【正文】 ... 83 （二）建議 ............................................ 84 附表：*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 5 一、總論 （一）項目概況 1. 項目名稱 *****綜合物流園 建設(shè)項目 2. 項目承辦單位情況 承辦單位： 新疆 業(yè)人才、資金、技術(shù)、市場等資源優(yōu)勢，具備在建設(shè)期內(nèi)快速聚集石材產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)的資源整合能力。 6. 項目性質(zhì) 新建 7. 建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容與規(guī)模 （ 1）建設(shè)目標(biāo) 立足新絲綢之路經(jīng)濟帶，打造面向西北和中亞歐的現(xiàn)代化、專業(yè)型國際商品交易中心、流通中心、信息中心和展示中心。電子商務(wù)信息中心 。其中一期投資 億元，二期投資 億元 。建筑物以圓礫層為持力層，圓礫層允許承載力為 250Kpa。無論從財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價角度看，項目都是可以接受的。 選擇好監(jiān)理單位。 二、項目建設(shè)背景及必要性分析 （一）項目建設(shè)的背景 1. ****自然地理及資源特征 （ 1）自然地理概況 項目所在地 ****地處新疆腹地，位于天山山脈博格達峰北麓，準(zhǔn)噶爾盆地南緣，東接阜康市，南鄰自治區(qū)首府烏魯木齊市新市*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 12 區(qū)，西與烏魯木齊縣、昌吉市接壤，北以北緯 45176。00′00″ ，北緯 43176。區(qū)屬常住戶籍人口 ，有漢、回、哈薩克等 32個民族，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?%。一二三產(chǎn)業(yè)的比重達到 ： ：26。國家將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 ,在不斷轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)經(jīng)濟增長。新絲路經(jīng)濟帶將打通連接從太平洋到波羅的海的運輸大通道，逐 步形成連接?xùn)|亞、西亞、南亞的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。 項目的建設(shè)將提升項目地的產(chǎn)業(yè)水平、經(jīng)濟水平，提高就業(yè)率，有助于城鎮(zhèn)化建設(shè)，對項目地 城鎮(zhèn)化進程具有重要的戰(zhàn)略意義 。 物流園的發(fā)展概況： 物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問題的提出，是由于現(xiàn) 代物流發(fā)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 15 養(yǎng)、計算機及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。然而，對于物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理，我們還缺乏經(jīng)驗，尚未有完善。 在德國乃至于整個歐洲，日益激烈的市場競爭迫使各個企業(yè)在生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)盡力降低成本及費用支出，尤其是在定購原材料到向客戶分發(fā)最終產(chǎn)品的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約成本的強烈要求帶來了發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機遇。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本。目前基本形成了全國從南到北。機場 —— 寶安物流園區(qū)。南山物流園區(qū)。龍華物流園區(qū)。龍崗物流園 區(qū)。 考慮到深圳的物流發(fā)展現(xiàn)狀和特點，在規(guī)劃的 8大物流園區(qū)中，深圳市將優(yōu)先發(fā)展機場 —— 寶安物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)、筍崗 —— 清水河物流園區(qū)、鹽田港區(qū)物流園區(qū)及西部港區(qū)物流園區(qū)，幾乎是在全市范圍內(nèi)全面啟動物流園區(qū)建設(shè)。東莞以外貿(mào)經(jīng)濟為特色的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使得物流組織在時間、地域和網(wǎng)絡(luò)等方面具有自身的要求和特點，對高效率、低成本組織國際物流組織的需求，使東蕪構(gòu)筑起強大的物流運作系統(tǒng)。廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯點，有“京九第一鎮(zhèn)”美譽，從物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助連*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 19 接南北的鐵路干 線京九線和常平鐵路樞紐，建設(shè)服務(wù)于東莞及周邊地區(qū)、輻射京九沿線的物流園區(qū)，將有利于提高跨區(qū)域工業(yè)、商貿(mào)物流的組織化程度和物流運作效率。 ③上海市及華東地區(qū) 在改革開放、經(jīng)濟發(fā)展的推動下，上海市區(qū)面積近 20年得到大幅度擴展，從 80年代初的 450平方 公里左右到 90年代的 700平方公里，預(yù)計到 2020年將達到 1500平方公里，中心區(qū)將達到 600平方公里。 華東地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟區(qū)域之一，也是重*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 20 要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。 在西方經(jīng)濟發(fā)達國家中，日本的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗，其基本做法是： ①重視規(guī)劃 物流園區(qū)的規(guī)模較大，影響的范圍較廣，政府重視通過制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，規(guī)劃有利于未來具體配套設(shè)施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū)。 物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進了日本、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國權(quán)威機構(gòu)的研究，未來 10年，即使在日本、德國這樣運輸業(yè)高度發(fā)達的國家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時期。急需向城區(qū)外進行疏解。 主要有以下物流園： A、 南郊（烏拉泊）現(xiàn)代物流園位于烏魯木齊燕窩路。 C、 廣匯美居物流園。物流配套不足，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，加工貿(mào)易量不大，發(fā)展空間不大，缺乏一個 開發(fā)、開放度更的綜合保稅區(qū)。 隨著烏魯木齊市整體經(jīng)濟的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進程中，提高烏魯木齊市在物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)，物流活動具有網(wǎng)絡(luò)化的特點，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個結(jié)點，需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。 米東物流園區(qū)的建設(shè)，將使在全市范圍內(nèi)進行運作的各類物流企業(yè)在園區(qū)內(nèi)建立其各自的運作控制系統(tǒng)與經(jīng)營組織架構(gòu)，有利于行業(yè)自律與良性競爭，也有利于管理部門對其進行監(jiān)督和核查，使市場準(zhǔn)入和汰出以及法律制度保障和執(zhí)行機制在其建立和運行初期尚不完善的情況下，能夠取得相對得力的監(jiān)控空間和相對有效的監(jiān)控渠道。烏魯木齊市政府在其“十五”計劃中提出，要將烏魯木齊市建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市，經(jīng) 濟發(fā)展速度高于全國平均水平。烏魯木齊市經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟 實力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的集中為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟中心城市擴散效應(yīng)在新疆乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮。 是響應(yīng)國家十二五西部大開發(fā)戰(zhàn)略和新絲稠之路經(jīng)濟帶發(fā)展戰(zhàn)略的必然需求。新絲路經(jīng)濟帶將打通連接從太平洋到波羅的海的運輸大通道，逐步形成連接?xùn)|亞、西亞、南亞的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。 烏魯木齊作為承接西部大開發(fā)和西絲綢之路戰(zhàn)略經(jīng)濟帶的重要戰(zhàn)略舞臺，是西北地區(qū)建設(shè)國際商貿(mào)中心、物流中心的重要支點。 同時可以緩解物流給烏魯木齊城區(qū)帶來的交通壓力。這些園區(qū)大多由地方政府牽頭規(guī)劃并投入一定資金，企業(yè)具體運作，大多數(shù)園區(qū)都是綜合型的物流園區(qū)，集中分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海等東部沿海區(qū)域，東部多、西部少，沿海多、內(nèi)陸少，交通樞紐地區(qū)多、交通滯后地區(qū)少。 （二）對烏魯木齊市物流園區(qū)發(fā)展階段的判斷 綜合 以上分析，參照《中華人民共和國物流術(shù) 語標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T1835420xx）》（ 20xx 年版）和《物流園區(qū)分類與基本要求（ 20xx8837T469）》（征求意見稿）對物流園區(qū) 的標(biāo)準(zhǔn)界定，現(xiàn)有的物流設(shè)施聚集區(qū)與真正意義上的物流園區(qū)在規(guī)劃布局、物流運作方式、基礎(chǔ)設(shè)施水平等關(guān)鍵環(huán)節(jié)還存在很大差距，整體處于整合調(diào)整轉(zhuǎn)型期，處于規(guī)劃建設(shè)的起步階段，與烏魯木齊市作為全疆物流集散中心地位極不相稱。 四、建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容與規(guī)模 （一）建設(shè)原則 ，成片規(guī)模，緊湊開 發(fā)，運用城市土地級差原理，制定適宜的土地使用強度各項指標(biāo)，提高土地的使用價值； 2..堅持以人為本，回歸自然的規(guī)劃理念，依據(jù)景觀生態(tài)學(xué)理論規(guī)劃園區(qū)綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造一個人工環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存、可持續(xù)發(fā)展的綠色環(huán)保生態(tài)園區(qū)； 計，充分利用道路、綠地、水系等城市景觀元素，形成疏密有致的城市景觀結(jié)構(gòu)，突出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地域景觀特色； ****城域進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一； .堅持可持續(xù)發(fā)展、超前性、可操作性的原則。 有利于解決物流節(jié)點功能及布局上存在的問題。 運作管理的信息化 合肥物流園區(qū)的信息化為從傳統(tǒng)的人工登記、統(tǒng)計、調(diào)度、配載等繁瑣的業(yè)務(wù)受理過程轉(zhuǎn)化為有超前調(diào)整預(yù)測、有全過程跟蹤管理、有全方位廣域服務(wù)、有優(yōu)質(zhì)深度功能拓展的計算機信息管理系統(tǒng)，包括車輛。因此，在注重園區(qū)企業(yè)構(gòu)成的同時，必須加強企業(yè)間的協(xié)調(diào)合作意識與能力，園區(qū)管理上也必須對協(xié)調(diào)系統(tǒng)的建設(shè)和作用發(fā)揮提供先期準(zhǔn)備。 （三）建設(shè)內(nèi)容 圍繞上述建設(shè)目標(biāo)，本項目在 20xx 畝場區(qū)范圍內(nèi)開 展如下建設(shè)內(nèi)容，并配套相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施。為企業(yè)提供 面向國際國內(nèi)的電子商務(wù)運行平臺、以及金融服務(wù)、信息服務(wù)、及辦公、餐飲、購物的全方位、一體化的高端商務(wù)服務(wù)，打造具有專業(yè)水平及行業(yè)影響力的會展服務(wù)平臺、學(xué)術(shù)交流平臺、信息服務(wù)平臺、金融服務(wù)平臺、電子商務(wù)交易平臺。 5. 工業(yè)品市場 占地 4000 平方米，總建筑面積 16000 平方米。 （四）建設(shè)規(guī)模 本項目總的占地面積 20xx 畝，總建筑面積 140000m2。 （二）場地建設(shè)條件 1. 地質(zhì)條件 （ 1）地形地貌 項目所在地 ****地處新疆腹地，位于天山山脈博格達峰北麓，準(zhǔn)噶爾盆地南緣，東接阜康市，南鄰自治區(qū)首府烏魯木齊市新市區(qū)，西與烏魯木齊縣、昌吉市接壤，北以北緯 45176。00′00″ ，北緯 43176。該地段交通便利，通訊設(shè)施齊全，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，地域開闊，環(huán)境幽靜，城市噪音影響較小，園區(qū)場地?zé)o不良物理地質(zhì)現(xiàn)象，地層結(jié)構(gòu)在水平方向和垂直方向巖性變化較大，地層沉積不均勻，厚度變不均勻性場地。 3. 勘察區(qū)穩(wěn)定性及建筑適宜性評價 據(jù)工程地質(zhì)測繪及鉆探揭露成果，堤壩沿線未發(fā)現(xiàn)滑坡、斷層、*****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 36 崩塌、泥石流、軟弱夾層及地下采空區(qū)等不良地質(zhì)作用。且臨河內(nèi)側(cè)岸坡不存在高陡臨空面，故場地現(xiàn)狀穩(wěn)定。 5. 交通運輸條件 項目緊鄰市政道路和高速公路，建有方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 項目區(qū)內(nèi)周邊已有系統(tǒng)的排水管網(wǎng)，污水可直接排入市政管網(wǎng)。 3． 策略 本項目總體設(shè)計原則是：以人為本、立足環(huán)境、突出特色、求精求 美。 （ 2）立足長遠、著眼當(dāng)前，在滿足近期使用功能基礎(chǔ)上，充份考慮遠期商業(yè)價值，充分利用建筑空間，留足未來改造余地。 （ 6）建筑與功能 :現(xiàn)代、簡潔、適用、便捷、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟、多功能、人性化、文化性、多元性、優(yōu)化設(shè)計、節(jié)約投資。 5． 建筑構(gòu)造 設(shè)計原則 建筑構(gòu)造設(shè)計是建筑設(shè)計不可分割的一部分 ,建筑作為一種產(chǎn)品 ,在設(shè)計過程中 ,必須全面考慮、綜合處理好構(gòu)造設(shè)計中的各種技術(shù)因素 ,以便使建筑滿足適用、安全、經(jīng)濟、美觀等各方面的要求。 （ 2）確保結(jié)構(gòu)堅固、安全 建筑物除根據(jù)荷載大小，對主要承重構(gòu)件進行設(shè)計外，對一些構(gòu)、配件的設(shè)計，如綜合服務(wù)中心等建筑 的門、窗與墻體的結(jié)合以及抗震加固等，都必須在構(gòu)造上采取相應(yīng)的措施，以確保這些構(gòu)、配件在使用時的安全。 *****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告 ****物流 園投資有限公司 40 （ 4）注意美觀 一座建筑物的美觀除了取決于建筑設(shè)計中的體型組合和立面處理外，一些細部構(gòu)造處理對整體美觀也有很大影響。 外墻外側(cè)貼 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫材料，然后在保溫材料上做面層。 2． 門窗工程 本項目建筑物外窗均采用乳白色塑鋼單框雙玻（中空）平開窗，內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，并且居中安裝。 3． 屋面工程 所有建筑物屋面采用有組織排水方式，均采用不上人屋面。次要支路道路寬度為 8米，瀝青砼路面。同時兼有減弱噪聲，凈化空氣的作用。 2． 建筑物所在地與結(jié)構(gòu)專業(yè)有關(guān)的自然條件 （ 1） 基本風(fēng)壓值重現(xiàn)期 n＝ 50 年一遇 w＝ ／ m2。 （ 3） 地震基本情 況： 烏魯木齊市的抗震設(shè)防烈度為 8 度，本項目所有建筑物設(shè)計時均按 8 度設(shè)防。 *****綜合物流園建設(shè)項目 可行性研究報告