【正文】 林關口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價約在1500—1800元/平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。另外，布吉地產(chǎn)實力雄厚，勢頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。如板梅大道即將加寬貫通、廣場大道的興建鋪設梅龍路建設指日可待等，將關外龍華片區(qū)物業(yè)及關內(nèi)房地產(chǎn)市場更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場紐帶的真正形成奠定了基礎。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對欲在龍華購房的消費者形成巨大的消費心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當長的時間，而且在此期間消費者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費心理，且大盤所針對的對象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費客戶，競爭和影響范圍不斷擴大，在整體形象推廣和品牌樹立方面具備資金優(yōu)勢，相對轉(zhuǎn)嫁風險系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤得到保障。在激烈的市場競爭中，開發(fā)商要使自已的樓盤暢銷，在建設與營銷過程中必須增加創(chuàng)新要素，增加成本成為必然，在保證開發(fā)商預期利潤的前提下，商品房價格的提升也是必然的。人性化需求是一種以低級向高級演變的過程，龍華房地產(chǎn)市場也是同樣的道理。會所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場關注，已經(jīng)成為了項目推廣上的賣點。市場的形成融匯著相關的競爭，區(qū)域競爭的存在也是市場替代效應產(chǎn)生的，項目片區(qū)未來競爭也就是市場競爭和市場替代相結合的。第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟實用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場等；第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟實用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風和日麗、星光之約等）；第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨園、四季花城、金地龍華項目等以及廣九鐵路莞深沿線相關物業(yè)等）；總體上講，項目片區(qū)未來存在區(qū)內(nèi)競爭與區(qū)內(nèi)外競爭相互結合的狀況，區(qū)內(nèi)競爭即為以上幾種替代競爭，而區(qū)間競爭則體現(xiàn)在銷售價格、樓盤質(zhì)素、交通狀況、配套設施等。四、荔花山莊項目分析及相關建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料:㈠⒈ 地理位置：本項目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對面，距梅林關口不到3公里。不可否認，地段的好壞可以影響到項目開發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個項目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠超過“地段”這一因素所帶來的利潤比，在創(chuàng)建好的項目的同時實現(xiàn)自己的利潤價值。具體來講可以從本地塊周邊四個方位來進行分析：1. 東面本項目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會對項目的開發(fā)建設存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。㈡⒉ 地塊整體環(huán)境分析在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個方面來考慮：1. 空氣質(zhì)量狀況分析由于項目周邊幾乎四個方位皆有廠房的影響，因此就空氣質(zhì)量來說不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因；2. 水質(zhì)污染狀況分析民治片區(qū)的居民生活用水主要來自附近的民治水庫，相對于如長嶺皮水庫、牛嘴子水庫來說可能會受到周邊工業(yè)廠房的影響；3. 綠色植被狀況分析民治片區(qū)由于靠近關口，相對來說規(guī)劃開發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對比較缺乏，且又無綠化廣場等場所，由此可能會降低本片區(qū)的居住喜好度；4. 噪音污染狀況分析從項目的位置上來看，地塊基本上遠離了幾條主要交通干道，交通的噪音不會對本項目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時，機器的運作可能會帶來一些不利；5. 周邊治安狀況分析深圳向來都有這么一個觀念，認為“關外治安肯定比關內(nèi)差”，不可否認：由于關外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來人員相對要難以管理和復雜得多，這一點，龍華、布吉等地相對可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來加強了。㈢、項目定位分析建議深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個發(fā)展趨勢：☆ 住宅類物業(yè)的開發(fā)重點將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時，一批較大型樓盤將起到主導市場的作用，小型樓盤占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變；☆ 城市空心化是一種必然趨勢，城鄉(xiāng)結合部大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；☆ 白領、藍領、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開始成為住宅市場的主流消費群體；☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場的需要走勢來定位產(chǎn)品是最重要的。深圳都市白領收入狀況：根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對深圳白領置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。主流購房者的單價承受力：2. 龍華（特別是關口）項目啟動關內(nèi)市場的優(yōu)勢及可能性。② 大盤優(yōu)勢：15萬多平米的占地面積，28萬平方米的總建筑面積，完全滿足關內(nèi)客戶“去龍華就住大社區(qū)”的心理，同時在生活基本配套方面也具備“自給自足”的可能。1. 客戶定位的年輕化，對品牌的要求也偏向于對時尚、個性、品位的追求；2. 大盤的發(fā)展方向，無法象小項目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當?shù)钠放菩蜗髞磉M行包裝；3. 本片區(qū)（龍華市場）競爭的多元化，促使本項目的開發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶眼球。景觀創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀交通狀況54300、31315253620等多路公交通過周邊配套周邊配套欠缺內(nèi)部配套社區(qū)內(nèi)配套一應俱全；包括：300米商業(yè)街具備基本日常生活服務配套；會所設施齊全，包括文體設施、健康服務中心；教育設施：幼兒園、小學；其它：網(wǎng)球場、籃球場、燒烤場、風味食街等；交樓標準基本裝修戶型主力戶型為：三房二廳87112平方米，占總套數(shù)比例近80%，其中以100—110平方米戶型為最多；二房7075平方米，近20%，另有少量四房120170平方米戶型。點評萬科在一塊原“不被人看好”，地處關外，原來基本無配套設施，交通不便的區(qū)域開發(fā)了一個高質(zhì)素的大規(guī)模項目，并成功引導市場，吸引了大量關內(nèi)工薪白領階層來此置業(yè)，實現(xiàn)了項目的成功。景觀十二個風光組團交通狀況302公交總站、300、370等十多條中小巴經(jīng)過周邊配套距傳統(tǒng)商業(yè)中心——人民路700米，超市、銀行、郵局等內(nèi)部配套社區(qū)超市、肉菜市場、社區(qū)服務中心，網(wǎng)球場、籃球場、迷你高爾夫球場、草地羽毛球場、老年兒童活動中心、會所、景觀式游泳池等交樓標準毛胚房戶型主力戶型為：二、三、四房，面積63120平方米，空中TOWHOUSE面積150平方米左右。銷售狀況片區(qū)市場一大亮點，一期銷售已近八成。當然，它的目標也基本上沒定有市內(nèi)。1. 項目整體定位分析建議建議：將項目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。因此，僅憑這兩方面因素來考慮，本項目就不具備做成尊貴精品住宅區(qū)，更談不上是做豪宅了。在整個項目開發(fā)建設的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當然，最主要還是市場的消化能力。作為關外大面積地塊的開發(fā)建設項目來看，由于其本身面積的優(yōu)勢以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會采用高層的建筑類型，而基本上都是以多層、小高層（5—12層）為主，高層僅僅是起到一個增強建筑層次的一個輔助作用，當然，最大因素還是客戶的需求影響。由于本項目客戶主要定位在以關內(nèi)為主，因此，在戶型設計上也必須迎合主流購房客戶的整體需求及綜合走勢來予以確定。㈣、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路項目3地塊（一期）數(shù)據(jù)資料：占地面積：（分8個小組團開發(fā)建設）計容積率（）建筑面積： 其中：住宅59916M 商業(yè)：12976M 總戶數(shù)：616戶 其中：二房一廳一衛(wèi)（65平米） 24套 %二房二廳二衛(wèi)（～） 168套 %三房二廳一衛(wèi)（～） 104套 %三房二廳二衛(wèi)（～） 144套 %四房二廳二衛(wèi)（～） 152套 %復式 （） 24套 %根據(jù)以上部分數(shù)據(jù)，以及結合我們對本項目的客戶定位、品牌定位、產(chǎn)品定位等因素綜合分析，我們將從一期整體開發(fā)流程、戶型解決、園林設計建議三個方面提出具體看法。 綜合分析現(xiàn)一期的戶型設置及比例情況來看：戶型的設置跨度很大，從二房一廳一衛(wèi)到四房二廳二衛(wèi)到復式，（㎡）戶型的偏重方向不明顯，造成主次客戶概念淡化的弱勢，且面積在100平方為以上（非主流購房客戶對面積的要求）占了近52%，即320套。2. 后幾期的開發(fā)建設在戶型上建議以中小戶型（二房及小三房，面積5095㎡）為主，全面啟動關內(nèi)客戶購買，縮短項目的開發(fā)周期。㈤⒈ 建筑整體布局建議后期高層建筑的分攤，避免影響小區(qū)內(nèi)部園林的通透性；具體有：1. 2地塊東南處二棟11層小高層，可能會形成被兩邊高層圍合的局面，造成銷售上的隱患，可考慮將其與4地塊西北處二棟18層高層對換位置；2. 4地塊就目前的情況來看，必定將成為小區(qū)的中心景觀，因此，其間的小高層及高層盡量分攤到1和2地塊周邊區(qū)域，以小高層或高層來彌補容積率（特別是4地塊東北處那棟11層小高層，將會大大影響到整個小區(qū)的開闊性）；，避免造成“圍城”小區(qū)，增強與外部空間的通透性，同時也可以起到強調(diào)本項目的規(guī)模效用。五、后序 此次由于時間的倉促以及未能與貴公司作更為深入的交流探討，致使在本項目的發(fā)展建議上難免顯得有些粗略；相信，在能夠與貴公司達成友好合作后，建華地產(chǎn)“開拓創(chuàng)新、腳踏實地”的工作作風必將為本項目的開發(fā)建設贏得一定市場，創(chuàng)造佳績！ 36 / 36