【正文】 林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價(jià)約在1500—1800元/平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢(shì)頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。如板梅大道即將加寬貫通、廣場(chǎng)大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購(gòu)房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且在此期間消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理，且大盤所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競(jìng)爭(zhēng)和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹立方面具備資金優(yōu)勢(shì)，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤(rùn)得到保障。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開發(fā)商要使自已的樓盤暢銷，在建設(shè)與營(yíng)銷過(guò)程中必須增加創(chuàng)新要素，增加成本成為必然，在保證開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的前提下，商品房?jī)r(jià)格的提升也是必然的。人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過(guò)程，龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)也是同樣的道理。會(huì)所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場(chǎng)關(guān)注，已經(jīng)成為了項(xiàng)目推廣上的賣點(diǎn)。市場(chǎng)的形成融匯著相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的存在也是市場(chǎng)替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)替代相結(jié)合的。第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場(chǎng)等；第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）；第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬(wàn)科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨園、四季花城、金地龍華項(xiàng)目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān)物業(yè)等）；總體上講，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)存在區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)即為以上幾種替代競(jìng)爭(zhēng)，而區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則體現(xiàn)在銷售價(jià)格、樓盤質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料:㈠⒈ 地理位置：本項(xiàng)目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對(duì)面，距梅林關(guān)口不到3公里。不可否認(rèn)，地段的好壞可以影響到項(xiàng)目開發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個(gè)項(xiàng)目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準(zhǔn)確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠(yuǎn)超過(guò)“地段”這一因素所帶來(lái)的利潤(rùn)比，在創(chuàng)建好的項(xiàng)目的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的利潤(rùn)價(jià)值。具體來(lái)講可以從本地塊周邊四個(gè)方位來(lái)進(jìn)行分析：1. 東面本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。㈡⒉ 地塊整體環(huán)境分析在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個(gè)方面來(lái)考慮：1. 空氣質(zhì)量狀況分析由于項(xiàng)目周邊幾乎四個(gè)方位皆有廠房的影響，因此就空氣質(zhì)量來(lái)說(shuō)不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因；2. 水質(zhì)污染狀況分析民治片區(qū)的居民生活用水主要來(lái)自附近的民治水庫(kù)，相對(duì)于如長(zhǎng)嶺皮水庫(kù)、牛嘴子水庫(kù)來(lái)說(shuō)可能會(huì)受到周邊工業(yè)廠房的影響；3. 綠色植被狀況分析民治片區(qū)由于靠近關(guān)口，相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)劃開發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對(duì)比較缺乏，且又無(wú)綠化廣場(chǎng)等場(chǎng)所，由此可能會(huì)降低本片區(qū)的居住喜好度；4. 噪音污染狀況分析從項(xiàng)目的位置上來(lái)看，地塊基本上遠(yuǎn)離了幾條主要交通干道，交通的噪音不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時(shí)，機(jī)器的運(yùn)作可能會(huì)帶來(lái)一些不利；5. 周邊治安狀況分析深圳向來(lái)都有這么一個(gè)觀念，認(rèn)為“關(guān)外治安肯定比關(guān)內(nèi)差”，不可否認(rèn)：由于關(guān)外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來(lái)人員相對(duì)要難以管理和復(fù)雜得多，這一點(diǎn)，龍華、布吉等地相對(duì)可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來(lái)加強(qiáng)了。㈢、項(xiàng)目定位分析建議深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：☆ 住宅類物業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時(shí)，一批較大型樓盤將起到主導(dǎo)市場(chǎng)的作用，小型樓盤占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變；☆ 城市空心化是一種必然趨勢(shì)，城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；☆ 白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開始成為住宅市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體；☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場(chǎng)的需要走勢(shì)來(lái)定位產(chǎn)品是最重要的。深圳都市白領(lǐng)收入狀況：根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對(duì)深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。主流購(gòu)房者的單價(jià)承受力：2. 龍華（特別是關(guān)口）項(xiàng)目啟動(dòng)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及可能性。② 大盤優(yōu)勢(shì)：15萬(wàn)多平米的占地面積，28萬(wàn)平方米的總建筑面積，完全滿足關(guān)內(nèi)客戶“去龍華就住大社區(qū)”的心理，同時(shí)在生活基本配套方面也具備“自給自足”的可能。1. 客戶定位的年輕化，對(duì)品牌的要求也偏向于對(duì)時(shí)尚、個(gè)性、品位的追求；2. 大盤的發(fā)展方向，無(wú)法象小項(xiàng)目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當(dāng)?shù)钠放菩蜗髞?lái)進(jìn)行包裝；3. 本片區(qū)（龍華市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)的多元化，促使本項(xiàng)目的開發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶眼球。景觀創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀交通狀況54300、31315253620等多路公交通過(guò)周邊配套周邊配套欠缺內(nèi)部配套社區(qū)內(nèi)配套一應(yīng)俱全；包括：300米商業(yè)街具備基本日常生活服務(wù)配套；會(huì)所設(shè)施齊全，包括文體設(shè)施、健康服務(wù)中心；教育設(shè)施：幼兒園、小學(xué)；其它：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、風(fēng)味食街等；交樓標(biāo)準(zhǔn)基本裝修戶型主力戶型為：三房二廳87112平方米，占總套數(shù)比例近80%，其中以100—110平方米戶型為最多；二房7075平方米，近20%，另有少量四房120170平方米戶型。點(diǎn)評(píng)萬(wàn)科在一塊原“不被人看好”，地處關(guān)外，原來(lái)基本無(wú)配套設(shè)施，交通不便的區(qū)域開發(fā)了一個(gè)高質(zhì)素的大規(guī)模項(xiàng)目，并成功引導(dǎo)市場(chǎng)，吸引了大量關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)階層來(lái)此置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成功。景觀十二個(gè)風(fēng)光組團(tuán)交通狀況302公交總站、300、370等十多條中小巴經(jīng)過(guò)周邊配套距傳統(tǒng)商業(yè)中心——人民路700米，超市、銀行、郵局等內(nèi)部配套社區(qū)超市、肉菜市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、草地羽毛球場(chǎng)、老年兒童活動(dòng)中心、會(huì)所、景觀式游泳池等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚房戶型主力戶型為：二、三、四房，面積63120平方米，空中TOWHOUSE面積150平方米左右。銷售狀況片區(qū)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，一期銷售已近八成。當(dāng)然，它的目標(biāo)也基本上沒(méi)定有市內(nèi)。1. 項(xiàng)目整體定位分析建議建議：將項(xiàng)目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。因此，僅憑這兩方面因素來(lái)考慮，本項(xiàng)目就不具備做成尊貴精品住宅區(qū)，更談不上是做豪宅了。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當(dāng)然，最主要還是市場(chǎng)的消化能力。作為關(guān)外大面積地塊的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，由于其本身面積的優(yōu)勢(shì)以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會(huì)采用高層的建筑類型，而基本上都是以多層、小高層（5—12層）為主，高層僅僅是起到一個(gè)增強(qiáng)建筑層次的一個(gè)輔助作用，當(dāng)然，最大因素還是客戶的需求影響。由于本項(xiàng)目客戶主要定位在以關(guān)內(nèi)為主，因此，在戶型設(shè)計(jì)上也必須迎合主流購(gòu)房客戶的整體需求及綜合走勢(shì)來(lái)予以確定。㈣、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路項(xiàng)目3地塊（一期）數(shù)據(jù)資料：占地面積：（分8個(gè)小組團(tuán)開發(fā)建設(shè)）計(jì)容積率（）建筑面積： 其中：住宅59916M 商業(yè)：12976M 總戶數(shù)：616戶 其中：二房一廳一衛(wèi)（65平米） 24套 %二房二廳二衛(wèi)（～） 168套 %三房二廳一衛(wèi)（～） 104套 %三房二廳二衛(wèi)（～） 144套 %四房二廳二衛(wèi)（～） 152套 %復(fù)式 （） 24套 %根據(jù)以上部分?jǐn)?shù)據(jù)，以及結(jié)合我們對(duì)本項(xiàng)目的客戶定位、品牌定位、產(chǎn)品定位等因素綜合分析，我們將從一期整體開發(fā)流程、戶型解決、園林設(shè)計(jì)建議三個(gè)方面提出具體看法。 綜合分析現(xiàn)一期的戶型設(shè)置及比例情況來(lái)看：戶型的設(shè)置跨度很大，從二房一廳一衛(wèi)到四房二廳二衛(wèi)到復(fù)式，（㎡）戶型的偏重方向不明顯，造成主次客戶概念淡化的弱勢(shì)，且面積在100平方為以上（非主流購(gòu)房客戶對(duì)面積的要求）占了近52%，即320套。2. 后幾期的開發(fā)建設(shè)在戶型上建議以中小戶型（二房及小三房，面積5095㎡）為主，全面啟動(dòng)關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)買，縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期。㈤⒈ 建筑整體布局建議后期高層建筑的分?jǐn)?，避免影響小區(qū)內(nèi)部園林的通透性；具體有：1. 2地塊東南處二棟11層小高層，可能會(huì)形成被兩邊高層圍合的局面，造成銷售上的隱患，可考慮將其與4地塊西北處二棟18層高層對(duì)換位置；2. 4地塊就目前的情況來(lái)看，必定將成為小區(qū)的中心景觀，因此，其間的小高層及高層盡量分?jǐn)偟?和2地塊周邊區(qū)域，以小高層或高層來(lái)彌補(bǔ)容積率（特別是4地塊東北處那棟11層小高層，將會(huì)大大影響到整個(gè)小區(qū)的開闊性）；，避免造成“圍城”小區(qū)，增強(qiáng)與外部空間的通透性，同時(shí)也可以起到強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的規(guī)模效用。五、后序 此次由于時(shí)間的倉(cāng)促以及未能與貴公司作更為深入的交流探討，致使在本項(xiàng)目的發(fā)展建議上難免顯得有些粗略；相信，在能夠與貴公司達(dá)成友好合作后，建華地產(chǎn)“開拓創(chuàng)新、腳踏實(shí)地”的工作作風(fēng)必將為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)贏得一定市場(chǎng)，創(chuàng)造佳績(jī)！ 36 / 36