某地區(qū)商業(yè)調(diào)研報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 我們都知道，本地零售商是不會(huì)從這里批發(fā)服裝的，因?yàn)檫@里的批發(fā)商應(yīng)該算是二、三級的小型批發(fā)商，本地商家會(huì)直接從一級批發(fā)商或生產(chǎn)商那里直接進(jìn)貨，以保證獲得更低價(jià)格的理想商品。 整個(gè)雅寶路的商業(yè)經(jīng)營反映的是近10年來商業(yè)經(jīng)營渠道的不同所帶來收益不同的現(xiàn)象，商業(yè)渠道的多元化和銷售的量化帶來了商業(yè)市場的興旺與繁榮。一層的出租率在95%以上，二層出租率在85%左右，三層的出租率只有75%左右，空置率較高。外加后期宣傳推廣跟不上，辦公生活類配套商業(yè)設(shè)施欠缺，使得消費(fèi)人流前來這里的動(dòng)機(jī)無法明確等等。 注：三層的空置率在25%左右。目前老番街整體出租率在99%以上，光顧的消費(fèi)人群也以外籍人士為主，經(jīng)營較為火爆。（3）吉利大廈 年成交額在8億美元以上，每日接待外商盡百名，現(xiàn)有商家584家，地上共六層（注：712層為三星級涉外飯店，入住率經(jīng)常保持在100%，多為來此進(jìn)行商貿(mào)交易的外籍商人和本地商家），主要經(jīng)營服裝鞋帽等。一層有可以對外開門的商業(yè)裙房，比較有特色。 出租情況較好，出租率接近100%，22㎡的店面租金為680元/㎡，40㎡的租金為625元/㎡。同時(shí)也因?yàn)檠艑毚髲B的名氣不如“吉利”響亮，不少采購商都是沖著吉利來的，只是“順便”看看周邊商場的情況，人氣的重要性再次體現(xiàn)出來。商品種類包括鞋類、時(shí)裝、羽絨服等，以鞋類為主。 大廈曾采用產(chǎn)權(quán)銷售的模式，在2004年對外發(fā)售，目前銷售率在70%左右，目前均價(jià)為15000元/㎡，租金為350400元/㎡月（18層以上）。因此開發(fā)商為了盡快回籠資金，將層數(shù)較低的部分出售；同時(shí)以低價(jià)甚至超低價(jià)出租高層部分，希望可以以此聚集人氣，相信也是逼不得已的。 配置如此高的商場，其經(jīng)營仍存在不少問題（如前所述），可見，前期定位的重要。（7）漢鼎大廈 原為住宅樓，地上6層，后改造為辦公、商業(yè)兼容的綜合物業(yè)，目前雅寶路服裝行業(yè)分會(huì)就在此辦公。整個(gè)雅秀市場總建面約為13000平方米，是北京市旅游定點(diǎn)商店之一，因此大量的旅行團(tuán)會(huì)被安排到此一游，因此它所經(jīng)營的商品頗富民族特色，絲綢、亞麻、純棉、扎染、刺繡、禮品、字畫、地毯等1000多種，批發(fā)兼做零售。（9）其他獨(dú)立商業(yè) 此外，周邊還遍布有東方圣元大廈（地上6層，主營皮毛、羽絨服、時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)服、鞋帽等）、北斗星大廈（地上6層，主營皮毛、童裝、運(yùn)動(dòng)服、時(shí)裝等）、國星大廈（地上6層，主營童裝、羽絨服、鞋帽、皮革等）。目前日壇西路將進(jìn)行大面積改造，預(yù)計(jì)將于年末開始的改造將使原有商家分流，其分流的方向一是新近完工投入使用的秀水街和秀水新街，其二是向北選擇以朝外MEN和昆泰為主的新興商業(yè)設(shè)施，但這類新商業(yè)物業(yè)租金較高，有些對經(jīng)營檔次也有限定。 注：日壇西路即將拆遷的臨街商業(yè)及西側(cè)的居民樓。三、雅寶路地區(qū)調(diào)研結(jié)論 目前，該地區(qū)商業(yè)設(shè)施較為陳舊，局部需要改造，幾個(gè)中型以上的批發(fā)經(jīng)營市場出租率普遍在90%以上，更有部分達(dá)到了空置率為零的罕見狀況，說明這一地區(qū)目前的業(yè)態(tài)是適合這市場需要的。12 / 12
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