某市商業(yè)及寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 城相對(duì)應(yīng)成為城市第三增長(zhǎng)極，形成“三站共生”的城市格局。琶洲在其中定位為國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際會(huì)展、總部辦公等核心功能，適當(dāng)發(fā)展會(huì)展配套、研發(fā)辦公、酒店、餐飲、休閑、文化旅游等配套功能。布局規(guī)劃：定位：“云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心”；白云新城主要以RBD（譯為“游憩商業(yè)區(qū)”）居住區(qū)為發(fā)展定位 ；空間結(jié)構(gòu)：“一軸雙中心四大片區(qū)”。珠江新城—員村地區(qū)規(guī)劃總體功能定位為廣州二十一世紀(jì)國(guó)際金融商務(wù)核心區(qū)。其中，珠江新城、白云新城、琶洲商務(wù)區(qū)、廣州南站核心區(qū)、廣州中軸線(xiàn)南區(qū)區(qū)域，白鵝潭區(qū)域形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中六大重點(diǎn)規(guī)劃功能區(qū)，成為廣州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的主要區(qū)域，主導(dǎo)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 打造“三層商圈”：“三層商圈”是指依托內(nèi)、中、外三圈層構(gòu)建的商圈，按照“內(nèi)精、中厚、外強(qiáng)”的發(fā)展要求，形空間定位準(zhǔn)確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結(jié)構(gòu)。廣州市將著力構(gòu)建“四線(xiàn)三圈、兩軸一帶”現(xiàn)代都市商業(yè)格局： 拓展“四線(xiàn)”商業(yè)帶：沿著東、西、南、北四個(gè)方向的快速軌道和快速干道交通放射線(xiàn)，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略?！稄V州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》（20032012）提出重點(diǎn)提升和建設(shè)一批商業(yè)功能區(qū)，一是六個(gè)都會(huì)級(jí)和二十個(gè)區(qū)域級(jí)零售和服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，二是由珠江新城、天河北和環(huán)市東組成的中央商務(wù)區(qū)，三是琶洲和流花兩大國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)?？偨ㄖ娣e904萬(wàn)平方米，居住人口10萬(wàn)。白云新城白云新城為省委、省政府提出建設(shè)“首善之區(qū)”、宜居城市后規(guī)劃的第一個(gè)城市新區(qū)，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是廣州市重點(diǎn)打造的未來(lái)城市副中心。琶洲商務(wù)區(qū)與珠江新城—員村規(guī)劃相互滲透，整體定位為“會(huì)展、金融、商貿(mào)三大引擎合力推動(dòng)的國(guó)際城市中央商務(wù)核心區(qū)；實(shí)力、活力、魅力三位一體的復(fù)合型新城市濱水中心區(qū)”。南站地區(qū)規(guī)劃成為廣州南部公共中心，依托多條客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)和港澳直通車(chē)以及城際軌道交通，帶動(dòng)漢溪長(zhǎng)隆及番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務(wù)。廣州南站規(guī)劃為“一帶，一核，兩軸，三區(qū)”。廣州中軸線(xiàn)南區(qū)區(qū)域廣州中軸線(xiàn)南區(qū)整體功能定位為“具有嶺南特色的行政中心，文化、休閑、公共活動(dòng)區(qū)和高品質(zhì)多元生活區(qū)″。中軸線(xiàn)南區(qū)分為五個(gè)功能區(qū)：（1）旅游觀光區(qū)：電視臺(tái)、赤崗塔、第一領(lǐng)事館區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)；（2）區(qū)域行政區(qū)：行政辦公區(qū)、第二領(lǐng)事館區(qū)、大塘綜合商務(wù)中心、商務(wù)辦公區(qū)；（3）生態(tài)休閑區(qū)：海珠湖、萬(wàn)畝果園、小洲村等；（4）濱水居住區(qū)：海心沙、瀝滘樞紐、體育公園等；（5）科技創(chuàng)意區(qū)。并輻射珠三角、具有國(guó)際影響力的集商貿(mào)、購(gòu)物、休閑、文化于一體的復(fù)合型濱水商業(yè)中心，富有嶺南特色與水秀花香風(fēng)貌的低碳、生態(tài)宜居示范區(qū)?？傮w來(lái)看，2011年廣州市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來(lái)看，受08年金融危機(jī)影響，導(dǎo)致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，09年成交開(kāi)始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來(lái)持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，相對(duì)于低迷的住宅市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價(jià)來(lái)看，還出現(xiàn)了大幅上漲。蘿崗區(qū)成交面積：3,419m2成交均價(jià)：50,616元/m2荔灣區(qū)成交面積：28,281m2成交均價(jià)：26,889元/m2黃埔區(qū)成交面積：14,499m2成交均價(jià)：16,943元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，社區(qū)型裙樓商業(yè)仍是成交的主力，占據(jù)全年成交量的“半壁江山”,，成交均價(jià)達(dá)到21,274元/m2；酒店式公寓由于兼具住宅屬性，成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“新寵”，由于酒店式公寓對(duì)區(qū)位要求較高，成交價(jià)格也相對(duì)較高，成交均價(jià)達(dá)到35,789元/m2，；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鋪位由于較高的收益率，近年來(lái)被投資者追捧，成交均價(jià)12,853元/m2，主要成交區(qū)域?yàn)榛ǘ?、番禺?011年，隨著大批甲級(jí)寫(xiě)字樓的入市，加上在住宅限購(gòu)令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫(xiě)字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影。從租售價(jià)格來(lái)看, 廣州寫(xiě)字樓租金和售價(jià)雙雙上漲，租賃市場(chǎng)在強(qiáng)勁需求的刺激下上漲幅度超過(guò)預(yù)期，銷(xiāo)售市場(chǎng)在“商住倒掛”的比價(jià)效應(yīng)下售價(jià)未受房地產(chǎn)調(diào)控影響而保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃及重新定位利好下，住宅市場(chǎng)帶動(dòng)了多年不慍不火的商用物業(yè)市場(chǎng)，成交均價(jià)9,008元/m2。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣由于短期內(nèi)寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)需求將有增無(wú)減，因此未來(lái)一年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)上升可期，售價(jià)仍將保持在高位穩(wěn)定運(yùn)行。新一批高質(zhì)素寫(xiě)字樓的入市極大的提升了廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓檔次，進(jìn)一步推高平均租金水平。其中越秀區(qū)、%、%%。全球經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致國(guó)外訂單減少，影響國(guó)內(nèi)制造業(yè)及出口，使這些行業(yè)短期租賃需求受限，市場(chǎng)整體空置率預(yù)期將有所上升，但由于多個(gè)項(xiàng)目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進(jìn)預(yù)租，預(yù)期未來(lái)整體空置率上升幅度有限。因此預(yù)計(jì)整體租賃需求在2011年年底的基礎(chǔ)上不會(huì)再急劇收縮，但在供應(yīng)沒(méi)有明顯減少的情況下，2012年寫(xiě)字樓的租金漲勢(shì)將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)5%左右。 廣州市商服用地土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)化程度、推廣運(yùn)營(yíng)能力等要求較高，同時(shí)投資回收期長(zhǎng)于住宅項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多因素造成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都以外資及少數(shù)幾個(gè)內(nèi)資開(kāi)發(fā)商為主。從近幾年廣州市商服土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年迎來(lái)商服土地供應(yīng)及成交的高峰期，反映受2008年金融危機(jī)影響，開(kāi)發(fā)商將資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，商服土地受到追捧。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州國(guó)土局從近年來(lái)廣州土地成交結(jié)構(gòu)上看，商服用地所占比重正逐年增長(zhǎng)，特別是2011年受宏觀行業(yè)調(diào)控，住宅市場(chǎng)受限購(gòu)影響成交量顯著下降，殃及土地市場(chǎng)，住宅用地成交量下降，從而推熱了商服用地。價(jià)格方面，除了珠江新城價(jià)格較高以為，絕大部分區(qū)域成交價(jià)介于3,5005,000元/㎡，全年成交均價(jià)為3,400元/㎡。從建成情況來(lái)看，截止到2011年底，%；在建（未竣工）。從租賃數(shù)據(jù)來(lái)看，受亞運(yùn)會(huì)對(duì)珠江新城宣傳效應(yīng)及住宅“限貸限購(gòu)”影響，從長(zhǎng)期來(lái)看，珠江新城區(qū)域租金仍會(huì)維持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，但近期受供應(yīng)量增大及全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗企業(yè)擴(kuò)張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。租戶(hù)主要來(lái)自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補(bǔ)了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的不足，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個(gè)商務(wù)辦公開(kāi)發(fā)大的熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。天河北區(qū)域近年少有新寫(xiě)字樓供應(yīng)，區(qū)域地塊已基本開(kāi)發(fā)完畢，新增供應(yīng)量較少，在售新寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H有保利中匯廣場(chǎng)、圣豐廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目；但受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及銀行信貸緊縮影響，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售區(qū)域內(nèi)部分已建成項(xiàng)目為回籠資金。雖然預(yù)期未來(lái)天河北的寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，供應(yīng)壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來(lái)寫(xiě)字樓的熱點(diǎn)將集中在珠江新城，同時(shí)珠江新城供應(yīng)量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。在擠壓的過(guò)程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2011年，辦公投資額達(dá)2,544億元，商業(yè)投資額達(dá)7,370億元，%，%。從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去的十年里，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)格增速基本與住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度持平。在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格快速走高，增幅遠(yuǎn)高于
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