǎng)絡資源為重點，逐步擴大信息平臺的信息量和用戶群，向全省性的公共物流信息平臺過渡。物流相關行業(yè)數(shù)量多，產(chǎn)出大，交通運輸業(yè)占據(jù)主導地位。物流投資呈多元化趨勢，非公有制經(jīng)濟發(fā)展迅速。物流業(yè)管理體制和機制與現(xiàn)代物流的發(fā)展不適應。一是以現(xiàn)代商貿(mào)城建設為契機；二是以物流基地建設為依托；三是把發(fā)展大型企業(yè)物流作為現(xiàn)代物流的重點；四是大力發(fā)展全社會的第三方物流，著力第四方物流研究和實施。物流業(yè)總體規(guī)模將繼續(xù)擴大。物流業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)將進一步調(diào)整優(yōu)化。物流業(yè)加緊向制造業(yè)滲透，一體化的供應鏈管理、物流服務將有較快發(fā)展。2007年，公路“五縱七橫”國道主干線系統(tǒng)建設進入收尾階段，鐵路、民航、水運、管道等基礎設施建設進一步加快，我國綜合交通運輸體系趨于完善。越來越多的跨國公司把采購中心、物流中心建在中國，中國已成為全球供應鏈體系的重要組成部分。經(jīng)過幾年發(fā)展，特別是全國現(xiàn)代物流工作部際聯(lián)席會議制度建立以來，推動物流業(yè)發(fā)展的合力正在形成，許多政策措施進入具體實施階段，2008年我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的體制和政策環(huán)境將繼續(xù)向好的方向發(fā)展。規(guī)劃中的棗臨、東紅兩條高速公路與京滬、日東高速公路基本成“井”字型布置在城市周圍，四條國省道呈“米字型穿越市區(qū)，東南西北四個方向共有大小13個出口，對外公路交通十分便利。臨沂市的鐵路網(wǎng)南下可達長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，北上可聯(lián)系京津等環(huán)渤海發(fā)達地區(qū)，西進可以聯(lián)系西部廣大內(nèi)陸腹地，東出可直達日照港。主要河流為沂河和沭河，臨沂市的內(nèi)河基本不具備通航能力。 ④臨沂市航空現(xiàn)狀(3)從交通運輸增長量看臨沂物流量的增長潛力臨沂交通運輸生產(chǎn)穩(wěn)步增長。(5)從綜合運輸體系方面看臨沂物流的發(fā)展?jié)摿ΜF(xiàn)代綜合運輸體系是由多種運輸方式共同組成的有機整體，各種運輸方式間存在很強的互補性和相互依賴性?！敖y(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分層負責、聯(lián)合建設”的以地方為主的建設方針，既較好地發(fā)揮了國家宏觀調(diào)控和重點引導的作用，又充分調(diào)動了各方建設公路的積極性，對指導公路建設、實現(xiàn)公路交通跨越式發(fā)展起了重要作用?？紤]到上述因素，在本次可行性研究中，將臨沂市物流服務總量限定為臨沂市范圍內(nèi)發(fā)生的物流服務需求量?；拘问揭赃\輸、倉儲與信息為基本服務手段，結(jié)合城市配送、城際快遞、地區(qū)分撥、多式聯(lián)運、簡易加工、服務代理等基本服務形式。臨沂市在《臨沂市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中提出：力爭到2010年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重由“十五”末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由 “十五”末的20％下降到15％，物流產(chǎn)業(yè)增加值達到500億元，年均增長幅度高于全市生產(chǎn)總值2個百分點。電子及通信設備制造業(yè)外包比例最高，達到88％。而在國內(nèi)活動中，物流外包的主要領域是道路運輸和列車運輸。前者由于具有現(xiàn)代化的經(jīng)營理念，傾向于把物流業(yè)務外包；后者由于自身實力有限，不具備白營物流業(yè)務的能力，只能選擇把物流業(yè)務外包。以信息技術(shù)和綜合資源，強化本項目的優(yōu)勢；四、項目招商策略 周密策劃，步步為營，親商龍頭，安商龍身 設計內(nèi)容，誠信收費，巧定政策，實現(xiàn)目標4．4項目建設的SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢現(xiàn)代物流業(yè)被經(jīng)濟學家稱為繼勞動力、自然資源之后的“第三利潤源泉，被稱為二十一世紀“朝陽產(chǎn)業(yè)，成為二十一世紀中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個熱點，愈來愈引起政府和企業(yè)界的廣泛關注。區(qū)位優(yōu)勢項目所在地臨沂市莒南縣位于山東省的東南部，東部連接日照，地近黃海，西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊，近鄰江蘇和河南，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是商家必爭之地。臨沂批發(fā)城交易額425億元，居全國同類綜合批發(fā)市場前三位。自然條件優(yōu)勢莒南縣屬于溫帶季風大陸型氣候，四季分明，雨量充沛，氣侯溫和，全年平均氣溫14．1℃，極端最高氣溫36．5℃，最低氣溫一11．1℃，年降水量849毫米，全年無霜期200天以上。策劃優(yōu)勢項目從開發(fā)理念到物流園區(qū)選址以及規(guī)劃設計，處處體現(xiàn)超前領先的思路。 1資金優(yōu)勢臨沂裕恒恒運物流有限公司經(jīng)濟實力雄厚，為本項目的建設可以提供充足的資金。1裝備優(yōu)勢發(fā)展特點臨沂裕恒恒運國際物流城將現(xiàn)代化的辦公用房、倉庫、裝卸設備、保證全天候作業(yè)，以及采用先進的智能門檻、無限射頻技術(shù)、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)。1規(guī)模優(yōu)勢，將形成一個規(guī)模大、配套齊、品質(zhì)高的現(xiàn)代服務物流業(yè)集聚地，為企業(yè)發(fā)展提供強大支持。2服務優(yōu)勢臨沂裕恒恒運國際物流城經(jīng)過多年的實踐，加上具有深厚的理論功底和實踐經(jīng)驗及最多成功的案例尤其是對物流園區(qū)研究有較深造詣的法布勞格物流咨詢機構(gòu)作天源物流園的全程策劃顧問，已經(jīng)非常了解園區(qū)發(fā)展和客戶的需求，為了更好的服務客戶，在法布勞格物流咨詢劃機構(gòu)的培訓下，將組建一支的高素質(zhì)的客戶服務隊伍，為每一位客戶提供全方位、一條龍、一站式的五星級服務。2抵御風險優(yōu)勢本項目屬于物流，此類行業(yè)抗風險優(yōu)勢明顯，項目整體規(guī)模大，具有不可比擬的市場風險抵抗力，可為用戶分擔風險，有利于用戶風險轉(zhuǎn)移。通過實施嚴格的“供應鏈管理系統(tǒng)，嚴把物流成本關，在保證質(zhì)量的前提下，能夠為客戶提供物流成本構(gòu)成信息，加之嚴格的內(nèi)部管理和低廉的成本費用，其經(jīng)濟效益普遍優(yōu)于其它同行企業(yè)，能夠讓客戶享受到物美價廉的服務。臨沂的真正意義上的現(xiàn)代化物流園區(qū)尚未形成，項目入市時，主要競爭對手尚沒有正式啟動，為本項目的成功營銷創(chuàng)造了市場機會，使本項目的市場競爭降到了最低程度。第五章 項目總體發(fā)展構(gòu)想與發(fā)展戰(zhàn)略5．1項目整體發(fā)展結(jié)構(gòu)構(gòu)想一、物流園區(qū)的內(nèi)涵關于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國內(nèi)尚無明確和統(tǒng)一的定義，即使是在《國家標準物流術(shù)語》中，也僅對物流中心、配送中心進行了界定。物流園區(qū)在功能上首先是物流的核心內(nèi)涵所含蓋的物流服務組織與物流運作管理的功能，即物流活動所必須具備的存儲、運輸、裝卸、簡單流通加工等功能，但與傳統(tǒng)的貨物運輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個要素要具有高科技、高效率特征。如集裝箱運輸樞紐、零擔貨物運輸場站、貨運配載場站等；物流中心。集疏中轉(zhuǎn)。倉儲保管GIS) (2)物流延伸服務功能金融配套服務(金融、保險、結(jié)算、擔保等)法律援助服務(法律支持、援助、事故處理等)三、臨沂裕恒恒運國際物流城發(fā)展原則物流園區(qū)的開發(fā)、建設過程是一個不斷發(fā)展、不斷完善和市場逐步拓展的過程。(2)必須有利于解決物流節(jié)點功能及布局上存在的問題在臨沂裕恒恒運國際物流城的建設中，必須遵循有利于合理解決臨沂及山東省范圍內(nèi)物流節(jié)點在功能和布局方面存在的問題的原則，一切圍繞功能和布局進行建設，克服短期、短視思維，也要克服貪大求全和盲目借鑒的行為，以便發(fā)揮物流節(jié)點在物流組織化進程推進中的作用。四、臨沂裕恒恒運國際物流城發(fā)展指導思想臨沂裕恒恒運國際物流城發(fā)展的指導思想的核心就是按照園區(qū)建設、運營的原則推進其發(fā)展。確立正確的物流發(fā)展環(huán)境建設的指導思想將對臨沂市物流的發(fā)展產(chǎn)生重要的支持作用與引導作用：5．2項目發(fā)展戰(zhàn)略目標鑒于臨沂裕恒恒運國際物流城的戰(zhàn)略價值，按照園區(qū)建設的原則和指導思想，臨沂裕恒恒運國際城流園在發(fā)展戰(zhàn)略上應從臨沂市、山東省、區(qū)域結(jié)合部、區(qū)域交通運輸樞紐和物流帶動產(chǎn)業(yè)開發(fā)等5個方面進行目標定位。物流園區(qū)的開發(fā)模式的正確選擇，對最終園區(qū)項目的開發(fā)成功，具有重要的作用和意義。(1)建立完善且功能齊全的服務系統(tǒng)(2)建設現(xiàn)代化的物流信息服務與監(jiān)控系統(tǒng)(3)建立綜合運輸服務系統(tǒng)(4)建立園區(qū)倉儲服務系統(tǒng)市場建設與運營體制戰(zhàn)略臨沂裕恒恒運國際物流城建設必須充分考慮所在地區(qū)及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平現(xiàn)狀，在選定的發(fā)展模式和相應的政策支持下，確立適應園區(qū)發(fā)展需要的建設及運營體制。臨沂裕恒恒運國際物流城的總體規(guī)劃和規(guī)劃方案的實施組織：園區(qū)內(nèi)企業(yè)、行業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)與事務性管理；(2)建立市場微觀開放的建設、運營管理體制物流園區(qū)宏觀管理機構(gòu)的建立，按照發(fā)展規(guī)劃進行實施和建設提供了體制保障，為了提高園區(qū)開發(fā)建設的效率和便于未來的符合經(jīng)濟規(guī)律的運作，必須在微觀建設與運營管理上實行開放，要以園區(qū)總體建設目標為開發(fā)調(diào)控依據(jù)，在園區(qū)內(nèi)實行企業(yè)自主建設和運營的體制。具有倉庫建設能力和提供具有現(xiàn)代物流運作服務的倉儲企業(yè)：依托航空運輸或高速公路進行區(qū)域及城問服務的快運企業(yè)；因此，僅靠園區(qū)建設和管理的機構(gòu)及相關企業(yè)的努力是不夠的，必須從改善園區(qū)發(fā)展的綜合條件入手，通過相關政策和園區(qū)建設涉及的各有關部門的支持和配合，協(xié)調(diào)組織。②積極改善物流發(fā)展的政策環(huán)境現(xiàn)代物流的發(fā)展是在既有的政策條件下進行的，由于既有政策客觀上存在與物流發(fā)展不相適應的方面，而且也缺乏對物流發(fā)展具有促進作用和能夠營造物流發(fā)展的環(huán)境的政策舉措，必須很好解決物流發(fā)展的政策問題，特別是園區(qū)用地政策、政府投資及園區(qū)融資政策、與物流經(jīng)營特點和產(chǎn)業(yè)成長期培育相適應的稅收優(yōu)惠政策和產(chǎn)業(yè)扶持政策等，以便改善臨沂現(xiàn)代物流發(fā)展的政策環(huán)境。中期規(guī)模建設實施和后期完善建設實施等三個建設實施階