【正文】 城相對應成為城市第三增長極，形成“三站共生”的城市格局。琶洲在其中定位為國際會展商務區(qū)，重點發(fā)展國際會展、總部辦公等核心功能，適當發(fā)展會展配套、研發(fā)辦公、酒店、餐飲、休閑、文化旅游等配套功能。布局規(guī)劃：定位：“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務中心”；白云新城主要以RBD（譯為“游憩商業(yè)區(qū)”）居住區(qū)為發(fā)展定位 ；空間結(jié)構(gòu)：“一軸雙中心四大片區(qū)”。珠江新城—員村地區(qū)規(guī)劃總體功能定位為廣州二十一世紀國際金融商務核心區(qū)。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商務區(qū)、廣州南站核心區(qū)、廣州中軸線南區(qū)區(qū)域，白鵝潭區(qū)域形成商業(yè)網(wǎng)點布局中六大重點規(guī)劃功能區(qū)，成為廣州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的主要區(qū)域，主導商業(yè)市場發(fā)展。 打造“三層商圈”：“三層商圈”是指依托內(nèi)、中、外三圈層構(gòu)建的商圈，按照“內(nèi)精、中厚、外強”的發(fā)展要求，形空間定位準確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結(jié)構(gòu)。廣州市將著力構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市商業(yè)格局： 拓展“四線”商業(yè)帶：沿著東、西、南、北四個方向的快速軌道和快速干道交通放射線，實施“東推進、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點拓展戰(zhàn)略。《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》（20032012）提出重點提升和建設(shè)一批商業(yè)功能區(qū)，一是六個都會級和二十個區(qū)域級零售和服務主導型商業(yè)功能區(qū)，二是由珠江新城、天河北和環(huán)市東組成的中央商務區(qū)，三是琶洲和流花兩大國際會展商務區(qū)?？偨ㄖ娣e904萬平方米，居住人口10萬。白云新城白云新城為省委、省政府提出建設(shè)“首善之區(qū)”、宜居城市后規(guī)劃的第一個城市新區(qū)，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是廣州市重點打造的未來城市副中心。琶洲商務區(qū)與珠江新城—員村規(guī)劃相互滲透，整體定位為“會展、金融、商貿(mào)三大引擎合力推動的國際城市中央商務核心區(qū)；實力、活力、魅力三位一體的復合型新城市濱水中心區(qū)”。南站地區(qū)規(guī)劃成為廣州南部公共中心，依托多條客運專線和港澳直通車以及城際軌道交通，帶動漢溪長隆及番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務。廣州南站規(guī)劃為“一帶，一核，兩軸，三區(qū)”。廣州中軸線南區(qū)區(qū)域廣州中軸線南區(qū)整體功能定位為“具有嶺南特色的行政中心，文化、休閑、公共活動區(qū)和高品質(zhì)多元生活區(qū)″。中軸線南區(qū)分為五個功能區(qū)：（1）旅游觀光區(qū)：電視臺、赤崗塔、第一領(lǐng)事館區(qū)、商務辦公區(qū)；（2）區(qū)域行政區(qū)：行政辦公區(qū)、第二領(lǐng)事館區(qū)、大塘綜合商務中心、商務辦公區(qū)；（3）生態(tài)休閑區(qū)：海珠湖、萬畝果園、小洲村等；（4）濱水居住區(qū)：海心沙、瀝滘樞紐、體育公園等；（5）科技創(chuàng)意區(qū)。并輻射珠三角、具有國際影響力的集商貿(mào)、購物、休閑、文化于一體的復合型濱水商業(yè)中心，富有嶺南特色與水秀花香風貌的低碳、生態(tài)宜居示范區(qū)?？傮w來看，2011年廣州市商業(yè)房地產(chǎn)市場成交活躍。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來看，受08年金融危機影響，導致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，09年成交開始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來持續(xù)嚴厲的樓市調(diào)控，相對于低迷的住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價來看，還出現(xiàn)了大幅上漲。蘿崗區(qū)成交面積：3,419m2成交均價：50,616元/m2荔灣區(qū)成交面積：28,281m2成交均價：26,889元/m2黃埔區(qū)成交面積：14,499m2成交均價：16,943元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從成交結(jié)構(gòu)來看，社區(qū)型裙樓商業(yè)仍是成交的主力，占據(jù)全年成交量的“半壁江山”,，成交均價達到21,274元/m2；酒店式公寓由于兼具住宅屬性，成為近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“新寵”，由于酒店式公寓對區(qū)位要求較高，成交價格也相對較高，成交均價達到35,789元/m2，；專業(yè)市場鋪位由于較高的收益率，近年來被投資者追捧，成交均價12,853元/m2，主要成交區(qū)域為花都、番禺。2011年，隨著大批甲級寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影。從租售價格來看, 廣州寫字樓租金和售價雙雙上漲，租賃市場在強勁需求的刺激下上漲幅度超過預期，銷售市場在“商住倒掛”的比價效應下售價未受房地產(chǎn)調(diào)控影響而保持穩(wěn)定增長。南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃及重新定位利好下，住宅市場帶動了多年不慍不火的商用物業(yè)市場，成交均價9,008元/m2。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣由于短期內(nèi)寫字樓的購買需求將有增無減，因此未來一年寫字樓銷售市場上升可期，售價仍將保持在高位穩(wěn)定運行。新一批高質(zhì)素寫字樓的入市極大的提升了廣州市甲級寫字樓檔次，進一步推高平均租金水平。其中越秀區(qū)、%、%%。全球經(jīng)濟不景氣導致國外訂單減少，影響國內(nèi)制造業(yè)及出口，使這些行業(yè)短期租賃需求受限，市場整體空置率預期將有所上升，但由于多個項目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進預租，預期未來整體空置率上升幅度有限。因此預計整體租賃需求在2011年年底的基礎(chǔ)上不會再急劇收縮，但在供應沒有明顯減少的情況下，2012年寫字樓的租金漲勢將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長5%左右。 廣州市商服用地土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商資金實力、專業(yè)化程度、推廣運營能力等要求較高，同時投資回收期長于住宅項目，運營風險較高等諸多因素造成國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都以外資及少數(shù)幾個內(nèi)資開發(fā)商為主。從近幾年廣州市商服土地成交數(shù)據(jù)來看，2009年迎來商服土地供應及成交的高峰期，反映受2008年金融危機影響，開發(fā)商將資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，商服土地受到追捧。數(shù)據(jù)來源：廣州國土局從近年來廣州土地成交結(jié)構(gòu)上看，商服用地所占比重正逐年增長，特別是2011年受宏觀行業(yè)調(diào)控，住宅市場受限購影響成交量顯著下降，殃及土地市場，住宅用地成交量下降，從而推熱了商服用地。價格方面，除了珠江新城價格較高以為，絕大部分區(qū)域成交價介于3,5005,000元/㎡，全年成交均價為3,400元/㎡。從建成情況來看，截止到2011年底，%；在建（未竣工）。從租賃數(shù)據(jù)來看，受亞運會對珠江新城宣傳效應及住宅“限貸限購”影響，從長期來看，珠江新城區(qū)域租金仍會維持穩(wěn)定上升的趨勢，但近期受供應量增大及全球經(jīng)濟前景不明朗企業(yè)擴張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。租戶主要來自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務區(qū)，琶洲商務區(qū)在公共配套設(shè)施、商務環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補了珠江新城、天河北等成熟商務區(qū)的不足，琶洲商務區(qū)將成為下一個商務辦公開發(fā)大的熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。天河北區(qū)域近年少有新寫字樓供應，區(qū)域地塊已基本開發(fā)完畢，新增供應量較少，在售新寫字樓項目僅有保利中匯廣場、圣豐廣場2個項目；但受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及銀行信貸緊縮影響，開發(fā)商通過出售區(qū)域內(nèi)部分已建成項目為回籠資金。雖然預期未來天河北的寫字樓供應較少，供應壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務區(qū)的競爭，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來寫字樓的熱點將集中在珠江新城，同時珠江新城供應量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。在擠壓的過程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個重要方向。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2011年，辦公投資額達2,544億元，商業(yè)投資額達7,370億元，%，%。從全國土地市場來看，在過去的十年里，商業(yè)地產(chǎn)地價格增速基本與住宅價格增長速度持平。在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的價格快速走高，增幅遠高于